Warum niederländische Senioren Schwierigkeiten haben, ihr Zuhause zu verkleinern und was helfen kann
Während der Wohnungsmarkt in den Niederlanden angespannter wird, ist ein wichtiger — aber oft übersehener — Teil der Bevölkerung zwischen zu großen Häusern und einem Mangel an attraktiven Alternativen gefangen. Viele ältere Menschen in den Niederlanden würden gerne in besser handhabbare, barrierefreie Wohnungen umziehen, finden sich jedoch sowohl durch finanzielle als auch angebotsseitige Hindernisse gebremst. In diesem Artikel untersuchen wir die Ursachen dieses Stillstands und skizzieren praktische Maßnahmen, die einen gesünderen Fluss auf dem Miet- und Eigentumsmarkt in Gang setzen könnten.
Das Verkleinerungsdilemma für Senioren
Es ist ein häufiges Anliegen: Senioren bewohnen große Familienhäuser, die jüngere Familien benötigen. Die Realität ist jedoch, dass ältere Eigentümer oft:
- emotionale Bindungen an langjährige Wohnorte haben.
- körperliche Einschränkungen, die spezielle Barrierefreiheitsmerkmale erfordern.
- finanzielle Beschränkungen, die einen Umzug unattraktiv oder undurchführbar machen.
Ohne passende Alternativen bleiben diese Eigentümer in Immobilien, die nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen, und verlangsamen so die Marktbeweglichkeit für Käufer und Mieter gleichermaßen.
Finanzielle Hindernisse beim Umzug
1. Überbrückungsdarlehen
Beim Verkauf eines großen Hauses und dem Kauf eines kleineren greifen Senioren häufig auf ein Überbrückungsdarlehen (overbruggingshypotheek) zurück, um die Zeitlücke zwischen den Transaktionen zu überbrücken. Diese kurzfristigen Kredite haben oft hohe Zinssätze, die sie für auf die Rente angewiesene Haushalte unerschwinglich machen.
2. Eingeschlossenes Eigenkapital
Viele Senioren haben erhebliche Eigenkapitalwerte in ihren Häusern angespart — dieses bleibt jedoch bis zum Abschluss des Verkaufs gebunden. Gleichzeitig reicht ihr Renteneinkommen möglicherweise nicht aus, um traditionelle Hypotheken für neue, kleinere Immobilien zu erhalten.
3. Gekürzte Leistungen bei Zusammenlegung
Einige Senioren ziehen gemeinsames Wohnen oder das Zusammenlegen von Haushalten in Betracht, um Kosten zu senken. Unglücklicherweise kann das Zusammenlegen von Haushalten die Anspruchsberechtigung für huurtoeslag (Mietzuschuss) oder Rentenzuschläge mindern und die erwarteten Einsparungen zunichtemachen.
4. Fiskalische Abschreckungen
Im Gegensatz zu Erstkäufern fehlt älteren Eigentümern oft ein spezieller steuerlicher Anreiz, um das Verkleinern zu fördern. Vorgeschlagene Maßnahmen wie die Senkung der Grunderwerbsteuer oder die Gewährung von Steuergutschriften haben sich bisher nicht durchgesetzt.
Mangel an seniorengerechtem Wohnraum
Im Jahr 2022 versprach die vorige niederländische Regierung 290.000 neue Seniorenwohnungen bis 2030. Bis Mitte 2024 waren jedoch laut Immobilienberater CBRE nur rund 4.000 dieser Einheiten fertiggestellt. Dieser Rückstand ist zurückzuführen auf:
- verzögerte Genehmigungsverfahren durch die gemeente (Gemeinde).
- begrenzte Budgetzuweisungen von Zentral- und Kommunalverwaltungen.
- komplexe Gestaltungsstandards für Barrierefreiheit (z. B. stufenlose Eingänge, breitere Türöffnungen).
Infolgedessen finden Senioren, die näher an Stadtzentren oder an Familiennetze ziehen möchten, oft schlicht keine geeigneten Wohnungen oder Bungalows.
Warum mehr Bauen nicht ausreicht
Akteure sind sich einig, dass eine Erhöhung des Angebots entscheidend ist — aber nicht ausreichend allein. Michiel Meijer von De Hypotheekshop warnt, dass die „fiskalische Unattraktivität“ weiterhin viele Senioren blockiere. Lana Gerssen vom niederländischen Maklerverband (NVM) ergänzt, dass selbst bei Neubauten strenge Vorschriften und Kostenhürden Umzüge entmutigen.
Vorgeschlagene Lösungen zur Förderung der Mobilität von Senioren
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Senioren-Wohnprojekte beschleunigen
- Priorisieren Sie Genehmigungen und Bebauungspläne für seniorengerechte Projekte.
- Schaffen Sie Anreize für woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften), vorhandenen Bestand in seniorenfreundliche Einheiten umzuwandeln.
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Steueranreize einführen
- Temporäre Reduzierung oder Erlass der Grunderwerbsteuer für Senioren ab 65 Jahren.
- Rückzahlbare Steuergutschriften gegen Zinsen auf Überbrückungsdarlehen.
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Finanzielle Unterstützung verbessern
- Einrichten eines speziellen „Verkleinerungsfonds“, um Umzugskosten zu unterstützen.
- Anpassung der Rententests für Hypothekenberechtigung, um das Eigenkapital aus dem Eigenheim anzuerkennen.
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Wohngemeinschaftsmodelle fördern
- Entwicklung von Seniorenco‑Living‑Dörfern mit gemeinsamen Einrichtungen, um Kosten zu senken und die Anspruchsberechtigung für huurtoeslag zu erhalten.
- Förderung generationenübergreifender Wohnprojekte zur Stärkung des Gemeinschaftsgefühls.
Größere Vorteile für den Wohnungsmarkt
Die Ermutigung von Senioren zur Verkleinerung bringt mehrere Vorteile:
- Entlastet den Aufwärtsdruck: Größere Häuser werden für wachsende Familien frei.
- Erhöht das Mietangebot: Freigewordene Immobilien können in den privaten Mietmarkt gelangen.
- Belebt Nachbarschaften: Neue Seniorenprojekte enthalten oft Gemeinschaftsräume und Dienste.
Letztlich ist ein Markt, der reibungslose Übergänge zwischen Lebensphasen ermöglicht, widerstandsfähiger und gerechter für alle.
Fazit
Der Mangel an bezahlbarem, seniorenfreundlichem Wohnraum in Kombination mit finanziellen Abschreckungen fängt viele ältere Eigentümer in Häusern ein, die nicht mehr zu ihrem Lebensstil passen. Die Lösung dieses Problems erfordert eine Mehrfachstrategie: gezielten Wohnungsbau hochfahren, fiskalische Rahmenbedingungen anpassen und neue Wohnmodelle entwickeln. Mit den richtigen Maßnahmen kann die Niederlande einen gesunden Fluss auf dem Eigentums- und Mietmarkt freisetzen, wovon alle Altersgruppen profitieren.
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