OECD: Niederlande bieten Europas höchste Steuererleichterungen für Hauseigentümer, was die Wohnungsungleichheit vergrößert

OECD-Bericht: Niederlande bieten Europas höchste Steuererleichterungen für Hauseigentümer

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) kommt zu dem Schluss, dass die Niederlande unter ihren 38 Mitgliedsländern die großzügigsten Steuererleichterungen für Hauseigentümer gewähren, fast doppelt so viel wie der Zweitplatzierte Chile. Obwohl diese Maßnahmen darauf abzielen, angehende Käufer zu unterstützen, haben sie unbeabsichtigt die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, die Kluft zwischen Eigentümern und Mietern vergrößert und die Wohnungsnot verschärft. Angesichts wachsender Erschwinglichkeitsprobleme fordern politische Entscheidungsträger und Marktbeobachter ein ausgewogeneres Umdenken bei Erwerbsanreizen und Reformen im Mietsektor.

Die Rolle von Erwerbsanreizen beim Preisanstieg

Der Abzug von Hypothekenzinsen (MID) steht im Mittelpunkt der Debatte. Nach dem aktuellen niederländischen System können Hauseigentümer Hypothekenzinsen von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen, wodurch ihre Wohnkosten erheblich sinken. Diese Maßnahme wird durch weitere großzügige Regelungen ergänzt:

• Steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen: Eigentümer ziehen Zinszahlungen bis zu 30 Jahre vom zu versteuernden Einkommen ab.
• Geringe Besteuerung des fiktiven Mietwerts: Ein fiktives Mieteinkommen — ein sogenannter fiktiver Mietwert — für selbstgenutzte Wohnungen wird nur gering besteuert.
• Befreiungen bei Kapitalgewinnen: Private Hauseigentümer zahlen selten Steuern auf Gewinne, die beim Verkauf der Hauptwohnung realisiert werden.
• Staatliche Garantien und hohe Beleihungsgrade (Loan-to-Value, LTV): Käufer können bis zu 100 % des Wertes einer Immobilie leihen, oft durch staatliche Garantien abgesichert.

Diese kombinierten Anreize machen Wohneigentum nicht nur erschwinglich, sondern sehr attraktiv als Instrument zum Vermögensaufbau. Indem sie die Nachfrage schneller ankurbeln, als das Angebot nachkommt, üben sie jedoch anhaltenden Aufwärtsdruck auf die niederländischen Immobilienpreise aus.

Erschwinglichkeitsdruck und wachsende Ungleichheit

Da die Steuererleichterungen stark zugunsten von Eigentümern ausgerichtet sind, vergrößert sich die Kluft zwischen Eigentümern und Mietern. Mieter profitieren nicht von Hypothekenzinsen und sehen sich oft strengen Mietkontrollen und Verboten von Buy-to-let-Investitionen gegenüber, was die Verfügbarkeit privater Mietwohnungen verringert. Infolgedessen:

• Haben Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen Schwierigkeiten, in einem Markt zu konkurrieren, in dem Bieterkämpfe die Preise unerschwinglich machen.
• Bleibt der private Mietsektor dünn, wodurch viele in den regulierten Sektor mit begrenzter Verfügbarkeit gedrängt werden.
• Konzentriert sich der Vermögensaufbau über Immobilien zunehmend bei denen mit bereits vorhandenen Vermögenswerten oder familiärer Unterstützung.

Die OECD weist darauf hin, dass eine Verlagerung der Unterstützung weg vom Eigentum hin zur Ausweitung des Mietangebots dazu beitragen könnte, den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen und Wohnen für eine breitere Bevölkerung zugänglicher zu machen.

OECD-Empfehlungen für Reformen

In ihrer 2025 Economic Survey of the Netherlands schlägt die OECD einen zweigleisigen Ansatz vor:

1. Schrittweise Reduzierung der steuerlichen Anreize für Hauseigentümer: Eine Verringerung des Abzugs von Hypothekenzinsen würde die Nachfrage dämpfen und dazu beitragen, einen überhitzten Markt abzukühlen.
2. Stärkung des Wohnungsangebots und Investitionen im Mietsektor: Die Straffung von Genehmigungsverfahren, das Lockern von Flächennutzungsbeschränkungen und das schrittweise Aufheben von Verboten für Buy-to-let-Objekte würden sowohl institutionelle als auch private Investoren dazu ermutigen, das Mietangebot zu erweitern.

Durch die Festlegung eines klaren Reformfahrplans kann die Niederlande Hauseigentümern, Entwicklern und Investoren Sicherheit bieten und einen reibungsloseren Übergang zu einem ausgewogeneren Wohnungssystem ermöglichen.

Regierungsinitiativen zur Angebotsverbesserung

Die niederländischen Behörden haben bereits Zusagen zur Verbesserung des Angebots signalisiert:

• Kommunale Anreize: Ab 2026 erhalten Gemeinden finanzielle Belohnungen für jedes bezahlbare Zuhause, das sie bauen, was lokale Regierungen dazu anregt, durchmischte Wohnprojekte zu priorisieren.
• Gelockerte Bauvorschriften: Anpassungen an Bebauungs- und Umweltauflagen zielen darauf ab, kostengünstige Wohnungsbauprojekte zu beschleunigen, Baukosten und Lieferzeiten zu senken.

Diese Maßnahmen könnten in Verbindung mit geplanten Kürzungen der Steuererleichterungen für Eigentümer dazu beitragen, die Erschwinglichkeitslücke zu schließen und ein ausgewogeneres Verhältnis von Miet- und Eigentumswohnungen zu gewährleisten.

Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Für Mieter bedeutet ein stärkerer Mietsektor mehr Auswahl und langfristig potenziell stabilere Mieten. Wenn Beschränkungen für private Vermieter gelockert werden, wird neue Investition voraussichtlich das verfügbare Angebot erhöhen und den Wettbewerb um regulierte Einheiten verringern.

Vermieter sollten sich auf einen schrittweisen Wandel vorbereiten:

• Rechnen Sie mit sich ändernden Vorschriften für Buy-to-let-Eigentum und möglichen Anpassungen von Mietpreisregulierungen.
• Informieren Sie sich über neue Finanzierungsmodelle und staatliche Anreize, die den Bau von speziell für Vermietung vorgesehenen Wohnungen unterstützen könnten.
• Setzen Sie auf professionelle Immobilienverwaltungsstandards, um eine wachsende Zahl qualitätsorientierter Mieter anzusprechen.

Durch frühzeitige Anpassung können sich Vermieter so positionieren, dass sie vom revitalisierten privaten Mietmarkt profitieren.

Blick nach vorn: Eigentum und Miete ausbalancieren

Die Erkenntnisse der OECD heben einen kritischen Wendepunkt für die niederländische Wohnungspolitik hervor. Die unbegrenzte Beibehaltung großzügiger Steuererleichterungen für Hauseigentümer riskiert, die Preise weiter zu überhitzen und Mieter zurückzulassen. Andererseits könnte die Vernachlässigung des Wunsches nach Wohneigentum den Aufbau persönlichen Vermögens und das Verbrauchervertrauen unterdrücken.

Ein maßvoller Ansatz — die schrittweise Verringerung des Hypothekenzinsabzugs, die Beschleunigung des Neubaus und die Förderung eines wettbewerbsfähigen privaten Mietsektors — bietet einen Weg zu stabileren und inklusiveren Ergebnissen auf dem Wohnungsmarkt. Die Zusammenarbeit zwischen Bundesregierung, Kommunalbehörden, Entwicklern und Marktteilnehmern wird entscheidend sein, um diese Reformen wirksam umzusetzen.

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