Angebot privater Mietwohnungen in den Niederlanden schrumpft angesichts anhaltender Verkaufswelle

Angebot privater Mietwohnungen in den Niederlanden schrumpft angesichts anhaltender Verkaufswelle

Der niederländische private Mietmarkt erlebte 2024 eine deutliche Verknappung: Die Gesamtzahl der von privaten Investoren gehaltenen Wohnungen sank um 3.000. Kleinvermieter – mit einer oder zwei Immobilien – führten den Exodus an, während institutionelle Investoren wie Pensionsfonds ihre Bestände ausbauten. Mieter in den gesamten Niederlanden spüren die Auswirkungen, da weniger Wohnungen aus dem privaten Sektor auf den Markt kommen und die Mieten in vielen urbanen Gebieten weiter steigen.

Trends auf dem privaten Mietmarkt

Laut Untersuchungen von Statistics Netherlands (CBS) hatten Kleinvermieter das vergangene Jahr mit 22.000 weniger Objekten abgeschlossen, wobei sie größtenteils an Eigennutzer verkauften. Im Gegensatz dazu vergrößerten große Investoren ihren Bestand an Privatwohnungen um 19.000 durch Neubau und Umnutzungen. Insgesamt besitzen private Vermieter nun etwa 1,18 Millionen Wohnungen, verglichen mit 2,3 Millionen Sozialwohnungen, die von woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften) verwaltet werden, und 4,8 Millionen Eigentumswohnungen.

Diese Umschichtung hebt eine größere Spaltung hervor:

• Kleinvermieter ziehen sich zurück, getrieben von steigenden Steuern, strengeren Mietkontrollen und dem Ende flexibler Kurzzeitmietverträge.
• Institutionelle Investoren sind optimistisch, profitieren von Skaleneffekten, Zugang zu Kapital und spezialisierten Entwicklungsprojekten.

Die Verschiebung ist besonders ausgeprägt in Utrecht und der Provinz Noord-Holland (einschließlich Amsterdam), wo kleinere Wohnungen von Käufern übernommen wurden, die in stark nachgefragten Gebieten bezahlbares Eigentum suchen.

Treiber der Verkaufswelle

Mehrere regulatorische und fiskalische Veränderungen haben es für Kleinvermieter weniger attraktiv gemacht, private Mietwohnungen zu behalten:

1. Strengere Mietkontrollen: Die Regierung hat den regulierten Sektor ausgeweitet, jährliche Mietsteigerungen begrenzt und das punktbasierte System (woningwaarderingsstelsel) für frei vermietbare Einheiten verengt.
2. Steuerreformen: Höhere Einkommensteuersätze auf Mieteinnahmen und die Abschaffung bestimmter Abzüge haben die Margen reduziert.
3. Beschränkungen bei Mietverträgen: Die Abschaffung flexibler Kurzzeitverträge verringerte die Flexibilität der Investoren und machte das Immobilienmanagement komplexer.
4. Steigende Instandhaltungskosten: Neue Energieeffizienzstandards und verpflichtende Aufrüstungen haben die Investitionskosten für Vermieter erhöht.

Diese Faktoren haben viele Kleinvermieter dazu veranlasst, zu verkaufen – oft an Eigennutzer – statt sich mit den sich wandelnden Vorschriften auseinanderzusetzen.

Auswirkungen auf Mieter und Marktdynamik

Mit weniger Optionen aus dem privaten Sektor stehen Mieter vor mehreren Herausforderungen:

• Weniger Auswahl: Der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen verschärft sich, insbesondere in Großstädten, was zu längeren Suchzeiten führt.
• Steigende Mieten: Das begrenzte Angebot übt sowohl im freien Sektor als auch im regulierten Segment Preisdruck aus.
• Verlagerung zur Sozialen Wohnungswirtschaft: Der Druck auf woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften) nimmt zu, die bereits lange Wartelisten für bezahlbare Einheiten haben.

In nördlichen und mittelgroßen Städten wenden sich einige Mieter kleineren Orten oder gemeinsamen Wohnformen zu. Für diejenigen, die an Beschäftigung oder Ausbildung in zentralen Bezirken gebunden sind, bleiben die Optionen jedoch knapp.

Regierungskontrolle und Reaktionen

Das Ministerium für Wohnungswesen beauftragte die CBS-Studie, um die Auswirkungen der jüngsten Wohnungsmarktregulierungen zu bewerten. Zu den aktuellen politischen Instrumenten gehören:

• Mietzuschuss (huurtoeslag): Eine staatliche Unterstützung für einkommensschwache Mieter zur Deckung der Mietkosten. Die Anspruchsberechtigung hängt von Einkommen, Miethöhe und Haushaltszusammensetzung ab.
• Ausbau sozialer Wohnungen: Pläne, mehr Sozialwohnungen über woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften) zu bauen, mit dem Ziel, bis 2030 900.000 neue bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
• Kommunale Maßnahmen: Einige gemeenten (Gemeinden) pilotieren Anreize für kleinteilige Investoren, wie Steuervergünstigungen für energieeffiziente Modernisierungen.

Während diese Maßnahmen Ungleichgewichte im Angebot und die Erschwinglichkeit ansprechen, warnen Experten, dass Bau- und Renovierungszyklen Zeit benötigen und unmittelbare Entlastung für Mieter begrenzt ist.

Strategien für Mieter in einem engen Markt

Potenzielle Mieter können mehrere Taktiken anwenden, um ihre Chancen auf eine Wohnung zu verbessern:

• Erweitern Sie Ihr Suchgebiet: Ziehen Sie aufstrebende Viertel oder kleinere Städte mit guten Verkehrsverbindungen in Betracht.
• Bereiten Sie Unterlagen frühzeitig vor: Halten Sie Einkommensnachweise, Referenzen und Ausweisdokumente bereit, um Bewerbungen schnell einzureichen.
• Erkunden Sie gemeinschaftliches Wohnen: Coliving-Plattformen oder Wohngemeinschaften können zugänglicher und kosteneffizienter sein.
• Engagieren Sie einen Makler: Professionelle Vermietungsplattformen und Agenten verfügen möglicherweise über vorgesehene Inserate und Beziehungen zu Vermietern.

Obwohl keine dieser Maßnahmen Erfolg garantiert, können sie die Wettbewerbsfähigkeit in einem überfüllten Markt erhöhen.

Fazit

Der Rückzug der Kleinvermieter vom niederländischen privaten Mietmarkt verändert, wo und wie Mieter Wohnungen finden. In Kombination mit andauernden regulatorischen Reformen und institutionellen Investitionen unterstreicht dieser Trend die Notwendigkeit einer ausgewogenen Wohnungsbaupolitik, die Mieter schützt und gleichzeitig ein nachhaltiges Angebot fördert.

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