Het risicovolle karakter van het verhuren van uw huurwoning
Onderhuur, of subverhuur, is de praktijk waarbij een huurder (de hoofdhuurder) geheel of gedeeltelijk van hun gehuurde woning verhuurt aan een andere persoon (onderhuurder). Hoewel het misschien praktisch lijkt om de huur te dekken terwijl u reist of om een extra kamer te benutten, bevindt het zich in een juridisch mijnenveld. De standaardpositie in het Nederlandse recht—en een bepaling in de overgrote meerderheid van huurovereenkomsten—is dat onderhuur verboden is zonder de expliciete, voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder. Het voortzetten zonder deze toestemming vormt een ernstige contractbreuk, waardoor de verhuurder de mogelijkheid krijgt om een ontruimingsprocedure tegen de hoofdhuurder te starten. Dit maakt ongeoorloofde onderhuur een van de snelste manieren waarop een huurder zijn/haar woning kan verliezen.
De gevolgen verspreiden zich naar de onderhuurder, wiens juridische positie vaak precair is. Het recht van de onderhuurder om in de woning te wonen is volledig afhankelijk van de geldigheid van het contract van de hoofdhuurder. Als de hoofdhuurder wordt ontruimd, verliest de onderhuurder bijna altijd zijn/haar recht om te blijven. Ze worden vaak gezien als randschade in het geschil tussen de verhuurder en de hoofdhuurder, met weinig mogelijkheden en de onmiddellijke noodzaak om een nieuwe woning te vinden.
De uitzondering: het verhuren van een kamer
Er is één belangrijke uitzondering op deze regel die enige bescherming biedt. Als de hoofdhuurder een gedeelte van de woning onderverhuurt (bijv. een enkele kamer) en nog steeds zijn/haar hoofdverblijf in dezelfde woning heeft, kan de onderhuurder rechten hebben. In dit specifieke scenario is de verhuurder vaak wettelijk verplicht om de huurovereenkomst met de onderhuurder voort te zetten als de hoofdhuurder zijn of haar huur beëindigt. Dit voorkomt dat verhuurders iemand uitzetten door simpelweg de hoofdhuur te beëindigen. Echter, deze bescherming geldt niet als de subverhuur betrekking heeft op de gehele, zelfstandige woning (bijv. het hele appartement terwijl de hoofdhuurder elders woont). Het is specifiek ontworpen om logés die een huis delen met hun 'verhuurder' (de hoofdhuurder) te beschermen.
Sociale huisvesting en 'Woonfraude'
Het probleem van onderverhuur is bijzonder ernstig in de sector sociale huisvesting. Sociale huisvesting is een gesubsidieerd en schaars goed, en het op winst onderverhuren van een sociale huurwoning wordt beschouwd als woningfraude (woonfraude). Gemeenten onderzoeken actief meldingen van illegale onderverhuur. Bij ontdekking krijgt de hoofdhuurder niet alleen te maken met ontruiming, maar kan ook hoge boetes krijgen die in duizenden euro's kunnen lopen. Ze worden bovendien jarenlang uitgesloten van sociale huisvesting. Om deze reden is het aangaan van een onderhuurovereenkomst voor een sociale huurwoning uitzonderlijk riskant voor alle betrokkenen.
