De Poortwachter van de huurcontrole
De liberalisatiegrens, of liberalisatiegrens, is een concept van centraal belang op de Nederlandse huurmarkt. Het is de specifieke waarde, uitgedrukt in zowel punten uit het Woningwaarderingsstelsel als een bijbehorend bedrag in euro, die bepaalt of een huurwoning onder de strikte regels van de gereguleerde sector valt of onder de flexibele regels van de vrije sector. De overheid past deze drempel jaarlijks aan. Bij een nieuw huurcontract dat in 2024 begon, was de drempel bijvoorbeeld 148 punten, wat overeenkomt met een maximale starthuur van €879,66. Als de objectieve kwaliteitscores van een woning onder deze puntdrempel uitkomen, is het wettelijk gezien een gereguleerde woning met volledige huurcontrole. Als het hoger scoort, is het 'liberaliseerd', en kan de verhuurder de huur vrij bepalen.
Deze drempel fungeert als een poortwachter. Voor woningen aan één kant van de lijn profiteren huurders van huurprijzen die gekoppeld zijn aan kwaliteit, met jaarlijkse verhogingen die beperkt zijn, en sterke juridische bescherming via de Huurcommissie. Voor woningen aan de andere kant dicteren de wetten van vraag en aanbod de prijs, en is de huurdersbescherming met betrekking tot het huurniveau minimaal. Het gehele bedrijfsmodel van particuliere verhuurders in de vrije sector is afhankelijk van het behalen van net genoeg punten door hun woningen om deze kritieke drempel te overschrijden.
Een genuanceerde en vaak verkeerd begrepen regel
Het meest voorkomende en significante misverstand over de liberalisatiegrens is de veronderstelling dat de geadverteerde huurprijs de status van de woning bepaalt. Dit is onjuist. De wettelijke status van de woning wordt bepaald door zijn objectieve kwaliteitspunten, niet door de prijs op het contract. Een verhuurder kan een appartement met 140 punten adverteren voor €1.500,-, maar het blijft juridisch gezien een gereguleerde woning. Een huurder die zo'n contract tekent heeft een half jaar de tijd vanaf het begin van de huur om naar de Huurcommissie te stappen, die de punten zal beoordelen en als de huurder gelijk heeft, zal de huur formeel verlagen naar het veel lagere, wettelijk vastgestelde niveau. Dit maakt een voorlopige, zelfs informele, controle van het waarschijnlijke puntentotaal van een woning een essentieel onderdeel van de due diligence voor elke potentiële huurder.
Huidige en toekomstige regeringsbeleid zijn gericht op deze drempel. Er zijn lopende politieke discussies over het aanzienlijk verhogen van de drempel of het toepassen van een vorm van huurcontrole op een groter deel van de 'mid-market' huurwoningen. De liberalisatiegrens is daarom niet alleen een statische regel; het is een dynamisch en politiek gevoelig instrument in het hart van het Nederlandse debat over betaalbaarheid van huisvesting. Voor nu blijft het de scherpe, onbuigzame scheidslijn die de rechten en financiële realiteit van een huurder bepaalt.
