De 'Waarborgsom': Een verzekering voor de verhuurder
De waarborgsom, in het Nederlands bekend als de waarborgsom, is een standaardkenmerk van bijna elke huurovereenkomst in Nederland. Het doel ervan is de verhuurder een financiële buffer te bieden tegen mogelijke schade aan de woning boven normale slijtage, of om onbetaalde huur aan het einde van de huurovereenkomst te dekken. Sinds decennia was het bedrag dat een verhuurder kon vragen niet gereguleerd, wat leidde tot buitensporige eisen van drie, vier of zelfs zes maanden huur, wat een aanzienlijke toetredingsdrempel vormde voor veel huurders. Echter, de Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act), die op 1 juli 2023 van kracht is geworden, heeft voor dit beleid broodnodige regelgeving gebracht. Voor alle nieuwe huurovereenkomsten geldt nu dat de waarborgsom wettelijk is begrensd tot maximaal twee keer de kale huur.
Desondanks blijft de waarborgsom een van de meest voorkomende oorzaken van geschillen tussen verhuurders en huurders. De kern van het conflict ontstaat bijna altijd aan het einde van de huurperiode wanneer de verhuurder aftrekposten wil maken. Wat onder 'schade' valt versus 'normale slijtage' (normale slijtage) is sterk subjectief. Een kras op een muur, een versleten plek op het tapijt of vervaagde verf worden doorgaans als slijtage beschouwd. Een groot gat in de muur, een kapot raam, of een diepe wijnvlek op de vloer zijn duidelijk schade. De bewijslast ligt bij de verhuurder, daarom is een gedetailleerd opleveringsrapport met foto's, ondertekend door beide partijen, absoluut essentieel om zowel de huurder als de verhuurder te beschermen.
De rentevraag: Een veelvoorkomend misverstand
Een veelvoorkomend punt van verwarring, vooral voor expats uit rechtsgebieden zoals Duitsland of delen van de VS, is de kwestie van rente. Is een verhuurder verplicht om rente te betalen aan de huurder over de waarborgsom? Het korte en definitieve antwoord in Nederland is nee. De Nederlandse huurovereenkomstwetgeving (met name Artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek) bevat geen bepaling die de verhuurder verplicht om de borgsom in een aparte, rente-aandeelende rekening te plaatsen of om deze met opgebouwde rente terug te betalen. De verhuurder is vrij om het geld op elke gewenste rekening aan te houden. Hoewel een huurder misschien betoogt dat het oneerlijk lijkt dat een verhuurder jarenlang van hun geld profiteert, is er momenteel geen juridische basis om rente op een waarborgsom te vorderen. Elk website of persoon die anders beweert, is verkeerd geïnformeerd over de Nederlandse wet.
De terugbetaling van de waarborgsom
De Wet goed verhuurderschap heeft ook de regels voor de terugbetaling van de waarborgsom aangescherpt. De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetalen, op voorwaarde dat geen schade of achterstallige huur is opgetreden. Als de verhuurder voornemens is aftrek te doen, moet hij de huurder een volledige, gespecificeerde kostenlijst verstrekken binnen 30 dagen na beëindiging en het resterende deel van de waarborgsom terugbetalen. Een verhuurder kan niet simpelweg besluiten de gehele waarborgsom te houden zonder specifieke, verifieerbare facturen voor reparaties te leveren. Als een verhuurder de waarborgsom onrechtmatig vasthoudt, kan de huurder een formele aanmaning sturen (sommatiebrief) en, als dat mislukt, gerechtelijke procedures starten, vaak via een incassobureau of de rechtbanken.
