Privater Mietsektor in den Niederlanden schrumpft, während die Mieten um 17 % steigen
Der private Mietmarkt in den Niederlanden steht unter zunehmendem Druck. Im zweiten Quartal dieses Jahres erhielt jede ausgeschriebene Wohnung durchschnittlich 57 Bewerbungen – der höchste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2021. Gleichzeitig stiegen die durchschnittlichen Mieten für neue Mieter um 17 % auf 1.830 € pro Monat. Mit abnehmendem Angebot und steigender Nachfrage stehen sowohl Mieter als auch Vermieter vor neuen Herausforderungen in einem sich schnell entwickelnden Markt.
Aktueller Stand des privaten Mietmarktes
Daten der Immobilienplattform Pararius zeigen, dass das Angebot im privaten Sektor weiterhin sinkt. Von April bis Juni wurden nur 12.744 private Mietwohnungen angeboten – 36 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig wechselten 2.100 Immobilien vom privaten Mietsektor in den Eigentümerbereich, ein Anstieg von 42 % im Vergleich zum Vorjahr. Viele Vermieter entscheiden sich nach dem Auszug der Mieter zum Verkauf, da strengere Vorschriften und geringere Rentabilität dies begünstigen.
Steigender Wettbewerb unter Mietern
Mit zunehmender Verknappung des Angebots ist der Wettbewerb hart geworden. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerbungen pro Angebot stieg von 41 im zweiten Quartal des Vorjahres auf 57 in diesem Jahr. Dieser Anstieg ist besonders in den erschwinglicheren Segmenten ausgeprägt:
- Wohnungen mit einer Miete von 1.185–1.500 € pro Monat erhielten über 35 % aller Bewerbungen, obwohl sie nur 27 % der Angebote ausmachen.
- Mittelpreisige Mietwohnungen (1.500–2.000 € pro Monat) spüren ebenfalls den Druck, wobei die Nachfrage auf höherpreisige Immobilien übergreift.
Für potenzielle Mieter bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und gründliche Vorbereitung nun unerlässlich sind, um eine Wohnung zu sichern.
Steigende Mieten und Erschwinglichkeitsprobleme
Die durchschnittliche Miete für neue Mietverträge stieg auf 1.830 € pro Monat, ein Anstieg von mehr als 17 %. Da viele niederländische Vermieter von den Mietern verlangen, mindestens das Dreifache der Miete zu verdienen, benötigen Bewerber nun ein Bruttomonatseinkommen von etwa 5.490 €. Diese Schwelle belastet insbesondere Haushalte mit mittlerem Einkommen und Expats, die möglicherweise keinen Anspruch auf huurtoeslag (Mietzuschuss) haben.
Der Preis pro Quadratmeter ist ebenfalls um fast 8 % auf durchschnittlich 20,06 € gestiegen, was den allgemeinen Trend steigender Lebenshaltungskosten im ganzen Land unterstreicht.
Regionale Unterschiede beim Mietanstieg
Während die Mieten in allen fünf großen Städten stiegen, verzeichneten einige kleinere und mittelgroße Gemeinden außerhalb der Randstad die stärksten Zuwächse:
| Stadt | Preis pro m² (Q2) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Roermond | 16,80 € | +28 % |
| Hoorn | 20,70 € | +25 % |
| Zwolle | 18,50 € | –7 % |
| Hoofddorp | 21,30 € | –8 % |
Städte wie Roermond und Hoorn konkurrieren nun mit traditionellen Hotspots, was darauf hinweist, dass der Erschwinglichkeitsdruck breitflächig wird.
Ursachen für den Rückgang des Sektors
Mehrere Faktoren treiben das Schrumpfen des privaten Mietsektors voran:
- Gesetzliche Änderungen: Neue Vorschriften zum Mieterschutz haben die Mietrenditen begrenzt, was einige Vermieter zum Verkauf veranlasst.
- Steuerliche Anpassungen: Änderungen bei der Hypothekenzinsenabsetzung und der Vermögenssteuer machen Buy-to-let-Investitionen weniger attraktiv.
- Umstellung auf Eigentumswohnungen: Viele ehemalige Mietobjekte werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, was den Investitionsbestand reduziert.
- Begrenztes neues Angebot: Gemeinden (Gemeenten) haben Schwierigkeiten, neue Bauvorhaben zu genehmigen, was das Tempo des Wohnungsbaus verlangsamt.
Was das für Mieter bedeutet
In diesem angespannten Markt sollten Mieter proaktiv sein:
- Finanzdokumente vorbereiten: Einkommensnachweise, Bürgschaftsschreiben und Referenzen im Voraus sammeln.
- Flexibel bei der Lage sein: Aufstrebende Städte in Betracht ziehen, in denen der Wettbewerb möglicherweise etwas geringer ist.
- Schnell handeln: Immobilien können innerhalb weniger Tage nach der Ausschreibung Dutzende von Bewerbungen erhalten.
- Rechte kennen: Sich mit den niederländischen Mietgesetzen vertraut machen, einschließlich Kautionsgrenzen und Kündigungsfristen.
Perspektiven der Vermieter
Vermieter passen ihre Strategien angesichts eines herausfordernden regulatorischen Umfelds an. Einige:
- Reduzieren die Portfoliogröße, um sich auf renditestärkere Immobilien zu konzentrieren.
- Wechseln zu Kurzzeitvermietungen für Geschäftsreisende oder Expats, die höhere Mieten erzielen können.
- Investieren in nachhaltige Modernisierungen (z. B. Dämmung, Wärmepumpen), um Energieanreize zu erhalten und die Attraktivität der Mietobjekte zu erhalten.
Tipps für Mieter auf dem Markt
- Frühzeitig Benachrichtigungen einstellen: Plattform-Benachrichtigungen nutzen, um zu den ersten Bewerbern zu gehören.
- Mit einem Makler zusammenarbeiten: Ein lokaler Agent kann Insiderwissen bieten und den Bewerbungsprozess beschleunigen.
- Wohngemeinschaften in Betracht ziehen: Das Teilen einer Wohnung kann Kosten senken und die Auswahl erweitern.
- Prüfen, ob Anspruch auf Huurtoeslag besteht: Auch wenn das Einkommen über der Grenze liegt, kann ein teilweiser Mietzuschuss möglich sein.
Fazit
Der private Mietsektor in den Niederlanden steht an einem kritischen Punkt. Mit schrumpfendem Angebot und einem Mietanstieg von 17 % müssen sich sowohl Mieter als auch Vermieter an neue Marktbedingungen anpassen. Gründliche Vorbereitung, Flexibilität und informierte Entscheidungen sind der Schlüssel, um diese Veränderungen zu meistern.
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