Het 'Wild West' van de woningmarkt
Markthuur, in het Nederlands bekend als markthuur, is de prijs die een verhuurder kan vragen voor een huurwoning als deze volledig aan de krachten van de vrije markt wordt overgelaten. Het is het hoogste bedrag dat een bereidwillige huurder bereid is te betalen. Dit concept vormt de basis van de zo genoemde 'vrije sector' (vrije sector) van de huurmarkt. In theorie, als een woning aan bepaalde criteria voldoet (met name door een bepaald aantal punten te scoren op het officiële woningwaarderingsstelsel), mag de verhuurder de huur vrij bepalen op elk niveau dat hij denkt dat de markt zal dragen. Dit staat in schril contrast met de 'sociale' of 'gereguleerde' sector, waar de maximaal toelaatbare huur strikt wordt bepaald door een puntensysteem.
De scheidslijn tussen deze twee sectoren wordt aangeduid als de liberalisatiegrens (liberalisatiegrens). Het bestaan van dit duale systeem creëert een sterk gefragmenteerde en vaak verwarrende markt. Voor een huurder is de enige belangrijkste vraag over elk potentieel pand aan welke kant van deze lijn het valt. Als het zich in de vrije sector bevindt, wordt de prijs bepaald door markthuur, en heeft de huurder vrijwel geen bescherming tegen hoge initiële huren. Als het zich in de gereguleerde sector bevindt, beschikt de huurder over krachtige juridische instrumenten om een huur aan te vechten die hoger is dan het wettelijke maximum.
Markthuur vs. gereguleerde realiteit
De fundamentele spanning in het Nederlandse huurstelsel is het conflict tussen markthuur en gereguleerde huur. Verhuurders willen van nature de markthuur vragen om hun rendement op de investering te maximaliseren. Echter, veel woningen die tegen hoge markthuren worden verhuurd, komen juridisch gezien niet in aanmerking voor de vrije sector. Ze hebben niet genoeg punten (op basis van grootte, voorzieningen, energie-efficiëntie, enz.) om de liberalisatiegrens te overschrijden. Dit is een buitengewoon veelvoorkomende situatie, vooral in oudere gebouwen in populaire steden. Verhuurders gokken vaak dat huurders, met name expats, niet op de hoogte zijn van het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel of WWS) en gewoon de geadverteerde markthuur zullen betalen zonder vragen.
Navigeren in een markt met asymmetrische informatie
De Nederlandse huurmarkt werkt volgens een principe van asymmetrische informatie: de verhuurder kent bijna altijd de juridische status van de woning, terwijl de huurder dat vaak niet doet. Verhuurders en makelaars hebben geen wettelijke verplichting om het feit te melden dat een woning zich in de gereguleerde sector bevindt. Ze adverteren het tegen de zo hoog mogelijke markthuur en hopen op het beste. Daarom ligt de last van due diligence volledig bij de huurder. Voordat u een contract ondertekent, moet u een voorlopige puntentelling doen met online rekentools. Als u doorgaat met de huur, overweeg dan advies in te winnen bij een huurdersorganisatie (zoals de Woonbond of !WOON) om uw beoordeling te bevestigen en, indien nodig, u door het proces te leiden om de huur aan te vechten. Het begrijpen van het verschil tussen de gevraagde markthuur en de verschuldigde wettelijke huur is de belangrijkste en krachtigste kennis die een huurder in Nederland kan bezitten.
