De poortwachters van de markt
De vastgoedmakelaar, of makelaar, is een onmisbare figuur in het Nederlandse huurlandschap. Zij zijn de poortwachters die de toegang tot een groot deel van het beschikbare woningaanbod beheersen, vooral in de concurrerende vrije sector. De rol van een makelaar kan echter verwarrend zijn omdat er twee verschillende typen bestaan en hun juridische en financiële relatie met u, de huurder, volledig verschillend is afhankelijk van met welk type u te maken heeft. De fundamentele vraag die u altijd moet stellen is: Wie heeft deze makelaar ingehuurd? Het antwoord bepaalt wie zij juridisch verplicht zijn te vertegenwoordigen en, belangrijker nog, wie hen moet betalen. Een misverstand over deze relatie is een van de meest voorkomende manieren waarop huurders, met name expats, onrechtmatige kosten betalen.
De twee typen zijn:
- De verhuurder zijn makelaar (Verhuurmakelaar): Dit is de makelaar die u het vaakst tegenkomt. Zij zijn door de eigenaar van het pand ingehuurd om een geschikte huurder te vinden. Hun taak is het adverteren van het pand (bijvoorbeeld op platforms als Funda of Pararius), het organiseren van bezichtigingen, het toetsen van aanvragen en het presenteren van de beste kandidaten aan de verhuurder. Hun loyaliteit en fiduciaire plicht liggen uitsluitend bij de verhuurder. Hun doel is om de best mogelijke deal voor hun opdrachtgever te verkrijgen—de hoogste huur en de meest betrouwbare huurder.
- De huurder zijn makelaar (Aanhuurmakelaar): Dit is een makelaar die u inhuurt om namens u te werken. U geeft hen uw zoekcriteria en budget, en zij zoeken actief op de markt, regelen bezichtigingen (ook bij andere verhuurmakelaars) en helpen u bij het onderhandelen over het contract. U bent hun cliënt en zij dienen uw belangen te behartigen.
De allerbelangrijkste vraag: wie betaalt?
Hier is de belangrijkste regel die elke huurder in Nederland moet kennen: Een makelaar mag voor dezelfde transactie niet zowel door de verhuurder als door de huurder betaald worden. De wet, met name het principe van 'dienen van twee heren', verbiedt dit. Dit betekent:
- Als u een woning vindt op een openbare website en de makelaar die u de woning laat zien degene is die deze heeft aangeboden, dan is dat de verhuurmakelaar. De verhuurder is hun opdrachtgever en de verhuurder moet hun provisie betalen. Het is illegaal dat deze makelaar u, de huurder, een vergoeding in rekening brengt voor hun dienstverlening. Dit omvat vergoedingen die vermomd zijn met creatieve namen zoals 'bemiddelingskosten', 'contractkosten' (contractkosten), 'administratiekosten' (administratiekosten), of een niet-terugvorderbaar 'sleutelgeld' (sleutelgeld).
- U betaalt een makelaar alleen als u deze uitdrukkelijk hebt ingehuurd met een ondertekende overeenkomst om als uw makelaar (aanhuurmakelaar) op zoek te gaan naar een woning voor u. In dat geval betaalt u voor de zoekdienst die zij voor u hebben geleverd.
Dit lijkt eenvoudig, maar veel kantoren die in de grote steden opereren hebben hun businessmodel opgebouwd rond het onrechtmatig laten betalen van huurders. Zij presenteren de vergoeding als een standaard, niet-onderhandelbaar onderdeel van het proces, en in de hete strijd om beschikbare woningen betalen veel wanhopige huurders het gewoon zonder vragen te stellen. Deze vergoedingen kunnen variëren van enkele honderden euro's tot een volledige maand huur plus BTW.
Het terugvorderen van onrechtmatige kosten en het herkennen van trucs
Het goede nieuws is dat als u een onrechtmatige makelaarsvergoeding heeft betaald, u deze kunt terugvorderen. De vordering geldt tot vijf jaar na de betaling. Het proces begint meestal met een formele brief aan het kantoor waarin u restitutie eist. Als zij weigeren, kunt u de zaak voor de rechter brengen. De rechtspraak over dit onderwerp is zeer sterk en valt overwegend in het voordeel van de huurder uit. Er bestaan zelfs juridische diensten op basis van 'no-cure-no-pay' die gespecialiseerd zijn in het terugvorderen van deze kosten namens huurders.
Om deze situatie in de eerste plaats te voorkomen, wees sceptisch en assertief. Wanneer een makelaar om een vergoeding vraagt, vraag hen dan schriftelijk te verduidelijken waar de vergoeding voor is en namens wie zij handelen. Een veelgebruikte truc is dat een makelaar beweert voor u te werken, ook al heeft u alleen op hun advertentie gereageerd. Dit is ongeldig; een geldige overeenkomst voor het inhuren van een makelaar moet een expliciete, voorafgaande afspraak zijn. Een andere truc is de 'administratiekosten'. Hoewel een verhuurder een kleine, redelijke vergoeding kan vragen voor specifieke administratieve handelingen (zoals het wijzigen van een naam op een contract tijdens de huurovereenkomst), is een grote, verplichte vergoeding die aan het begin wordt gevraagd bijna altijd een verkapte makelaarsvergoeding. Onthoud dat de makelaar die u een openbaar aangeboden woning laat zien voor de verhuurder werkt en dat de verhuurder de rekening betaalt.
