Wie strengere Steuerkontrollen die Hypothekenfinanzierbarkeit für niederländische Freiberufler und Selbstständige beeinflussen

Freiberufler und selbstständige Fachkräfte spielen eine wichtige Rolle in der niederländischen Wirtschaft, doch jüngste regulatorische Änderungen schaffen neue Herausforderungen bei der Sicherung einer Hypothek. Die nationale Steuerbehörde, bekannt als Belastingdienst, hat ihre Überprüfungen von Scheinselbstständigkeit (schijnzelfstandigheid) verschärft. Diese Maßnahmen zwingen einige Selbstständige dazu, feste Anstellungen anzunehmen – oft mit niedrigeren Nettoeinkommen – was letztlich ihre Kreditaufnahmefähigkeit und Kaufkraft beim Immobilienerwerb reduziert.

Verständnis der Maßnahmen der Belastingdienst

Scheinselbstständigkeit liegt vor, wenn ein Freiberufler faktisch als Angestellter arbeitet – unter denselben Bedingungen, Arbeitszeiten und Verantwortlichkeiten – jedoch ohne die Vorteile eines formellen Vertrags. Um diese Praxis zu bekämpfen, hat die Belastingdienst ihre Richtlinien aktualisiert und Prüfungen intensiviert. Wird eine Person als Angestellter eingestuft, können sich ihre Steuererklärungen, Sozialabgaben und Einkommensangaben erheblich ändern.

Offizielle Informationen zum Status der Selbstständigkeit finden Sie auf der Website der Belastingdienst.

Wie Kreditgeber die Hypothekenkapazität für Selbstständige berechnen

Hypothekenanbieter in den Niederlanden folgen strengen Kriterien bei der Bewertung eines selbstständigen Antragstellers. Wichtige Faktoren sind:

• Dreijahresdurchschnitt des Einkommens: Kreditgeber ermitteln in der Regel den Durchschnitt der Nettogewinne der letzten drei Jahre, um eine verlässliche Einkommensbasis zu bestimmen.
• Gewinnschwankungen: Jahre mit Verlusten oder geringem Umsatz drücken den Durchschnitt nach unten und können die Kreditaufnahmefähigkeit einschränken.
• Verfügbares Einkommen: Höhere Pflichtsozialabgaben sowie Betriebsausgaben reduzieren das Nettoeinkommen, das für Hypothekenrückzahlungen zur Verfügung steht.

Im Gegensatz dazu haben Angestellte ein vorhersehbares Bruttogehalt und geringere Abzüge, was es Banken erleichtert, das Risiko zu berechnen und größere Kredite zu genehmigen.

Praktische Auswirkungen: Von 80.000 € auf 55.000 €

Jan Thale Haandrikman, Direktor beim Finanzdienstleister Van Bruggen, hob ein eindrucksvolles Beispiel hervor: Eine freiberufliche Sekretärin, die 80.000 € Jahresgewinn erzielt, wechselt zu einem Arbeitsvertrag mit einem Jahresgehalt von 55.000 €. Unter dem Selbstständigenregime könnte der Dreijahresdurchschnitt eine Hypothek von etwa 400.000 € unterstützen. Im Vergleich dazu könnte ein Angestelltengehalt von 55.000 € die maximale Kreditaufnahme um rund 100.000 € reduzieren, was den Immobilienerwerb für viele unerreichbar macht.

Dieser Fehlbetrag beeinflusst oft kritische Entscheidungen: Einen Job für Stabilität annehmen oder selbstständig bleiben und strengere Steuerprüfungen in Kauf nehmen.

Erholung nach der Pandemie und steigende Tagessätze

Interessanterweise erleben viele Selbstständige in betroffenen Branchen – wie Gastronomie, Kultur und Veranstaltungen – einen Aufschwung. Kreditgeber berücksichtigen ab 2025 nicht mehr die am wenigsten verdienenden Pandemiejahre (2020–2021) in ihren Dreijahresberechnungen. Zusammen mit den jüngsten Erhöhungen der Stunden- und Tagessätze könnten selbstständige Antragsteller im nächsten Jahr eine verbesserte Hypothekenberechtigung sehen.

„Unsere Berater stellen fest, dass Selbstständige aus diesen Branchen 2025 eher für eine höhere Hypothek qualifiziert sein werden“, sagte Haandrikman gegenüber De Telegraaf.

Vor- und Nachteile eines Wechsels zu einem Angestelltenvertrag

Ein fester Arbeitsvertrag kann die Kreditaufnahmefähigkeit zwar reduzieren, bringt aber auch bestimmte Vorteile mit sich:

Vorteile:

• Einkommensstabilität in Abschwungphasen
• Vom Arbeitgeber bezahlte Berufsunfähigkeitsversicherung
• Klare Einkommensnachweise für Kreditgeber

Nachteile:

• Oft niedrigeres Bruttogehalt im Vergleich zu freiberuflichen Gewinnen
• Reduzierte maximale Hypothekensumme
• Möglicher Verlust von steuerlich absetzbaren Betriebsausgaben

Bewerten Sie diese Faktoren sorgfältig. In manchen Fällen kann ein hybrider Ansatz – eine kleine freiberufliche Tätigkeit beizubehalten und gleichzeitig Arbeitnehmerleistungen zu nutzen – eine ausgewogene Sicherheit und Kreditaufnahmefähigkeit bieten.

Tipps zur Stärkung Ihres Hypothekenantrags

Egal, ob Sie vollständig unabhängig bleiben oder in eine Festanstellung wechseln, berücksichtigen Sie diese Strategien, um Ihre Hypothekenchancen zu verbessern:

1. Finanzunterlagen sorgfältig dokumentieren: Führen Sie genaue Gewinn- und Verlustrechnungen, Umsatzsteuererklärungen und Kontoauszüge.
2. Eine größere Anzahlung ansparen: Eine höhere Eigenkapitalquote reduziert das Beleihungsverhältnis (LTV) und senkt das Risiko für Kreditgeber.
3. Einen spezialisierten Hypothekenberater konsultieren: Wählen Sie einen Berater mit Erfahrung bei Anträgen von Selbstständigen – er kann Strategien anpassen und mit Kreditgebern kommunizieren.
4. Alternative Kreditgeber prüfen: Einige Banken und spezialisierte Hypothekenanbieter bieten flexiblere Bedingungen für Freiberufler und ZZP’ers (zelfstandigen zonder personeel).
5. Private Ausgaben kontrollieren: Diszipliniertes Ausgabeverhalten und gesunde Ersparnisse vermitteln Kreditgebern Vertrauen in die Rückzahlungsfähigkeit.

Vorbereitung auf zukünftige Steuer- und Hypothekenänderungen

Die sich wandelnde regulatorische Landschaft in den Niederlanden macht es unerlässlich, informiert zu bleiben. Verfolgen Sie offizielle Updates der Belastingdienst und halten Sie den Kontakt zu Ihrem Steuerberater aufrecht. Mit frühzeitiger Planung können Sie Ihre Ziele beim Immobilienerwerb schützen und Überraschungen vermeiden.

Fazit

Niederländische Freiberufler und Selbstständige stehen bei der Beantragung einer Hypothek vor besonderen Herausforderungen, insbesondere angesichts der Maßnahmen der Belastingdienst gegen Scheinselbstständigkeit. Durch das Verständnis der Einkommensberechnung der Kreditgeber, das Abwägen der Vor- und Nachteile eines Angestelltenverhältnisses und die Umsetzung strategischer Finanzpraktiken können Sie diese Herausforderungen meistern und Ihre Chancen auf einen Hauskredit verbessern.

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