Het Einde van de 'Black Box'
Jarenlang was het screeningproces voor huurders in Nederland een complete 'Black Box'. Een potentiële huurder leverde een berg aan persoonlijke informatie in en wachtte vervolgens, vaak zonder ooit iets te horen terug of een reden voor afwijzing te ontvangen. Dit gebrek aan transparantie creëerde een vruchtbare voedingsbodem voor discriminatie, of dit nu bewust of onbewust gebeurt, waardoor verhuurders en makelaars huurders konden selecteren op basis van willekeurige of bevooroordeelde criteria. De Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) van 2023 is specifiek ontworpen om deze black box te doorbreken. De wet vereist dat alle verhuurders en huurbemiddelaars een duidelijke, transparante en objectieve selectieprocedure aannemen en publiceren. Ze kunnen niet langer een huurder uitsluitend op basis van een 'onderbuikgevoel' kiezen. Ze moeten een gedefinieerde set criteria hebben en deze consequent toepassen op alle aanvragers.
Dit betekent dat een verhuurder moet kunnen uitleggen hoe zij een kandidaat selecteren. Bijvoorbeeld kunnen ze voor alle aanvragers die aan de inkomstenvereisten voldoen, op basis van 'wie het eerst komt, het eerst maalt' hanteren, of aangeven dat de selectie gebaseerd is op wie de meest stabiele financiële situatie heeft. Het cruciale deel is dat de criteria niet-discriminerend moeten zijn. Een verhuurder die een kandidaat afwijst moet in staat zijn een reden voor de afwijzing te geven als hierom wordt gevraagd, en die reden moet gebaseerd zijn op de objectieve criteria die zij hebben vastgesteld. Hoewel dit discriminatie niet volledig uitschakelt, biedt het huurders een hulpmiddel om oneerlijke beslissingen aan te vechten en houdt het verhuurders aan een openbare norm.
Tijdens het screeningsproces heeft een verhuurder een legitiem belang bij het verifiëren van de identiteit van de huurder, diens betalingsvermogen en diens verwacht gedrag als huurder. De gegevens die zij verzamelen moeten echter proportioneel en noodzakelijk zijn voor dit doel, in lijn met de AVG-principes.
Veelgeaccepteerde verzoeken omvatten:
- Bewijs van Identiteit: Een verzoek om een ID te tonen is normaal, maar verhuurders mogen geen volledige kopie bewaren waarop het BSN en een foto zwart gemaakt zijn. Ze mogen alleen de naam, geboortedatum en documentnummer noteren.
- Bewijs van Inkomen: Loonstroken van de afgelopen 2-3 maanden, een arbeidsovereenkomst, of een verklaring van een werkgever (werkgeversverklaring) zijn standaard. Voor freelancers zijn recente belastingaangiften of een verklaring van een boekhouder gebruikelijk.
- Verhuurdersreferentie: Een referentie van een vorige verhuurder wordt soms gevraagd.
Verzoeken die vaak als onevenredig of illegaal worden beschouwd:
- Gedetailleerde bankafschriften die persoonlijke uitgaven tonen.
- Medische informatie of gezondheidsverklaringen.
- Een algemeen/veralgemeend verzoek om een VOG (Verklaring Omtrent het Gedrag) voor een standaard huur.
- Vragen over religie, seksuele geaardheid of gezinsplanning.
Een sceptische huurder moet elk verzoek om informatie dat niet direct relevant lijkt voor zijn/haar vermogen om een goede en betrouwbare huurder te zijn, ter discussie stellen. U heeft het recht om te vragen waarom een bepaald stuk informatie nodig is en om het verstrekken van gegevens die buitensporig intrusief zijn te weigeren.
