De risicovolle wereld van huurders-zelfhulpmaatregelen
Wanneer een verhuurder noodzakelijke reparaties niet uitvoert, kunnen huurders zich machteloos voelen en aangetrokken door wat op het eerste gezicht krachtige 'zelfhulp'-maatregelen lijken: het probleem zelf oplossen en de kosten van de huur aftrekken, of simpelweg de huurbetalingen stoppen totdat het probleem is opgelost. Hoewel deze rechten—gekend in het Nederlandse recht als verrekening (aftrek) en opschorting (opschorting)—bestaan, zijn ze vol risico's. Handelen eenzijdig zonder de precieze wettelijke procedures te volgen, is een van de snelste manieren voor een huurder om in contractbreuk te raken en een uitzettingsbevel te krijgen. Deze remedies moeten als absoluut laatste redmiddel worden beschouwd, te gebruiken uitsluitend met uiterste voorzichtigheid en bij voorkeur met juridisch advies.
De 'Repareren en aftrekken' gok
Het recht om te 'repareren en aftrekken' kan alleen worden ingeroepen als de verhuurder wettelijk 'in verzuim' is (in verzuim). Om dit punt te bereiken, moet een huurder de verhuurder eerst formeel op de hoogte stellen van de gebreken schriftelijk via een ingebrekestelling (aankondiging van verzuim). Deze brief moet duidelijk de oorzaak vermelden en de verhuurder een redelijke termijn geven om het probleem te verhelpen. Alleen als de verhuurder binnen die termijn niet handelt, verkeert hij juridisch in verzuim. Op dat moment mag de huurder een professional inschakelen om de reparatie uit te voeren en de redelijke kosten op de volgende maandelijkse huur in mindering te brengen. De risico's zijn enorm: Wat als de verhuurder betoogt dat hij niet in verzuim was? Wat als hij beweert dat de kosten van de reparatie onredelijk waren? Als een rechter later in het voordeel van de verhuurder beslist, wordt de huurder geacht minder huur te hebben betaald, wat het risico op uitzetting vergroot.
Huur opschorten: spelen met vuur
Het recht om huur te opschorten is nog risicovoller. Een huurder mag slechts een gedeelte van de huur opschorten dat in verhouding staat tot de ernst van het gebrek. Voor een kleinigheid kun je de hele huur niet opschorten. Het centrale probleem is dat de huurder een subjectieve beoordeling maakt over wat een eerlijke proportie is. Als een rechtbank later het oneens is, verkeert de huurder onmiddellijk in achterstand en in contractbreuk. Bovendien zorgt het opschorten van huur er niet voor dat de verplichting om te betalen verdwijnt; het is slechts opgeschort. Zodra de reparatie is uitgevoerd, moet de huurder alle ingehouden huur betalen. De veel veiligere en sterk aanbevolen procedure is om huur te blijven betalen en een zaak te starten bij de Huurcommissie (huurrechtbank). Zij kunnen de gebrekkige situatie formeel beoordelen en een officiële, tijdelijke huurvermindering toekennen, wat de huurder beschermt tegen een vordering tot contractbreuk.
