Verkoopgolf van huurwoningen in Nederland: voordeel voor starters, probleem voor huurders
De Nederlandse huurmarkt maakt een significante verschuiving door nu investeerders in een steeds hoger tempo woonhuizen blijven verkopen. Alleen al in het derde kwartaal van 2025 verkochten investeerders 15.800 huurwoningen—een stijging van meer dan 37% vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder—terwijl ze slechts 6.000 eenheden terugkochten. Deze trend, onthuld door de Kadaster (het Nederlands Kadaster), schetst een gemengd beeld: het opent deuren voor starters op de woningmarkt, maar verscherpt tegelijk de druk op huurders die afhankelijk zijn van middenmarkt huurwoningen.
De groeiende trend van verkoop van huurwoningen
Sinds begin 2023 zetten vastgoedbezitters steeds vaker middenmarkt huurwoningen te koop. Deze toename viel samen met de overheidsinspanningen voor strengere huurregulering onder de Wet Betaalbare Huur, die tot doel heeft de huren voor bepaalde particuliere huizen en appartementen te begrenzen. Als gevolg daarvan verkopen investeerders goedkopere, gereguleerde huurwoningen voordat de nieuwe regels volledig van kracht worden.
Matthieu Zuidema, een woningmarktexpert bij het Kadaster, merkt op dat "elk kwartaal meer woningen worden verkocht dan een jaar eerder." Terwijl de uitverkoop aanvankelijk gericht was op grote steden met dure woningen, heeft deze zich nu uitgebreid naar voorsteden en landelijke gebieden, wat wijst op een landelijke verschuiving.
Voordelen voor starters
Voor potentiële huizenkopers is deze uitverkoop goed nieuws. Voormalige huurwoningen worden doorgaans geadverteerd tegen lagere prijzen dan vergelijkbare koopwoningen. In Q3 2025 betaalden kopers gemiddeld €384.000 voor woningen die van investeerders werden gekocht, vergeleken met €511.000 voor aankopen van particuliere huiseigenaren—een verschil van bijna €130.000.
Deze prijsvoordelen stellen starters, waaronder jonge professionals en gezinnen, in staat om eerder de woningmarkt te betreden. Kleinere flats en appartementen, die vaak slechts kleine renovaties vereisen, worden haalbare opstapjes richting woningbezit. In steden als Amsterdam en Utrecht, waar huizenprijzen zijn geëxplodeerd, vormen dergelijke koopjes zeldzame kansen voor wie wordt buitengesloten door strikte hypotheekregels en oplopende rentetarieven.
Uitdagingen voor huurders en huurrechten
Aan de andere kant legt de krimpende voorraad middenmarkt huurwoningen flinke druk op huurders. Nederland kampt al met lage leegstand in grote stedelijke centra, en de verkoop van gereguleerde eenheden verergert de concurrentie. Huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag of betaalbare opties zoeken via een woningcorporatie vinden minder alternatieven in de particuliere sector.
Belangrijke zorgen zijn onder meer:
- Stijgende markthuren nu ongereguleerde woningen voormalige middenmarkt huurwoningen vervangen.
- Toenemende wachtlijsten voor sociale huur beheerd door woningcorporaties.
- Groter risico op verdringing van huishoudens met lagere inkomens.
Huurders worden aangemoedigd hun rechten te kennen onder het Nederlandse huurrecht, inclusief de procedures om huurverhogingen aan te vechten en het aanvragen van onderhoud volgens het Burgerlijk Wetboek.
Drijfveren achter de uitverkoop
Twee hoofdredenen voeden de huidige uitverkoop:
-
Regelgeving van de Wet Betaalbare Huur: Deze wet richt zich op middenmarkt huurwoningen door maximumhuurgrenzen en strengere vergunningseisen vast te stellen. Investeerders die met verminderde winstmarges worden geconfronteerd, kiezen ervoor te verkopen voordat de regels verder aanscherpen.
-
Aankomende belastinghervormingen: Volgens het Belastingplan 2026 komen particuliere eigenaren van tweede woningen voor hogere vermogensbelastingen te staan. In afwachting van deze verandering verkopen velen hun woningen om hogere lasten te vermijden.
Hoewel investeerders bijna 6.000 woningen kochten in Q3 2025—een stijging van 40% op jaarbasis—kwamen 59% van die aankopen van andere investeerders, wat weinig doet om de huurvoorraad aan te vullen. De totale voorraad beleggershuurwoningen, geschat op ongeveer 300.000 eenheden, krimpt jaarlijks met ongeveer 7–8%.
Regionale spreiding en markteffecten
Aanvankelijk geconcentreerd in de grote steden van de Randstad, bereikt de uitverkoop nu kleinere plaatsen en provincies. In gebieden waar huurprijzen historisch betaalbaar bleven, hebben verhuurders nieuwe markten gevonden nu de winstgevendheid in gereguleerde segmenten afneemt. Deze bredere geografische verspreiding versterkt de concurrentie voor huurders in het hele land.
Gemeenten (gemeenten) staan onder druk om hun quota voor sociale huisvesting te verhogen en creatieve oplossingen te onderzoeken—zoals tijdelijke opvang en co-livingontwikkelingen—om het tekort aan te pakken.
Wat staat de Nederlandse woningmarkt te wachten
De aanhoudende uitverkoop van huurwoningen roept kritische vragen op over de balans tussen koopkansen en betaalbaarheid van huren. Als de trend doorzet, kan Nederland te maken krijgen met:
- Een blijvende vermindering van de voorraad middenmarkt huurwoningen, waardoor meer huishoudens naar sociale huur of informele marktregelingen worden gedreven.
- Verdere stijging van huizenprijzen door aanhoudende vraag van starters.
- Beleidsinterventies, waaronder subsidies voor nieuwbouw van huurwoningen of aanpassingen in fiscale prikkels voor verhuurders.
Belanghebbenden, van overheidsinstanties tot woningcorporaties, zullen deze ontwikkelingen nauwgezet moeten volgen om te zorgen dat de markt inclusief en veerkrachtig blijft.
Strategieën voor huurders en verhuurders
Huurders zouden:
- Op de hoogte moeten blijven van hun huurrechten en lokale initiatieven om betaalbare huisvesting uit te breiden.
- Snel moeten handelen bij een verlenging van het huurcontract om voorwaarden te onderhandelen of bemiddeling te zoeken bij aanzienlijke huurverhogingen.
Verhuurders en investeerders kunnen overwegen:
- Hun portefeuille te diversifiëren met gemengd gebruik of langlopende huurcontracten om inkomsten te stabiliseren.
- Deel te nemen aan publiek-private samenwerkingen om nieuwe gereguleerde huurwoningen te bouwen die winstgevendheid combineren met maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Het behouden van open dialoog tussen huurders, verhuurders en beleidsmakers zal cruciaal zijn om duurzame oplossingen te smeden in het veranderende Nederlandse huurlandschap.
Klaar om je volgende huurwoning zonder gedoe te vinden? Bezoek Luntero om een breed scala aan aanbiedingen te bekijken en je zoektocht te vereenvoudigen.
