De onvermijdelijke jaarlijkse verhoging
Een van de weinige zekerheden in het leven, naast de dood en belastingen, is dat uw huur zal stijgen. In Nederland wordt dit proces geregeld door een indexeringsclausule (of huurherzieningsclausule, indexeringsclausule) in uw huurovereenkomst. Deze clausule is een van de financieel meest betekenisvolle onderdelen van uw contract, omdat het de langetermijnbetaalbaarheid van uw woning bepaalt. Het is cruciaal om een fundamentele scheiding in het Nederlandse systeem te begrijpen: hoe uw huur wordt herzien hangt volledig af van of u zich bevindt in de gereguleerde sector of de vrije sector. Voor huurders in de gereguleerde sector (sociale huur) stelt de overheid een wettelijke maximumgrens voor de jaarlijkse huurverhoging. Zelfs als uw contract een clausule bevat die een hogere verhoging toestaat, is de limiet van de overheid juridisch bindend en gaat deze voor. Dit biedt een sterke bescherming tegen buitensporige prijsstijgingen.
Voor de verre meerderheid van mensen die zoeken op platforms zoals Luntero, heeft u echter te maken met de vrije sector. Hier is de wet wezenlijk anders en, voor slecht geïnformeerde huurders, veel riskanter. In een contract in de vrije sector mag de huur alleen worden verhoogd als er een expliciete indexeringsclausule in de overeenkomst staat. Als uw contract hierover zwijgt—als er geen sprake is van indexering, CPI of jaarlijkse verhogingen—dan mag uw verhuurder wettelijk de huur niet verhogen gedurende de gehele duur van uw huur. Dit is een cruciaal punt dat veel huurders over het hoofd zien. Verhuurders sturen vaak een brief waarin een ‘jaarlijkse inflatie-aanpassing’ wordt aangekondigd alsof het een wettelijke verplichting is. Dat is het niet. Het is een contractuele mogelijkheid, en als die niet in het contract staat, heeft de huurder alle recht om de verhoging te weigeren. Dit maakt een contract zonder indexeringsclausule uitzonderlijk waardevol, hoewel het vinden ervan als het zoeken naar een naald in een hooiberg is, omdat vrijwel elke professioneel opgestelde huurovereenkomst er één bevat.
De clausule ontcijferen: CPI en variaties
Bijna alle indexeringsclausules in contracten voor de vrije sector zijn gekoppeld aan de Consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze index meet de gemiddelde verandering in prijzen van goederen en diensten die huishoudens betalen en dient als de officiële maatstaf voor inflatie. De clausule zal doorgaans aangeven dat de huur jaarlijks op een specifieke datum wordt aangepast (bijv. 1 juli) op basis van het procentuele verschil in de CPI over het voorgaande jaar. Op het eerste gezicht lijkt dit redelijk: de huur stijgt samen met de algemene kosten van levensonderhoud. De details bepalen echter het verschil tussen redelijk en nadelig.
De clausule moet specifiek aangeven welk CPI-cijfer wordt gebruikt. Het CBS publiceert er meerdere, maar de meest gebruikelijke is de index voor ‘alle huishoudens’. Een typische juridische clausule zou er ongeveer als volgt uitzien: "De huurprijs wordt jaarlijks aangepast, voor het eerst op [Datum], op basis van de procentuele verandering van het maandelijkse prijsindexcijfer voor alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het CBS." Dit is een standaard en over het algemeen eerlijke formulering. De sceptische huurder moet echter alert zijn op een veelvoorkomende en roofzuchtige variant: "CPI + X%". Sommige contracten bevatten een clausule die de verhuurder toestaat de huur te verhogen met het CPI-percentage plus een vaste opslag, vaak tot 5%. Dit betekent dat uw huur altijd sneller stijgt dan de inflatie. Jarenlang kwamen deze clausules veel voor, maar ze zijn met succes aangevochten in Nederlandse rechtbanken, waarbij rechters ze vaak onredelijk achten op grond van Europees recht, vooral wanneer de clausule niet ook voorziet in een huurverlaging als de CPI negatief is. Als uw contract een "CPI + X%"-clausule bevat, is het sterk aan te raden juridisch advies in te winnen, omdat u mogelijk het vaste opslaggedeelte van de verhoging kunt aanvechten.
Hoe een verhoging te verifiëren en aan te vechten
Wanneer u een bericht ontvangt over een huurverhoging van uw verhuurder, accepteer dit niet klakkeloos. Uw eerste stap is het controleren van uw contract op de indexeringsclausule. Als er geen clausule bestaat, kunt u uw verhuurder schriftelijk meedelen dat er geen contractuele grondslag voor de verhoging is. Als er wel een clausule bestaat, moet u hun berekening verifiëren. De CBS-website biedt historische CPI-gegevens. De standaardformule is: (CPI van maand A / CPI van maand B) * Huidige huur = Nieuwe huur. Maand A en B worden meestal in het contract gespecificeerd (bijv. vergelijking van de CPI van april dit jaar met april vorig jaar).
Als de berekening van de verhuurder onjuist is, of als zij een ‘CPI + X%’-verhoging toepassen die u onredelijk acht, moet u formeel bezwaar maken in geschrift. Geef uw redenen duidelijk aan, lever uw eigen berekening en geef aan dat u de oude huur blijft betalen totdat er een correcte of juridisch geldige voorstel wordt gedaan. Dit kan een intimiderende stap zijn, maar het is uw recht. In tegenstelling tot de gereguleerde sector kunt u een geschil over de hoogte van de verhoging in de vrije sector niet aan de Huurcommissie voorleggen. Als de verhuurder blijft vasthouden aan de betwiste verhoging, zou de kwestie uiteindelijk voor de rechter moeten worden gebracht. Een goed onderbouwd schriftelijk bezwaar is echter vaak voldoende om een verhuurder terug te laten krabbelen, vooral als zij weten dat hun voorgestelde verhoging juridisch wankel staat. Neem nooit aan dat een verhoging correct of verplicht is; controleer altijd het contract en maak de berekening zelf.
