Warum immer mehr Internationale in den Niederlanden wegen Mietknappheit Häuser kaufen

Warum immer mehr Internationale in den Niederlanden wegen Mietknappheit Häuser kaufen

Der niederländische Wohnungsmarkt ist für Neuankömmlinge schon lange eine Herausforderung, insbesondere für diejenigen, die eine Mietwohnung suchen. In den letzten Jahren haben die knappe Mietverfügbarkeit und steigende Mieten viele Internationale dazu veranlasst, den Kauf einer eigenen Immobilie in Betracht zu ziehen. Laut Daten der niederländischen Vereinigung der Immobilienmakler (NVM) hat sich der Anteil der Internationalen, die in den Niederlanden Immobilien kaufen, verdoppelt – von 0,8 % im Jahr 2020 auf 1,6 % in der ersten Hälfte des Jahres 2025 – auch wenn er gegenüber 1,8 % im Jahr 2024 leicht zurückgegangen ist.

In diesem Artikel untersuchen wir die wichtigsten Faktoren, die hinter diesem Trend stehen, seine regionalen Unterschiede, politische Debatten wie die 30%-Regelung und warum Internationale, trotz Schlagzeilen, weiterhin nur einen kleinen Teil des nationalen Marktes ausmachen.

Mietknappheit treibt Kaufentscheidungen

Der Mangel an Mietwohnungen – insbesondere in städtischen Zentren wie Amsterdam und Den Haag – hat es für Internationale zunehmend schwierig gemacht, langfristige Mietverträge zu bekommen. Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot treiben die Mieten in die Höhe; 60 % der Immobilienmakler berichten, dass Kunden, die ursprünglich mieten wollten, letztlich kauften, wenn keine Mietoptionen verfügbar waren.

Wesentliche Faktoren, die Internationale in Richtung Eigenheimkauf treiben, sind:

• Kaum Mietbestand: Viele Gemeinden verzeichnen in beliebten Expat-Vierteln Belegungsraten von über 80 %.
• Steigende Mieten: Jährliche Mieterhöhungen übersteigen oft das Lohnwachstum, sodass monatliche Hypothekenzahlungen wettbewerbsfähiger werden.
• Langfristige Pläne: Wer beabsichtigt, länger als drei Jahre in den Niederlanden zu bleiben, sieht den Immobilienkauf als kosteneffizienter im Vergleich zu schwankenden Mieten.

Die Rolle der 30%-Regelung

Eine wichtige Überlegung für viele hochqualifizierte Migrant*innen ist die sogenannte 30%-Regelung – ein Steuervorteil, den die niederländische Steuerbehörde gewährt und der berechtigten Internationalen erlaubt, bis zu 30 % ihres Gehalts für maximal fünf Jahre steuerfrei zu erhalten. Dieser Vorteil erhöht oft ihre Hypothekenaufnahmefähigkeit, wodurch der Kauf erschwinglicher wird als das Mieten.

Offizielle Informationen zur 30%-Regelung finden Sie auf der Website der niederländischen Steuerbehörde: 30% ruling (Belastingdienst).

Regionale Brennpunkte und Marktauswirkung

Obwohl Internationale zunehmend auf dem Wohnungsmarkt vertreten sind, ist ihre Wirkung stark lokalisiert. National gesehen werden weniger als 2 % der Eigennutzerwohnungen von nicht-niederländischen Käufern erworben. In bestimmten Städten und Vierteln sind die Konzentrationen jedoch deutlich höher:

Im Mietsektor entfallen 85 % aller Transaktionen mit Internationalen auf nur zwei Gemeinden – Amsterdam und Den Haag – von insgesamt 342 Gemeinden im Land.

Debatten über den Einfluss von Expats

Einige niederländische Organisationen, darunter der Mieterbund (Woonbond) und mehrere Gewerkschaften, haben die 30%-Regelung kritisiert und argumentiert, dass Internationale die Immobilienpreise nach oben treiben. Sie behaupten, Steuervergünstigungen für Expats schafften „ungerechte Situationen“ für niederländische Käufer*innen, die zum ersten Mal ein Haus erwerben.

Unabhängige Expert*innen und sogar ein Beamter der Vereinten Nationen haben jedoch auf strukturelle Probleme – wie unzureichenden Neubau und restriktive Flächennutzungspläne – als die eigentlichen Ursachen der Wohnungsknappheit hingewiesen. Da Internationale landesweit weniger als 2 % aller Immobilienkäufe ausmachen, bleibt ihr Gesamteinfluss im Vergleich zur inländischen Nachfrage begrenzt.

Profil und Kaufmuster der Internationalen

Daten der NVM zeigen, dass Internationale typischerweise einzugsfertige Immobilien mit modernen Ausstattungen suchen. Die durchschnittlichen Kaufpreise dieser Käufer liegen etwas über denen der niederländischen Käufer: €591.000 gegenüber €575.000. Viele internationale Käufer ähneln in Bezug auf Arbeitsplatzsicherheit und Einkommen doppelverdienenden niederländischen Paaren, wodurch wahrgenommene Unterschiede zwischen Expat- und lokaler Nachfrage weiter verringert werden.

Wesentliche Merkmale internationaler Käufer:

• Beschäftigt in Branchen mit Fachkräftemangel (IT, Ingenieurwesen, Wissenschaft)
• Plant, länger als drei Jahre zu bleiben
• Berechtigt für die 30%-Regelung, was die Hypothekenkapazität erhöht

Wie sich der Wohnungsmarkt künftig entwickeln könnte

Trotz der Verschiebung hin zum Kauf mieten die meisten Internationalen weiterhin. Miethindernisse bleiben hoch, aber staatliche Initiativen zur Erhöhung des Wohnungsangebots – einschließlich neuer sozialer und privater Neubauten – sollten langfristig den Druck auf Käufer und Mieter mindern.

Immobilienprofis empfehlen Internationalen, ihre Suche früh zu beginnen, sich mit den lokalen Marktbedingungen vertraut zu machen und hybride Lösungen wie Miete mit Kaufoption oder den Erwerb über eine woningcorporatie (Wohnungsbaugesellschaft) in Betracht zu ziehen, sofern sie dafür infrage kommen.

Das richtige Zuhause in den Niederlanden zu finden kann komplex sein, aber mit der richtigen Strategie und einem klaren Verständnis der Optionen können Internationale sowohl bezahlbare Mietwohnungen als auch Eigentumswohnungen sichern.

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