Bevölkerungswachstum in Amsterdam verlangsamt sich, während die Vermögenslücke auf dem Wohnungsmarkt wächst
In den letzten zwei Jahrzehnten ist die Bevölkerung Amsterdams um 28 % gewachsen, übertraf damit das nationale Wachstum und festigte seine Stellung als kulturelles und wirtschaftliches Zentrum der Niederlande. Neuere Daten aus dem Bericht "State of the City of Amsterdam 2024–2025" von O&S Amsterdam zeigen jedoch eine deutliche Verlangsamung des Bevölkerungswachstums und einen starken Anstieg der Vermögensungleichheit – insbesondere zwischen Hauseigentümern und Mietern. In diesem Artikel untersuchen wir die Trends hinter diesen Verschiebungen, ihre Auswirkungen auf Mieter und Käufer sowie mögliche Zukunftsszenarien für Amsterdams Wohnungsmarkt.
Trends beim Bevölkerungswachstum seit 2000
Seit der Jahrtausendwende stieg die Einwohnerzahl Amsterdams von etwa 731.000 im Jahr 2000 auf rund 935.000 im Jahr 2023 – ein Zuwachs von 28 % gegenüber dem landesweiten Wachstum von 14 %. Im Durchschnitt nahm die Stadt zwischen 2008 und 2022 jährlich 10.000 Bewohner auf, angetrieben von starker internationaler Zuwanderung und innerstaatlichen Umzügen. Im Jahr 2023 ging das Wachstum jedoch auf nur 2.600 neue Einwohner zurück, was den langsamsten Anstieg seit Jahren markiert.
Wesentliche Zahlen aus dem O&S-Bericht:
| Messgröße | 2000 | 2022 | Veränderung seit 2000 |
|---|---|---|---|
| Bevölkerung | 731.000 | 935.000 | +28% |
| Jährliches Wachstum (Durchschnitt) | – | 10.000 | – |
| Nettozuwachs 2023 | – | 2.600 | – |
Ursachen der Wachstumsverlangsamung
Die Hauptursache der Verlangsamung ist ein Rückgang der Migration:
- Internationale Zuwanderung: Die Zahl der Personen, die 2023 aus dem Ausland nach Amsterdam zogen, sank um 7.100, was eine geringere globale Mobilität nach der Pandemie widerspiegelt.
- Innerstaatliche Umzüge: Die Zuzüge aus anderen Regionen der Niederlande nach Amsterdam gingen um 2.800 zurück.
- Abwanderung: Gleichzeitig emigrierten 2.300 mehr Einwohner als im Vorjahr.
Trotz des Rückgangs erwartet die Stadt, dass ihre Bevölkerung bis 2055 1,1 Millionen erreichen wird, sofern sich die Migration allmählich erholt und die Geburtenraten stabil bleiben.
Zunehmender Wohnungsbestand und Zukunftsprojektionen
Um dem Wachstum gerecht zu werden, fügte Amsterdam 2023 über 6.000 Wohneinheiten hinzu, wodurch der gesamte Wohnungsbestand auf 487.000 Einheiten anstieg. Die Stadtplaner prognostizieren den Bau von rund 117.000 neuen Wohnungen bis 2055, mit einem Mix aus sozialem Wohnungsbau, Mietwohnungen im mittleren Segment und Eigentumswohnungen.
Geplante Maßnahmen umfassen:
- Entwicklung von Sozialwohnungen: Zusammenarbeit mit woningcorporaties (kommunalen Wohnungsbaugesellschaften), um bezahlbare Einheiten bereitzustellen.
- Mischgenutzte Projekte: Umwandlung leerstehender Büros und Industrieflächen in Wohnkomplexe.
- Baulücken- und Verdichtungsmaßnahmen: Förderung von Bauvorhaben auf wenig genutzten Grundstücken, um die Flächennutzung zu maximieren.
Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Druck auf den Mietmarkt zu verringern und unkontrollierte Preissteigerungen einzudämmen.
Vermögensungleichheit in Amsterdam
Während die Bevölkerungsentwicklung die Quantität betont, spielt die Qualität des Wohnraums eine entscheidende Rolle bei der Vermögensverteilung. In den letzten zehn Jahren stieg der durchschnittliche Immobilienpreis in Amsterdam auf 618.000 € – weit über dem nationalen Durchschnitt von 451.000 €. Dieser Anstieg hat die Vermögenslücke zwischen Eigentümern und Mietern verschärft.
Statistiken zur Einkommensverteilung der Haushalte in Amsterdam (2023):
- Haushalte mit niedrigem Einkommen (untere 20 %): 17 % der Bevölkerung
- Haushalte mit hohem Einkommen (obere 20 %): 15 % der Bevölkerung
- Median-Immobilienpreis: 618.000 €
- Anteil der Einwohner mit finanziellen Schwierigkeiten: 33 %
Drei Viertel der einkommensschwachen Mieter haben Schwierigkeiten, Miete und Grundkosten zu bezahlen. Währenddessen haben Hauseigentümer von erheblichen Wertsteigerungen ihrer Immobilien profitiert, was die sozioökonomische Kluft vergrößert.
Auswirkungen auf Mieter und Hauseigentümer
Mieter stehen vor mehreren Herausforderungen:
- Steigende Mieten: Ein begrenztes Angebot im freien und sozialen Mietsektor treibt die Mieten nach oben, selbst bei regulierten Einheiten.
- Erschwinglichkeitsschwellen: Geringverdienende Mieter können sich für huurtoeslag (Mietzuschuss), eine staatliche Unterstützung, qualifizieren, doch die Leistung bleibt oft hinter den Mietsteigerungen zurück.
- Wohnsicherheit: Kurzfristige Mietverträge und der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen schaffen Unsicherheit und häufige Umzüge.
Hauseigentümer hingegen profitierten von niedrigen Finanzierungskosten durch historisch niedrige Zinssätze in den vergangenen Jahren sowie von deutlichen Wertzuwächsen. Das Ergebnis ist ein wachsender Vermögenspuffer: Immobilienbesitzer sehen ihr Nettovermögen steigen, während Mieter anfälliger für Marktschwankungen bleiben.
Politische Reaktionen und Ausblick
Die Gemeinde und die nationale Regierung haben mehrere Maßnahmen eingeführt:
- Mietstabilisierung: Verschärfte Regelungen für jährliche Mietsteigerungen bei regulierten Wohnungen.
- Quoten für bezahlbaren Wohnraum: Vorgaben, dass Neubauprojekte einen Mindestanteil an sozialen und mittelpreisigen Mietwohnungen enthalten.
- Steuerliche Anreize: Förderung der Umwandlung bestehender Gebäude in Co‑Living‑ oder Mehrfamilienwohnungen.
Blickt man in die Zukunft, hängt Amsterdams Fähigkeit, Wachstum mit Inklusivität zu verbinden, davon ab:
- Das geplante Ziel von 117.000 neuen Wohnungen erfolgreich umzusetzen
- Sicherzustellen, dass ein erheblicher Anteil für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen zugänglich ist
- Die Auswirkungen makroökonomischer Faktoren — wie Zinssätze und Migrationsmuster — auf die Wohnungsnachfrage zu überwachen
Fazit
Amsterdam steht an einer Weggabelung: Das verlangsamte Bevölkerungswachstum bietet die Gelegenheit, die drängenden Herausforderungen von Erschwinglichkeit und Ungleichheit auf dem Wohnungsmarkt anzugehen. Ohne entschlossenes Handeln wird die Kluft zwischen Eigentümern und Mietern weiter wachsen und das soziale Gefüge sowie die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit der Stadt untergraben.
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