Die Hauspreise in Amsterdam sind im Jahresvergleich um 0,4 % gesunken, da eine Welle von Buy-to-let-Immobilien auf den Markt kommt und den Druck auf Käufer verringert. Das gestiegene Angebot, insbesondere bei kleinen Wohnungen, hat das Preiswachstum auf 6,2 % abgeschwächt.
Amsterdam
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Der Amsterdamer Wohnungsmarkt zeigt im zweiten Quartal 2025 Anzeichen einer Abkühlung, mit einem Preisrückgang von 0,4 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024. Laut Daten des niederländischen Maklerverbands NVM markiert dieser moderate Rückgang den ersten Jahresrückgang in der Hauptstadt seit mehreren Jahren. Für Erstkäufer und ältere Hausbesitzer, die verkleinern möchten, sind dies erfreuliche Nachrichten.
Der Grund für diesen Trend ist jedoch keine plötzliche Nachfrageschwankung, sondern ein deutlicher Anstieg der zum Verkauf stehenden Immobilien, insbesondere ehemaliger Buy-to-let-Wohnungen. In diesem Artikel untersuchen wir die Faktoren hinter der Preisänderung, die Auswirkungen auf Mieter und Expats sowie die Aussichten für den Amsterdamer Wohnungsmarkt.
Anstieg der Buy-to-let-Verkäufe
Makler in ganz Amsterdam berichten, dass ein großer Teil ihrer Angebote inzwischen von Buy-to-let-Investoren stammt, die Immobilien verkaufen. Floris van der Peijl, Vorsitzender der Amsterdamer Maklergruppe MVA, stellt fest, dass „einige Agenturen die Hälfte ihres Angebots aus ehemaligen Buy-to-let-Immobilien haben.“ Dadurch sind mehr kleine, qualitativ minderwertige Wohnungen auf den Markt gekommen, was den durchschnittlichen Verkaufspreis nach unten drückt.
Diese Verkaufswelle wird hauptsächlich durch jüngste regulatorische Änderungen ausgelöst. Ein neues Gesetz, das Zwei-Jahres-Mietverträge verbietet und Preise für mittlere Mietwohnungen deckelt, hat viele Buy-to-let-Vermieter dazu veranlasst, anderswo nach besseren Renditen zu suchen. Während große Investoren weiterhin Neubauprojekte erwerben, entscheiden sich kleinere Investoren für den Ausstieg aus dem Markt.
Auswirkungen auf die durchschnittlichen Hauspreise
Die NVM berichtet, dass zwischen April und Juni 2025 insgesamt 52.116 Immobilien zum Verkauf standen – der höchste Quartalswert seit 2008. Dieses Angebot hat das nationale jährliche Preiswachstum auf 6,2 % verlangsamt, nachdem es zuvor zweistellig war.
„Diese ehemaligen Buy-to-let-Einheiten sind oft kleinere Wohnungen von geringerer Qualität, was sich negativ auf den Durchschnittspreis auswirkt“, sagte NVM-Vorsitzende Lana Goutsmits-Gerssen. Für Käufer bedeutet der nachgebende Markt mehr Auswahl und die Möglichkeit, ohne die heftigen Bieterkämpfe der Vorjahre zu kaufen.
Steigendes Angebot und Marktdynamik
In den Niederlanden verändert das gestiegene Wohnungsangebot die Marktdynamik. Während die Gesamtzahl der Mietwohnungen dank großer Investoren und Neubauten stabil bleibt – wie das Kadaster Grundbuch berichtet – hat sich die Zusammensetzung der verfügbaren Immobilien hin zu mehr Einstiegs- und Mittelklassewohnungen verschoben.
Aus makroökonomischer Sicht verfolgt das nationale Statistikamt CBS einen gewichteten Durchschnitt aller Immobiliengeschäfte zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, der sowohl Qualitäts- als auch Preisschwankungen im Zeitverlauf widerspiegelt.1
Auswirkungen auf Mieter und Expats
Während Käufer das zusätzliche Angebot begrüßen, finden Mieter in bestimmten Stadtteilen weniger Optionen vor. In Amsterdam und anderen Universitätsstädten hat sich der Mietwohnungsbestand verknappt, was internationale Mieter dazu veranlasst, einen Kauf in Betracht zu ziehen, anstatt ihre Mietverträge zu verlängern. Laut Van der Peijl treten einige Expats, die traditionell mieten, nun in den Verkaufsmarkt ein, wenn ihre befristeten Verträge enden.
Diese Entwicklung unterstreicht einen breiteren Trend: Die Grenze zwischen Miet- und Verkaufsmarkt verschwimmt, besonders in stark nachgefragten städtischen Zentren.
Neubau vs. Wiederverkauf: Die Lücke im Mittelpreissegment
Trotz eines gesunden Volumens an Neubauten bleibt das Mittelpreissegment unterversorgt. Viele Neubauprojekte richten sich an höhere Preisklassen oder institutionelle Investoren, wodurch Verkleinerer und Haushalte mit mittlerem Einkommen nur begrenzte Optionen haben.
Goutsmits-Gerssen warnt, dass „nicht jeder ein Haus kaufen kann, weil er es sich einfach nicht leisten kann oder nicht will oder aufgrund beruflicher Umstände. Es gibt einen echten Mangel an angemessen großen Wohnungen mit Gärten im Mittelpreissegment.“ Dieses Ungleichgewicht macht gezielte politische Maßnahmen und Anreize zur Förderung des Mittelklassebaus erforderlich.
Politische Veränderungen und Investorenstimmung
Wichtige regulatorische Änderungen haben in den letzten Monaten die Investorenstimmung verändert:
Verbot von Zwei-Jahres-Mietverträgen, was die Flexibilität von Buy-to-let-Modellen einschränkt
Neue Preisobergrenzen für mittlere Mietwohnungen im Rahmen des Amsterdamer lokalen Wohnungsprogramms
Anhaltende Debatten über die Steuerförderung für Hauseigentümer, die laut Regierungsstellen wie der DNB-Zentralbank und der Europäischen Kommission riskante Schulden erhöhen und Preise in die Höhe treiben
Diese Maßnahmen haben viele kleine Investoren zum Verkauf bewegt, während größere Portfoliobesitzer langfristige Strategien verfolgen.
Ausblick: Marktentwicklung
Analysten warnen, dass dies das „Warnsignal“ für eine breitere Korrektur auf dem niederländischen Immobilienmarkt sein könnte. Während der aktuelle Preisrückgang moderat ist, könnte er auf eine Plateauphase oder einen leichten Rückgang hinweisen, wenn das Angebot weiterhin die Nachfrage übersteigt.
Für potenzielle Käufer bedeutet dies einen weniger hektischen und chancenreicheren Markt. Eine stabile Preisentwicklung hängt jedoch von ausgewogenem Wohnungsbau, klarer politischer Ausrichtung und anhaltender Nachfrage von in- und ausländischen Kunden ab.
Tipps für den Umgang mit dem Amsterdamer Wohnungsmarkt
Die Navigation auf dem sich wandelnden Amsterdamer Wohnungsmarkt kann herausfordernd sein. Hier einige Tipps für Käufer und Mieter:
Recherchieren Sie Stadtteile: Berücksichtigen Sie aufstrebende Bezirke mit wettbewerbsfähigen Preisen.
Vergleichen Sie Angebote: Nutzen Sie zuverlässige Portale, um Preistrends zu verfolgen und irreführende „neue“ Angebote zu vermeiden.
Lassen Sie Ihre Finanzierung vorab genehmigen: Eine Hypothekenzusage stärkt Ihr Angebot in einem sich verändernden Markt.
Arbeiten Sie mit lokalen Experten: Makler, die mit kommunalen Vorschriften und Marktbesonderheiten vertraut sind, können wertvolle Unterstützung bieten.
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