Haushalte mit nur einem Einkommen können sich nur 2 % der niederländischen Wohnungen leisten: Die Lücke schließen
Der niederländische Wohnungsmarkt wird für Haushalte mit nur einem Einkommen zunehmend unerschwinglich. Laut aktueller Forschung des Hypothekenberaters De Hypotheker können Personen mit einem einzelnen Modalinkommen sich nur etwas mehr als 2 % aller zum Verkauf stehenden Wohnungen in den Niederlanden leisten. Dagegen steigt der Anteil für Haushalte mit zwei Einkommen stetig und liegt inzwischen bei nahezu 36 %.
Diese wachsende Kluft wirft dringende Fragen zur Wohnungsgerechtigkeit, zu regionalen Unterschieden und zu den politischen Maßnahmen auf, die nötig sind, damit alle Gesellschaftsgruppen – nicht nur Familien mit zwei Erwerbstätigen – Zugang zu geeigneten Wohnungen erhalten.
Die deutliche Kluft: Alleinverdiener vs. Doppelverdiener
In den vergangenen vier Jahren haben Haushalte mit zwei Einkommen ihre Position auf dem niederländischen Wohnungsmarkt verbessert. Zu den Einflussfaktoren zählen steigende gemeinsame Einkommen, vorübergehend niedrigere Hypothekenzinsen und ein wachsendes Angebot an mittleren Preissegmenten, da einige Vermieter Mietobjekte verkaufen. Infolgedessen ist der Anteil der für Paare erschwinglichen Wohnungen von 29,1 % im letzten Jahr auf 35,9 % in diesem Jahr gestiegen.
Im krassen Gegensatz dazu verzeichneten Alleinverdiener nur eine marginale Verbesserung – von 1,7 % auf 2,1 % des Wohnungsangebots. Dieser vernachlässigbare Zuwachs überrascht, da günstige Hypothekenzinsen und Lohnsteigerungen theoretisch die Kaufkraft aller Käufer stärken sollten.
Warum die Bezahlbarkeit für Alleinverdiener stagniert
Mehrere Faktoren erklären, warum Käufer mit nur einem Einkommen weiterhin an den Rand gedrängt sind:
- Hypothekenregeln: Niederländische Hypothekenvorschriften koppeln die maximale Darlehenshöhe eng an das Jahreseinkommen. Modalinkommen für Alleinstehende liegen oft deutlich unter den gemeinsamen Einkünften von Paaren, was die Kreditaufnahme begrenzt.
- Stark steigende Immobilienpreise: In den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise in beliebten Regionen schneller gestiegen als die Löhne, was jene mit nur einem Gehalt überproportional trifft.
- Reduziertes Mietangebot: Steuer- und Mietregulierungsänderungen veranlassten viele Kleinvermieter, Mietwohnungen zu verkaufen. Dieser Wandel erhöht vorübergehend das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen – was Käufern mit höheren Budgets zugutekommt – und verringert gleichzeitig den erschwinglicheren Mietbestand.
- Mismatch im Wohnungsbestand: Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf größere Familienhäuser oder Luxuswohnungen, sodass ein Mangel an kompakten Einstiegswohnungen entsteht, die für Alleinstehende oder Senioren geeignet wären.
Regionale Unterschiede in den Niederlanden
Die Bezahlbarkeit für Alleinverdiener variiert stark je nach Provinz:
- Limburg: 7 % der Wohnungen sind erreichbar
- Zeeland & Groningen: jeweils 6 %
- Drenthe & Overijssel: etwa 4–5 %
- Noord-Brabant & Noord-Holland: nur 0,5–0,6 %
- Flevoland & Utrecht: ungefähr 0,5 %
In Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht sind Chancen für Alleinkäufer praktisch nicht vorhanden. Hohe Nachfrage, strikte Bebauungspläne und begrenzte Neubauprojekte treiben die Preise über das hinaus, was ein einzelnes Modalinkommen finanzieren kann.
Auswirkungen auf Senioren und Alleinstehende
De Hypotheker weist auf ein sekundäres Problem hin: Senioren bewohnen oft familiengroße Häuser, weil kleinere Alternativen nicht verfügbar sind. Dies verstärkt einen Kreislauf, in dem sowohl berufstätige Singles als auch Ruheständler in nicht passenden Immobilien gefangen bleiben und den Markt für Paare, die größere Wohnungen suchen, zusätzlich verknappen.
Politische und marktbasierte Lösungen
Die Bewältigung dieses vielschichtigen Problems erfordert Zusammenarbeit zwischen nationalen Behörden, Gemeinden (gemeenten) und Wohnungsbauentwicklern. Mögliche Lösungen umfassen:
- Anreize für kleinteiligen Neubau: Subventionen oder Steuererleichterungen für Entwickler, die Studios und Einzimmerwohnungen in neue Projekte integrieren.
- Flexible Hypothekenprodukte: Einführung von Hypothekensystemen, die speziell auf Alleinkäufer zugeschnitten sind, etwa mit etwas höheren Loan-to-Income-Verhältnissen oder längeren Rückzahlungszeiträumen.
- Umnutzung für Seniorenwohnen: Förderung oder Subventionierung der Umwandlung untergenutzter Familienhäuser in Mehrgenerationenwohnformen oder kleinere Wohnungen für Senioren.
- Anpassungen der kommunalen Bebauungspläne: Zulassung dichterer, gemischt genutzter Entwicklungen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, die mehr erschwingliche Einstiegswohnungen hervorbringen können.
Durch die Einführung dieser Maßnahmen kann die Regierung dazu beitragen, den Markt auszugleichen und sicherzustellen, dass Singles und Senioren reale Chancen erhalten, passende Wohnungen zu kaufen oder zu mieten.
Der weitere Weg
Die wachsende Kluft zwischen Allein- und Doppelverdienern droht die soziale Gerechtigkeit in den Niederlanden zu untergraben. Wenn nichts unternommen wird, könnten Alleinverdiener zu längeren Pendelstrecken, mangelhaften Wohnverhältnissen oder dauerhaftem Mieten gezwungen werden – Ergebnisse, die den nationalen Zielen für Inklusion und nachhaltige Stadtentwicklung widersprechen.
Politische Entscheidungsträger müssen schnell handeln, um kreative Hypothekenoptionen einzuführen und den Bau kleinerer Einheiten anzuregen. Ebenso können Wohnungsunternehmen (woningcorporaties) eine Schlüsselrolle spielen, indem sie mehr ihres Bestands für Ein- und Zwei-Personen-Haushalte reservieren.
Letztlich erfordert das Verengen dieser Bezahlbarkeitslücke dauerhafte Verpflichtung auf allen Ebenen von Regierung und Wirtschaft. Nur so kann der niederländische Wohnungsmarkt der gesamten Bevölkerung dienen – unabhängig von Haushaltsgröße oder Einkommensstruktur.
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