De kosten van wonen
Aan het einde van een huurovereenkomst kan de eindinspectie vaak aanvoelen als een soort rechtszaak, waarbij de verhuurder elk hoekje van het pand onderzoekt op imperfecties. De financiële uitkomst van deze inspectie hangt af van een schijnbaar simpel maar eindeloos bespreekbaar begrip: het verschil tussen schade (damage) en normale slijtage (normal wear and tear). Het begrijpen van dit onderscheid is het belangrijkste instrument dat een huurder heeft om zijn/haar borg te beschermen. Normale slijtage is de onvermijdelijke, geleidelijke achteruitgang in de staat van een woning die het gevolg is van er gewoon in wonen. Het is de natuurlijke entropie van een huis dat voor het beoogde doel wordt gebruikt. De Nederlandse wetgeving is duidelijk dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de kosten die samenhangen met dit natuurlijke verouderingsproces; het wordt beschouwd als onderdeel van de kosten van het verhuurderschap.
Daarentegen is schade achteruitgang veroorzaakt door nalatigheid, onzorgvuldigheid, ongelukken of opzettelijk misbruik. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De kern van bijna elk geschil over de borg is een verhuurder die probeert wat duidelijk normaal gebruik is te classificeren als 'schade' om zo het vasthouden van het geld van de huurder te rechtvaardigen. Een verhuurder kan u niet kosten in rekening brengen voor het opnieuw schilderen van een heel appartement omdat de muren na drie jaar bewoning enkele kleine krasjes hebben. Wel kan de verhuurder u kosten in rekening brengen voor het repareren van een groot gat dat u in de muur hebt gemaakt. Weten waar de wet deze grens trekt is uw belangrijkste verdediging tegen een verhuurder die zijn woning op uw kosten wil opknappen.
Praktische gids: schade versus normale slijtage
Hoewel er geen uitputtende wettelijke lijst bestaat, hebben jaren aan rechterlijke uitspraken duidelijke principes vastgelegd. Hieronder een praktische, niet-uitputtelijke vergelijking:
| Normale slijtage (kosten verhuurder) | Schade (kosten huurder) |
|---|---|
| Kleine scuff- of veegvlekken of vervaagde verf op muren | Grote, diepe krassen, tekeningen of niet-goedgekeurde verfkleurstellingen |
| Versleten plekken in een tapijt op drukbezochte plaatsen | Brandplekken, zware vlekken of scheuren in het tapijt |
| Vervaging van gordijnen of vloeren door zonlicht | Een gebroken gordijnroede of een diepe uitsparing in de houten vloer |
| Losse kitvoegen of kalkafzetting in de badkamer | Gebarsten tegels of een gebroken toiletbril |
| Kleine krasjes op een keukenwerkblad | Brandkringen of een gebarsten werkblad |
| Een wiebelende deurknop door normaal gebruik | Een deur die is ingetrapt of een gebroken slot door geweld |
Dit onderscheid vereist context en gezond verstand. Een paar naggaatjes om schilderijen op te hangen worden in het algemeen als normale slijtage gezien, maar vijftig gaten in één muur zouden waarschijnlijk als schade worden aangemerkt. Ook de leeftijd van het object doet ertoe. Een verhuurder kan u niet de volledige vervangingskosten in rekening brengen voor een tien jaar oud tapijt dat u heeft bevuild; hij kan u alleen kosten in rekening brengen voor de resterende, afgeschreven waarde. Dit voorkomt dat huurders moeten betalen voor 'verbetering'—waardoor de verhuurder met een gloednieuw item achterblijft ter vervanging van een oud exemplaar.
Uw schild: de kracht van de opnamestaat
Het hele debat over slijtage kan vaak op dag één van uw huur worden gewonnen of verloren. De opnamestaat (check-in report), een gedetailleerd document waarin de staat van het pand bij intrek wordt vastgelegd, is uw krachtigste bewijsstuk. Dit rapport, vergezeld van uitgebreide, met tijdstempel voorziene foto's, moet door zowel u als de verhuurder worden ondertekend. Het creëert een objectieve basislijn waartegen de staat van het pand aan het einde van de huurovereenkomst kan worden gemeten.
Zonder een ondertekende opnamestaat is de wet gevaarlijk onduidelijk. Hoewel sommige interpretaties in het voordeel van de huurder uitvallen, zullen veel rechters terugvallen op de standaardregel dat u het pand in de staat moet teruggeven waarin u het heeft ontvangen. Maar hoe kunt u bewijzen wat die staat was? Een verhuurder kan beweren dat een kras op de vloer nieuwe schade is die u heeft veroorzaakt; zonder een check-in foto die toont dat de kras er al was, is het uw woord tegen dat van hem. Een grondige opnamestaat neutraliseert deze onduidelijkheid. Wanneer de verhuurder bij de eindinspectie wijst op vermeende 'schade', kunt u eenvoudig naar het rapport verwijzen. Om deze reden moet u onder geen enkele omstandigheid een pand betrekken zonder een gedetailleerde opnamestaat in te vullen. Als de verhuurder te laks of onwillig is om er een te maken, doe het dan zelf, stuur hem dezelfde dag een kopie per e-mail en bewaar die. Deze ene handeling kan u honderden of zelfs duizenden euro's besparen wanneer het tijd is om uw borg terug te krijgen.
