Leven boven de liberalisatiegrens
Een vrije sector huurwoning, ook bekend als een liberaliseerde huurwoning, is een woning waar de verhuurder de 'vrijheid' heeft om de huur te vragen die de markt kan dragen. Deze vrijheid ontstaat als de initiële basishuur bij de start van het contract hoger is dan de jaarlijks aangepaste liberalisatiegrens (liberalisatiegrens). Als de huur boven deze grens uitkomt, is de woning ontheven van het woningwaarderingsstelsel (WWS) puntensysteem dat maximumhuur in de sociale/gereguleerde sector bepaalt. Dit creëert een duidelijke scheidslijn op de Nederlandse huurmarkt: onder de drempel heb je gereguleerde huren en volledige toegang tot de Huurcommissie. erboven heb je marktconforme huren en een veel beperkter pakket aan beschermingen. Het is cruciaal te begrijpen dat zelfs in de vrije sector huurders nog steeds robuuste bescherming tegen uitzetting (huurbescherming) hebben. Een verhuurder kan niet zomaar een contract voor onbepaalde duur beëindigen zonder juridische gronden en een gerechtelijk bevel. De 'vrijheid' van de vrije sector heeft vooral betrekking op de prijs, niet op de zekerheid van verblijf.
De opkomst van de vrije sector is een direct gevolg van overheidsbeleid dat gericht is op het stimuleren van particuliere investeringen in huurwoningen. De logica was dat door marktconforme rendementen toe te staan, projectontwikkelaars en investeerders eerder geneigd zouden zijn huurwoningen te bouwen en aan te bieden, waardoor het aanbod toeneemt. Hoewel dit in sommige mate is gebeurd, heeft een onbedoelde consequentie in steden met beperkte woningvoorraad zoals Amsterdam en Den Haag geleid tot een explosie van huurprijzen. De vrije sector is de standaard geworden voor de meeste expats en middeninkomens die niet in aanmerking komen voor of geen toegang hebben tot sociale woningbouw. Zij worden gedwongen in een hyperconcurrerende markt terecht te komen waar prijzen vaak losstaan van de werkelijke kwaliteit of grootte van de woning, aangewakkerd door schaarste en vraag.
Vrijheid voor wie? Een kritische blik
De naam 'vrije sector' zelf is een meesterwerk van politieke framing. De vraag is, vrijheid voor wie? Voor verhuurders en vastgoedbeleggers biedt het de vrijheid om hun winsten te maximaliseren, door huren te stellen op niveaus die 40-50% van het nettoloon van een huurder kunnen opeten. Voor huurders betekent het vaak de vrijheid om uitgebuit te worden. Bij afwezigheid van huurcontrole hebben huurders zeer weinig onderhandelingsmacht. De jaarlijkse huurverhogingen zijn ook minder gereguleerd. Hoewel er enkele wettelijke plafondbedragen zijn (meestal gekoppeld aan inflatie plus een kleine marge), laten ze veel sterkere huurverhogingen toe dan in de gereguleerde sector. Dit kan ertoe leiden dat een huurder in enkele jaren stap voor stap uit zijn eigen woning wordt geprijsd.
Een veelvoorkomende en cynische praktijk betreft eigendommen die volgens het WWS-puntensysteem in de gereguleerde sector zouden moeten zitten. Een verhuurder kan een kleine huurwoning renoveren met luxe—maar functioneel overbodige—afwerkingen om de puntwaarde omhoog te krijgen. Of simpelweg adverteren ze het met een beginhuur boven de liberalisatiegrens, in de hoop op onwetendheid van de huurder over zijn rechten. Dit is waar een kritische, maar vaak over het hoofd geziene, bescherming ingrijpt: elke huurder, zelfs in een contract dat beweert 'vrije-sector' te zijn, heeft het recht de Huurcommissie te vragen de punten van de woning te beoordelen en de juiste maximale huur vast te stellen. Dit moet gebeuren binnen de eerste zes maanden van de huurperiode. Als de Huurcommissie vaststelt dat de woning gereguleerd had moeten zijn, zal de huur met terugwerkende kracht en permanent worden verlaagd tot het wettelijke maximum. Dit is een krachtig consumentenbeschermingsinstrument, maar de korte tijdslimiet en het algemene gebrek aan bekendheid daarmee zorgen ervoor dat het tragisch onderbenut blijft.
