De gereguleerde sector
Sociale huur, of sociale huurwoningen, vormt de hoeksteen van het Nederlandse betaalbare woningensysteem. Deze term verwijst naar huurwoningen die eigendom zijn van en beheerd worden door non-profit woningcorporaties (woningcorporaties) en onderworpen zijn aan een strak overheidsreguleringssysteem. De twee kenmerkende eigenschappen van sociale huur zijn gereguleerde toewijzing en huurprijsregeling. Ten eerste kunnen deze woningen niet op de vrije markt verhuurd worden. Ze worden toegewezen via regionale wachtlijsten (zoals WoningNet) aan huishoudens waarvan het inkomen onder een bepaalde jaarlijkse drempel ligt. Dit is om ervoor te zorgen dat het beperkte aanbod van betaalbare woningen gereserveerd blijft voor de doelgroep waarvoor ze bedoeld is. Ten tweede wordt de huur voor deze woningen niet door marktwerking bepaald. Het wordt wettelijk begrensd door het Woningwaarderingsstelsel (WWS), het officiële puntensysteem dat de maximale huur koppelt aan de objectieve kwaliteit van de woning.
Deze sector vertegenwoordigt een enorm deel van het Nederlandse woningbestand, bijna 30% van alle woningen. Het is het resultaat van ruim een eeuw overheidsbeleid gericht op het waarborgen van toegang tot fatsoenlijke en betaalbare woningen voor iedereen. Voor huurders betekent het verkrijgen van een sociale huur-woning toegang tot een betaalbare woning met een professionele verhuurder en zeer sterke huurbescherming.
Een systeem van schaarste
Hoewel het sociale huur-systeem robuust is in zijn bescherming, is zijn kenmerkende eigenschap in de 21e eeuw schaarste. De vraag naar sociale woningen overtreft ruimschoots het aanbod, met name in de grote steden. Dit heeft geleid tot de beruchte wachtlijsten, waarbij de tijd die nodig is om aan een woning toegewezen te worden vaak in jaren, soms zelfs decennia, gemeten wordt. Dit maakt de sociale huursector grotendeels ontoegankelijk voor de meeste expats, die doorgaans niet de lange registratiegeschiedenis hebben die nodig is om een levensvatbare kandidaat te zijn. Het systeem staat onder enorme druk door een groeiende bevolking, een vertraging in de bouw van nieuwe sociale woningen, en overheidsbeleid dat de verkoop van sociale huurwoningen heeft aangemoedigd. Voor degenen die in aanmerking komen, biedt sociale huur een niveau van betaalbaarheid en zekerheid dat onvoorstelbaar is in de particuliere vrije sector. De belangrijkste uitdaging is echter de enorme moeilijkheid om überhaupt toegang te krijgen.
