Kleine Investoren verkaufen Mietwohnungen, privates Mietangebot in den Niederlanden schrumpft

Der niederländische private Mietmarkt erlebt eine deutliche Verschiebung: Kleine Investoren und private Vermieter geben mehr Wohnungen ab, als sie erwerben. Laut aktuellen Zahlen des Katasteramts Kadaster begann dieser Trend 2023 und beschleunigte sich im ersten Quartal 2025. Infolgedessen hat sich das Angebot im mittleren Mietsegment deutlich verringert, sodass Mieter in Städten wie Amsterdam und Rotterdam um verfügbare Wohnungen kämpfen.

Triebkräfte hinter dem Verkaufsboom

Mehrere Faktoren haben zu dem Anstieg der Immobilienverkäufe durch Kleinanleger beigetragen:

1. Ausgeweitete Mietkontrollen: Neue Vorschriften haben die Grenzen der Mietkontrolle erweitert und erfassen jetzt teurere und mehr Wohnungen als zuvor. Vermieter sehen sich Obergrenzen für jährliche Mieterhöhungen und strengen Regeln bei der anfänglichen Mietfestsetzung gegenüber.

2. Höhere Steuern auf Mieteinnahmen: Jüngste Steuerreformen haben Abgaben auf Mieterträge erhöht, was die Nettorenditen privater Vermieter reduziert. Viele empfinden die Nachsteuer-Rendite nun als weniger attraktiv im Vergleich zu alternativen Anlageformen.

3. Marktvolatilität: Mit steigenden Zinssätzen und Sorgen über die künftige Marktentwicklung überdenken Investoren das Risikoprofil von Wohnimmobilien als stabile Einkommensquelle.

Wie das Kadaster berichtet, verkauften kleine private Vermieter im ersten Quartal 2025 deutlich mehr Wohnungen, als sie kauften, und verringerten ihren Marktanteil von 3,9 % auf 3,6 %. Institutionelle Investoren kauften indes weiterhin neue Entwicklungen, wodurch ein Teil des Angebotsverlusts ausgeglichen wurde, jedoch die Lücke im mittleren Mietsegment nicht geschlossen werden konnte.

Die Rolle kleiner privater Vermieter

Kleine Investoren verwalten oft Portfolios von ein bis zehn Mietwohnungen. Ihre Entscheidungen beeinflussen den privaten Mietsektor überproportional, weil sie typischerweise Immobilien im mittleren Segment besitzen – solche mit Monatsmieten zwischen €900 und €1.200. Diese Wohnungen sind für Mieter mit mittlerem Einkommen von entscheidender Bedeutung, die nicht für soziale Wohnungsversorgung (bereitgestellt von woningcorporaties, also Wohnungsunternehmen) in Frage kommen und sich die teuersten Mietwohnungen nicht leisten können.

Wenn sie an Eigennutzer verkaufen, tragen diese Vermieter zur Befriedigung der Nachfrage nach Wohneigentum bei, doch der Kompromiss reduziert den Bestand an verfügbaren Wohnungen im mittleren Mietsegment. Der Gesamtsektor blieb nur leicht rückläufig – Investoren kontrollieren weiterhin rund 9,2 % des niederländischen Wohnungsbestands (etwa 764.700 Wohnungen) – aber die Zusammensetzung verschob sich weg von kleineren Beständen.

Engpass im mittleren Mietsegment

Daten der Mietplattform Pararius unterstreichen das Ausmaß der Verknappung im mittleren Mietsegment:

• Das Angebot an Wohnungen mit Mieten zwischen €900 und €1.200 ist im Jahresvergleich um fast 13 % gesunken.
• Solche Inserate erhalten jetzt durchschnittlich 425 Bewerbungen in Amsterdam und 456 in Rotterdam – gegenüber etwa 200 noch vor zwei Jahren.
• Wohnungen im mittleren Segment sind im Schnitt nur sechs Tage online, verglichen mit 19 Tagen für höherpreisige Einheiten.

Pararius-Direktor Jasper de Groot warnt: „Der nicht-mietkontrollierte Sektor ist für viele Haushalte unerschwinglich geworden, aber sie bekommen auch im mittleren Segment keinen Fuß in die Tür.“ Mieter, die nicht für huurtoeslag (Mietzuschuss) oder soziale Wohnungsversorgung infrage kommen, werden nun von beiden Seiten eingeengt.

Auswirkungen auf Mieter und Wohnungsbezahlbarkeit

Für Mieter hat die Reduzierung der mittleren Optionen mehrere Folgen:

• Zunehmender Wettbewerb: Mehr Bewerber pro Inserat bedeuten geringere Chancen, eine Wohnung zu bekommen, was zu längeren Suchzeiten und vorübergehenden Wohnlösungen führt.
• Mietinflation: Selbst innerhalb regulierter Grenzen erlaubt die gestiegene Nachfrage Vermietern, die verlangten Mieten nahe oder an den maximal zulässigen Höchstgrenzen anzusetzen.
• Geografische Verschiebungen: Mieter, die aus den Märkten in Amsterdam und Rotterdam verdrängt werden, erkunden kleinere Städte oder Vororte, was potenziell längere Pendelzeiten und höhere Lebenshaltungskosten an anderen Orten zur Folge hat.

Besonders betroffen sind Millennials und junge Familien, da die Warteschlangen für soziale Wohnungen lang bleiben und nur sehr wenige ohne strenge Einkommensanforderungen Anspruch auf Wohnbeihilfen haben.

Sind institutionelle Investoren die Lösung?

Während kleine Vermieter den Markt verlassen, bauen institutionelle Investoren – wie Pensionsfonds und Real-Estate-Trusts – neue Mietportfolios auf. Diese Akteure konzentrieren sich häufig auf groß angelegte Projekte und zweckmäßige Komplexe, die Annehmlichkeiten von gemeinschaftlichen Arbeitsbereichen bis hin zu Fitnessanlagen bieten können.

Ihre Projekte zielen jedoch meist auf höhere Mietsegmente und befinden sich in erstklassigen Lagen, sodass die Lücke im mittleren Segment größtenteils unbesetzt bleibt. Kritiker argumentieren, dass die Unterversorgung bestehen bleibt, sofern die Politik nicht Anreize für Entwicklungen im mittleren Segment schafft oder die Vorschriften anpasst.

Politische Überlegungen und Ausblick

Die Politik steht vor einem heiklen Balanceakt:

• Angebotsanreize: Zuschüsse oder Steueranreize für den Bau von Wohnungen im mittleren Mietsegment könnten private und institutionelle Akteure dazu bewegen, mehr bezahlbare Einheiten zu entwickeln.
• Überarbeitung der Mietkontrollen: Die Sicherstellung, dass Mietobergrenzen einen Ausgleich zwischen Mieterschutz und Investorenrenditen bieten, kann weitere Verkäufe verhindern.
• Unterstützung kleiner Vermieter: Vereinfachte Compliance-Verfahren und gezielte Entlastungen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen könnten kleinere Portfolios stützen.

Die niederländische Regierung prüft Vorschläge zur Straffung von Planungsverfahren und plant Pilotprojekte für gemischte Nutzungsformen, in denen soziale, mittlere und frei finanzierte Mietwohnungen innerhalb desselben Projekts koexistieren.

Fazit

Der Trend, dass Kleininvestoren mehr Mietwohnungen verkaufen als sie kaufen, verändert die private Mietlandschaft der Niederlande. Das Angebot im mittleren Segment ist stark zurückgegangen, was den Wettbewerb und die Bezahlbarkeitsprobleme für Mieter verschärft. Während institutionelle Investoren und politische Maßnahmen diesen Wandel teilweise abfedern können, bleibt eine gezielte Unterstützung für mittlere Mietwohnungen entscheidend.

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