Aantrekkingskracht en risico van 'Onderhuur'
Onderverhuur, of onderhuur, is de praktijk waarbij een hoofdhuurder (hoofdhuurder) de woning (of een deel ervan) verhuurt die zij zelf huren van een verhuurder. Het is een veelvoorkomend scenario op dure woningmarkten zoals Amsterdam, waar een huurder misschien een kamer wil onderverhuren om de kosten te helpen, of hun hele appartement verhuurt terwijl ze reizen. Hoewel het op het eerste gezicht een praktische oplossing lijkt, is het een juridisch mineveld. De standaardpositie in het Nederlandse recht is dat onderverhuur van een hele zelfstandige woonruimte (zelfstandige woonruimte) verboden is tenzij de hoofdhuurder expliciete, schriftelijke toestemming van hun verhuurder (verhuurder) heeft ontvangen. De meeste standaard huurovereenkomsten bevatten een clausule die onderverhuur expliciet verbiedt, en het overtreden van deze clausule is een ernstige contractbreuk.
Verhuurders zijn over het algemeen afkerig tegenover onderhuur om geldige redenen: ze verliezen de controle over wie er in hun eigendom woont, het risico op schade neemt toe, en illegale onderhuur houdt er vaak in dat de onderhuurder (onderhuurder) een veel hogere huur betaalt, wat illegale verrijking is.
Als een hoofdhuurder illegaal onderverhuurt van hun hele woning, zijn de gevolgen ernstig. De verhuurder kan juridische procedures starten om de hoofdhuurovereenkomst te beëindigen en zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te laten uitzetten. Bovendien kan de verhuurder de hoofdhuurder dagvaarden om eventuele winst die gemaakt is uit de illegale onderverhuur terug te vorderen.
Onderverhuur van een kamer: een juridisch onderscheid
De wet maakt een cruciale onderscheid tussen onderverhuur van een deel van een woning, zoals een kamer, terwijl de hoofdhuurder blijft wonen in het pand als hoofdverblijf. In dit scenario zijn de regels iets soepeler. Hoewel de meeste contracten nog steeds toestemming van de verhuurder vereisen, heeft een huurder een sterkere juridische basis om een kamer onder te verhuren. Dit geeft de hoofdhuurder echter geen carte blanche. Zij worden de verhuurder van de onderhuurder, wat gepaard gaat met onderhoudsverantwoordelijkheden en het leveren van een correcte huurovereenkomst.
Cruciaal is dat de juridische positie van de onderhuurder onzeker is. Als de hoofdhuurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, eindigt ook de onderhuur. De onderhuurder heeft over het algemeen geen recht om de huurovereenkomst over te nemen of in de woning te blijven. Ze hebben een contract met de hoofdhuurder, niet met de eigenaar van de woning. Een uitzondering bestaat voor onderhuurders van een onafhankelijke woning, die in sommige gevallen de huurovereenkomst kunnen voortzetten, maar voor kamerhuur zijn hun rechten bij beëindiging van de hoofdhuur zeer beperkt.
Gemeentelijke regels en 'Toeristische Verhuur'
Naast de toestemming van de verhuurder moeten huurders ook rekening houden met gemeentelijke regels. Veel steden hebben strikte regels om illegale hotels tegen te gaan en de beschikbaarheid van lange termijn huisvesting te waarborgen. Korte termijn onderverhuur aan toeristen, bijvoorbeeld via platforms zoals Airbnb (toeristische verhuur), is onderworpen aan zeer strikte beperkingen. In Amsterdam bijvoorbeeld heb je een speciale vergunning nodig, mag je je woning maar voor een beperkt aantal nachten per jaar verhuren, en moet je elke verhuur melden bij de gemeente. Het overtreden van deze regels kan leiden tot astronomische boetes, soms oplopend tot tienduizenden euro's. Voordat men überhaupt aan onderverhuur denkt, moet een huurder zijn contract controleren, met de verhuurder praten en de lokale gemeentelijke verordeningen nauwgezet onderzoeken.
