5 Insider-Tipps für den Hauskauf in den Niederlanden von einem Top-Immobilienmakler
In eine Immobilie in den Niederlanden zu investieren kann sich anfühlen wie ein Labyrinth – besonders wenn Sie Expats sind oder zum ersten Mal kaufen. Mit speziellen Regelungen, steuerlichen Anreizen wie der 2%igen Befreiung von der Grunderwerbsteuer für unter 35‑Jährige und steigender Nachfrage in den Großstädten lohnt sich professionelle Beratung. In diesem Artikel teilt ein erfahrener Immobilienmakler fünf Insider‑Strategien, die Ihnen helfen, Fallstricke zu vermeiden, Kosten zu sparen und sichere Entscheidungen zu treffen.
1. Tragen Sie die Immobilie auf Ihren Namen ein, um Kosten zu senken
Wenn Ihre Eltern den Kauf finanzieren, könnten Sie annehmen, dass es am besten ist, wenn sie im Grundbuch stehen. Tatsächlich kann es jedoch günstiger sein, die Immobilie in Ihren Namen eintragen zu lassen und die Hypothek an Ihr persönliches Profil anzupassen – das kann Ihnen bis zu 10 % bei Transaktionsgebühren, Notarkosten und Hypothekenberatungsgebühren sparen. Warum? Viele Gebühren werden als Prozentsatz des Darlehens- oder Kaufpreises berechnet und hängen von der Steuerklasse des Käufers ab.
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben:
- Besprechen Sie mit einem Hypothekenberater, wie viel Einkommen Sie benötigen, um die Voraussetzungen zu erfüllen.
- Prüfen Sie, ob Sie für huurtoeslag (Wohngeld) oder andere Zuschüsse berechtigt sind – weiter unten erklärt.
- Stellen Sie sicher, dass sowohl Sie als auch Ihre Familie die rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen verstehen.
Mit der richtigen Unterstützung kann diese einfache Registrierungsentscheidung zu Einsparungen in Höhe von mehreren Tausend Euro führen.
2. Bewahren Sie Ihre Befreiung von der Grunderwerbsteuer, indem Sie Extras berücksichtigen
Erstkäufer unter 35 Jahren können für Immobilien bis zu einem Wert von €525.000 von einer 2%igen Befreiung der Grunderwerbsteuer profitieren. Allerdings beschränkt sich die Berechnung nicht auf den reinen Kaufpreis. Extras wie Erbpachtzinsen, ein Anteil am Rücklagenfonds der Eigentümergemeinschaft oder fest eingebaute Geräte können den Gesamtwert über die Grenze hinaustreiben.
Um den Gesamtkaufwert innerhalb der Befreiungsgrenze zu halten:
- Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, jede Gebühr im Kaufvertrag aufzulisten.
- Verhandeln Sie, nicht essentielle Extras zu entfernen oder separat zu regeln.
- Überprüfen Sie beim Notar den endgültig steuerpflichtigen Betrag.
Ein erfahrener Makler kann diese Kosten im Voraus prognostizieren, sodass Sie die Befreiung nicht wegen einer Formalität verlieren – das kann Ihnen mehr als €10.000 ersparen.
3. Blicken Sie über kosmetische Renovierungen hinaus
Eine frisch gestrichene Fassade und stilvolle Böden mögen attraktiv wirken, können aber ernsthafte strukturelle Probleme verdecken:
- Alte Bleirohre können Trinkwasser kontaminieren.
- Versteckter Schimmel oder holzzerstörender Pilzbefall kann Balken oder Träger untergraben.
- Unzureichende Dämmung kann im Winter zu explodierenden Energiekosten führen.
Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, der Erfahrung im Bauwesen hat oder eng mit einem Bausachverständigen kooperiert. Sie werden Kriechräume, Dachböden und Keller auf Warnzeichen untersuchen. Wenn Probleme frühzeitig entdeckt werden, können Sie den Preis neu verhandeln oder vom Kauf zurücktreten, bevor unerwartete Reparaturen von €20.000 oder mehr anfallen.
4. Untersuchen Sie das Fundament – Setzungen nehmen zu
Die Niederlande sind für ihr Wassermanagement bekannt, aber schwankende Grundwasserstände und veränderte Wetterlagen können zu Bewegung des Fundaments führen. Eine Setzung von 1–2 mm pro Jahr ist normalerweise akzeptabel, alles darüber hinaus sollte untersucht werden.
Schritte zum Schutz:
- Fordern Sie historische Prüfberichte oder Fundamentbewertungen an.
- Sichten Sie öffentlich verfügbare Daten Ihrer gemeente (Gemeinde) zu den örtlichen Bodenverhältnissen.
- Bei Unsicherheit lassen Sie eine Spezialuntersuchung durch einen Fundamentingenieur durchführen.
Fundamentreparaturen können €80.000 übersteigen, daher ist frühzeitige Erkennung entscheidend, um zu vermeiden, dass Ihr Traumhaus zur finanziellen Belastung wird.
5. Gehen Sie niemals ohne Ihren Makler zu einer Besichtigung
Sie könnten versucht sein, Immobilien eigenständig zu besichtigen, aber nur ein erfahrener Makler kann subtile Warnsignale erkennen:
- Unstimmigkeiten zwischen dem Energieausweis und der sichtbaren Dämmung.
- Anzeichen für unebene Böden oder Risse, die auf Bewegung hinweisen.
- Ungenehmigte Anbauten oder nicht konforme Renovierungen.
Ein Makler an Ihrer Seite wird Dielen anheben, technische Berichte lesen und gezielte Fragen stellen. Seine Fürsprache stellt sicher, dass Sie nicht zu einer emotionalen Entscheidung gedrängt werden und dass alle Prüfungen abgeschlossen sind, bevor Sie unterschreiben.
Der Kauf eines Hauses in den Niederlanden muss nicht überwältigend sein. Mit diesen fünf Insider‑Tipps – die Immobilie korrekt eintragen, Ihre Steuervergünstigungen schützen, über Oberflächenrenovierungen hinaus prüfen, das Fundament genau unter die Lupe nehmen und professionelle Unterstützung bei Besichtigungen nutzen – können Sie Ihr Wunschobjekt mit Zuversicht sichern.
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