Fast ein Viertel der niederländischen Immobilien wird innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft
Neue Daten zeigen, dass 22 % der niederländischen Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf erneut verkauft werden und spiegeln veränderte Eigentumsstrukturen und das Verhalten von Investoren wider.
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Fast ein Viertel der niederländischen Immobilien wird innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft
Das Wohneigentum in den Niederlanden verändert sich. Aktuelle Zahlen der Bewertungsspezialistin Calcasa zeigen, dass 22 % der bisher in diesem Jahr verkauften Immobilien weniger als fünf Jahre im Besitz der vorherigen Eigentümer waren. Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber 14 % im Jahr 2016 und unterstreicht einen wachsenden Trend zu kurzfristigem Wohneigentum im ganzen Land.
Der Anstieg kurzfristigen Eigentums
Kurzfristiges Eigentum — wenn Käufer eine Immobilie innerhalb weniger Jahre weiterverkaufen — wird auf dem niederländischen Wohnungsmarkt immer häufiger. Mehrere Faktoren treiben diese Verschiebung voran:
Investorentätigkeit: Berufliche Vermieter verkaufen Mietobjekte, die sie früher länger hielten. Da Mieterhöhungen gedeckelt sind und Mieteinnahmen inzwischen stärker besteuert werden, entscheiden sich viele dazu, ihre Vermögenswerte eher früher als später zu veräußern.
Marktvolatilität: Die Nachfrage nach der Pandemie, Zinsschwankungen und staatliche Maßnahmen zur Abkühlung des Marktes haben die Gewinnmargen für Buy-to-let-Investoren verringert.
Lebensstiländerungen: Jüngere Eigentümer und Expatriates ziehen möglicherweise häufiger wegen Arbeit oder Familie um, was zu schnelleren Immobilienumsätzen führt.
Während das schnelle Weiterverkaufen für Verkäufer profitabel sein kann, schafft es auch Herausforderungen für potenzielle Käufer in einem Markt, der bereits durch geringe Verfügbarkeit und hohe Preise geprägt ist.
Regionale Hotspots: Die Randstad führt das Feld an
Die Randstad-Region — zu der Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag und die umliegenden Gebiete gehören — verzeichnet die höchsten Umschlagraten des Landes. Besonders Wohnungen wechseln schnell den Eigentümer:
In Amsterdam und Utrecht wurden mehr als 50 % der Immobilien in den letzten zehn Jahren mindestens einmal weiterverkauft.
Außerhalb der Randstad sticht Lelystad hervor: 26 % seiner Wohnungen wurden innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft.
Diese Zahlen spiegeln die Konzentration von Mietwohnungen, Studentenunterkünften und Investorenportfolios in Großstädten und ihren Vororten wider. Infolgedessen sehen sich Bewohner in urbanen Zentren oft einem harten Wettbewerb beim Kauf oder Mieten gegenüber, mit kürzeren Angebotszeiten und stärkeren Preissteigerungen.
Warum Vermieter häufiger verkaufen
Carola de Groot, Wohnungsmarktökonomin bei RaboResearch, führt den Anstieg der verkaufsbedingten Vermieterabgaben auf zwei Hauptfaktoren zurück:
Begrenzte Mieterhöhungen: Die staatlichen Mietkontrollpolitiken (einschließlich des regulierten Sektors für sozialen Wohnungsbau und regulierter privater Mieten) haben die Mietrenditen gedrückt.
Steuerreformen: Jüngste fiskalische Änderungen bedeuten, dass Mieteinnahmen stärker besteuert werden, was die nachsteuerlichen Renditen für Vermieter verringert.
De Groot geht davon aus, dass die Welle der Buy-to-let-Verkäufe im nächsten Jahr ihren Höhepunkt erreichen könnte, da Vermieter auf den doppelten Druck strengerer Vorschriften und steigender Finanzierungskosten reagieren.
Wachstum des langfristigen Wohneigentums
Paradoxerweise bleibt, während kurzfristiges Eigentum an einem Ende des Spektrums zunimmt, ein beträchtlicher Anteil der Eigentümer über Jahrzehnte in ihren Immobilien. Daten von Calcasa zeigen, dass 35 % der in diesem Jahr verkauften Immobilien mindestens 20 Jahre im Besitz des vorherigen Bewohners waren — gegenüber 28 % vor zehn Jahren.
Mehrere Dynamiken wirken hier zusammen:
Alternde Bevölkerung: Die derzeitige Rentnergeneration trat deutlich vor den in den letzten Jahrzehnten eingeführten Hypothekenbeschränkungen in den Wohnungsmarkt ein. Da sie früh gekauft haben, bleiben sie tendenziell in ihren Häusern, sobald sie ihre Kredite abbezahlt haben.
Zufriedenheit mit dem Wohnraum: Viele Langzeiteigentümer haben in Renovierungen und Energieeffizienzmaßnahmen investiert, wodurch ihre Häuser komfortabler und kostengünstiger im Betrieb werden.
Begrenzte Möglichkeiten zum Verkleinern: Ein Mangel an geeigneten Seniorenwohnungen und spezialisierten Pflegeeinrichtungen bedeutet, dass ältere Eigentümer Schwierigkeiten haben, alternative Unterkünfte zu finden.
Dieser zweiteilige Trend — kurzfristige Flips und langfristiges Halten — hat zahlreiche Auswirkungen auf den breiteren Mietmarkt.
Was das für Mieter und Investoren bedeutet
Für Mieter:
Engeres Angebot: Wenn Investoren den Mietmarkt verlassen, stehen weniger Wohnungen zur Miete zur Verfügung, insbesondere in städtischen Hotspots.
Preisdruck: Niedrigere Mietrenditen können den Neubau privater Mietkomplexe verlangsamen und die Mieten hoch halten.
Suchstrategie: Potenzielle Mieter sollten mit vollständigen Unterlagen (Einkommensnachweis, Ausweis, Referenzen) bereitstehen, um schnell einen Mietvertrag zu sichern, wenn eine Immobilie verfügbar wird.
Für Vermieter und Investoren:
Portfolioüberprüfung: Prüfen Sie, ob das Halten von Mieteinheiten angesichts regulatorischer und steuerlicher Änderungen weiterhin mit Ihren finanziellen Zielen übereinstimmt.
Value-Add‑Möglichkeiten: Immobilien, die modernisiert oder energetisch aufgewertet werden können, bieten möglicherweise weiterhin gute Renditen durch höhere Mieten oder zukünftige Wiederverkaufswerte.
Diversifikation: Einige Investoren prüfen Co‑Living‑Modelle, Studentenunterkünfte oder Kurzzeitvermietungen (wo erlaubt), um traditionelle Buy-to-let‑Einschränkungen auszugleichen.
Blick nach vorn
Der niederländische Wohnungsmarkt steht an einem Scheideweg. Politikmacher versuchen, den Schutz von Mietern, nachhaltiges Wohneigentum und das Vertrauen der Investoren in Einklang zu bringen. Unterdessen deuten die Daten darauf hin, dass sowohl kurzfristige Flips als auch langfristiges Halten weiterhin die Zukunft des Marktes prägen werden.
Ob Sie Mieter auf der Suche nach Ihrem nächsten Zuhause oder ein Investor sind, der sein Immobilienportfolio bewertet — informiert zu bleiben ist entscheidend. Folgen Sie seriösen Datenanbietern und Marktanalysten, um Verschiebungen bei Vorschriften, Zinssätzen und demographischen Mustern vorherzusehen.
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