Het jaarlijkse huurritueel
In Nederland is de huur niet statisch. De wet voorziet formele procedures om de huur aan te passen, waardoor een dynamiek ontstaat die in twee richtingen werkt: de jaarlijkse verhoging door de verhuurder en het mogelijke verzoek van de huurder tot korting. Deze procedures zijn streng gereguleerd om de behoefte van de verhuurder om met inflatie mee te gaan en de behoefte van de huurder aan voorspelbare en redelijke woonlasten in balans te brengen. Hoe dit eruit ziet, hangt volledig af van of u zich in de liberaliseerde (vrije sector) of gereguleerde (sociale huur) sector van de markt bevindt.
De jaarlijkse huurverhoging door de verhuurder
Eenmaal per jaar hebben verhuurders het recht een huurverhoging voor te stellen. De regels voor deze verhoging verschillen aanzienlijk:
- Vrije Sector (
Vrije Sector): In de vrije markt wordt de toegestane huurverhoging bepaald door het huurcontract zelf. Doorgaans is dit gekoppeld aan de Consumentenprijsindex (CPI) plus een kleine, vaste marge (bijv. CPI + 1%). Een wet legt momenteel een plafond op deze verhoging om buitensporige stijgingen te voorkomen, maar het contract dient als belangrijkste leidraad.
- Gereguleerde Sector (
Sociale Huur): Hier stelt de overheid een streng maximumpercentage vast voor de jaarlijkse verhoging. Dit percentage kan inkomensafhankelijk zijn, waardoor verhuurders de huur voor huurders met hogere inkomens meer kunnen verhogen. Dit is bedoeld om hoogverdieners aan te zetten om uit betaalde huisvesting te vertrekken.
In beide gevallen moet de verhuurder de verhoging schriftelijk voorstellen uiterlijk twee maanden voordat deze van kracht wordt (meestal op 1 juli). Het voorstel moet duidelijk de oude huur, de nieuwe huur, de procentuele verhoging en de datum waarop deze van toepassing is vermelden. Als de huurder van mening is dat het voorstel onjuist of onwettig is, kan hij bezwaar maken.
De tegenzet van de huurder: afdwingen van een huurverlaging
Hoewel verhuurders de huur kunnen verhogen, hebben huurders in de gereguleerde sector een krachtig instrument om dit te verlagen. Deze procedure berust op het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem. Een huurder kan te allen tijde een 'huurprijscontrole' uitvoeren om te zien of het puntentotaal voor hun appartement de huidige huur rechtvaardigt.
Als de huidige huur hoger is dan de wettelijke maximumhuur die volgens het puntentotaal wordt berekend, kan de huurder een formeel voorstel indienen bij de verhuurder om de huur te verlagen. Als de verhuurder weigert of niet reageert, kan de huurder een zaak starten bij de Huurcommissie. Als de Huurcommissie het oordeel van de huurder bevestigt, zal zij een bindende uitspraak doen die de huur vanaf het begin van de volgende maand wettelijk verlaagt. Dit is een krachtig, hoewel vaak onderbenut, huurderrecht dat ervoor zorgt dat huurprijzen in de gereguleerde sector verbonden blijven aan de objectieve kwaliteit van de woning.
