Privater Mietsektor schrumpft, da Investoren Häuser in den Niederlanden verkaufen

Der niederländische private Mietmarkt hat einen Wendepunkt erreicht. Zum ersten Mal seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2010 wurden laut Daten des nationalen Katasteramts Kadaster mehr privat gehaltene Wohnungen verkauft als erworben. Zwischen April und Juni 2025 verkauften private Investoren fast 16.400 Mietobjekte – 42 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres – und kauften nur 7.800, was zu einem Nettoverlust von über 8.500 Mietwohnungen führte.

Anstieg der Investor-Verkäufe

Investoren haben lange eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von Mietwohnungen der mittleren Preisklasse gespielt, die sich an Berufstätige, Studierende und Familien richten, die nicht für Sozialwohnungen infrage kommen oder keine Hypothek erhalten können. Im 2. Quartal 2025:

• gaben private Vermieter eine Rekordzahl an Mietwohnungen ab.
• sanken die Käufe neuer Mietwohnungen auf etwa die Hälfte des Verkaufsvolumens.
• wurden über 2.000 Zweitwohnungen in selbstgenutzten Wohnraum umgewandelt.

Ein großer Teil dieses Umschlags fand zwischen Investoren selbst statt. Immobilienfachleute weisen jedoch darauf hin, dass viele dieser Objekte erst nach dem Auszug von Mietern zum Verkauf angeboten werden. Eine leerstehende Immobilie kann einen Aufpreis von 20 % bis 40 % gegenüber einer vermieteten Einheit erzielen, sodass Mieterwechsel für manche Verkäufer eine profitable Strategie darstellen.

Staatliche Gesetzgebung und Marktreaktion

Ein wichtiger Treiber des Verkaufs ist die Einführung neuer gesetzlicher Regelungen für bezahlbaren Wohnraum, die darauf abzielen, das „mittlere Mietsegment“ mit strengeren Mietkontrollen zu erweitern. Während das Gesetz zum Schutz der Mieter und zur Eindämmung stark steigender Mieten gedacht war, empfinden Vermieter es als weniger attraktiv. Strengere Regulierung, steigende Instandhaltungskosten und höhere Hypothekenzinsen haben viele Investoren dazu veranlasst, ihre Portfolios zu überdenken.

Die Immobilienorganisation Vastgoed Belang warnt, dass diese gebündelten staatlichen Maßnahmen „verheerende Folgen für den Wohnungsmarkt“ haben. Mieter, die zwischen die soziale Wohnraumversorgung (subventioniert durch die woningcorporatie, oder Wohnungsbaugesellschaften) und die Selbstnutzung fallen, sehen sich nun mit schrumpfenden Optionen konfrontiert.

Auswirkungen auf Mieter

Mieter im privaten Sektor spüren bereits den Druck:

• Geringere Verfügbarkeit: Weniger Mietangebote bedeuten stärkere Konkurrenz und längere Suchzeiten.
• Mögliche Mietsteigerungen: Neue Eigentümer, insbesondere Buy-to-Let-Unternehmen, könnten marktübliche Preise verlangen, sobald sie eine Immobilie kontrollieren.
• Geografische Verschiebungen: Städte wie Amsterdam und Utrecht, in denen die Nachfrage am höchsten ist, verzeichnen den stärksten Rückgang des Mietbestands.

Haushalte mit geringerem Einkommen, die auf huurtoeslag (Mietzuschuss) angewiesen sind, sind besonders gefährdet. Bei begrenztem Angebot können einige berechtigte Mieter möglicherweise keine Wohnung innerhalb ihres Zuschussbudgets mehr finden.

Zunahme von Erstkäufern

Der Verkaufsdruck hat Türen für Erstkäufer geöffnet, insbesondere für jene, die kleinere ehemalige Mietwohnungen anvisieren. In Großstädten wie Amsterdam entfällt auf bis zu zwei von fünf Transaktionen inzwischen ein Ex-Mietobjekt. Diese Wohnungen sprechen oft junge Berufstätige und junge Familien an, die nach stabileren selbstgenutzten Wohnverhältnissen suchen.

ING-Wohnungsökonom Sander Burgers führt diese Verschiebung auf eine Kombination aus strengerer Mietregulierung und relativ günstigen Hypothekenbedingungen zurück. Dieser Trend birgt jedoch auch Risiken: Früher für mehrere Bewohner konzipierte Objekte – wie Studentenwohnungen – könnten untergenutzt werden, mit weniger Personen pro Wohnfläche.

Breitere Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Bei rund 8,2 Millionen Wohnungen in den Niederlanden sind über 60 % eigengenutzt und etwa 30 % gehören Wohnungsbaugesellschaften. Der verbleibende Anteil, gehalten von institutionellen und kleinteiligen privaten Vermietern, hat historische Lücken im Wohnungsangebot abgefedert. Diese Pufferzone schrumpft nun.

Wohnungsanalysten warnen vor einem Dominoeffekt:

• Druck auf Sozialwohnungen: Lange Wartelisten für den sozialen Sektor könnten weiter anwachsen.
• Run auf Eigenheime: Schnelle Transaktionen könnten die Preise in die Höhe treiben und die Erschwinglichkeitslücke vergrößern.
• Ungleichgewicht im Angebot: Wenn Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden, verschärft sich der generelle Mangel an zugänglichem Wohnraum.

Was die Zukunft für Mieter bringt

Die Entscheidungsträger stehen unter wachsendem Druck, ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz der Mieter und der Aufrechterhaltung der Investorenbeteiligung zu finden. Vorgeschlagene Maßnahmen umfassen gezielte Anreize für Vermieter, die bezahlbare Mieten beibehalten, und vereinfachte Förderungen für Renovierungen zur Kompensation von Compliance-Kosten. Gleichzeitig prüfen Gemeinden (gemeenten) lokale Mietobergrenzen und städtebauliche Projekte zur Erhöhung des Angebots.

Mieter sollten über regulatorische Änderungen informiert bleiben, lokale Angebote genau verfolgen und Plattformen in Betracht ziehen, die auf aktuelle Mietvacancies spezialisiert sind.

Fazit

Der beispiellose Netto-Rückgang privater Mietwohnungen markiert einen Wendepunkt auf dem niederländischen Wohnungsmarkt. Während Erstkäufer neue Chancen finden, sehen sich viele Mieter mit größeren Herausforderungen bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum konfrontiert. Während Staat, Investoren und Gemeinschaften nach Lösungen suchen, werden sich die Dynamiken von Angebot und Nachfrage weiterentwickeln.

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