Hoe Nieuwe Regels het Tekort aan Studentenhuisvesting in Nederland Verergeren

Naarmate het nieuwe academische jaar nadert, ontdekken studenten door heel Nederland dat het vinden van geschikte huisvesting uitdagender is dan ooit. In het afgelopen kwartaal waren minder dan 5.800 speciaal gebouwde studentenkamers—gedefinieerd als eenheden onder de 25 m²—beschikbaar voor verhuur, wat een schrikbarende daling van 30% betekent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Branche-experts schrijven een groot deel van dit tekort toe aan een reeks huurhervormingen die, hoewel bedoeld om huurders te beschermen, studentenhuisvesting minder aantrekkelijk en winstgevend hebben gemaakt voor particuliere verhuurders.

De Wet betaalbare huur en de Gevolgen

In 2024 breidde de Wet betaalbare huur de huurregulering uit naar middenmarktwoningen, waaronder veel kleine studenteneenheden. Hoewel het doel was om de sterk stijgende huren te beperken en betaalbaarheid te garanderen, is het onbedoelde gevolg een druk op de inkomsten van verhuurders. Nieuw gereguleerde huren liggen vaak onder de marktprijzen die particuliere investeerders verwachten, waardoor de winstmarges op kleine, laag renderende panden afnemen.

Veel verhuurders—die volgens Kences, het Nederlandse kenniscentrum voor studentenhuisvesting, ongeveer 43% van de studentenhuisvesting bezitten—hebben gereageerd door hun panden te verkopen en om te zetten in koopwoningen. Het resultaat is een nettoverlies aan beschikbare kamers op een moment dat de vraag blijft stijgen.

Stijgende Box 3-belastingen: Een Financiële Dubbelklap

Nederlandse belastinghervormingen hebben ook de lasten voor verhuurders verhoogd. Onder het box 3-regime, dat inkomsten uit sparen en beleggen (inclusief huurinkomsten) belast, is het effectieve belastingtarief op huurinkomsten de afgelopen jaren gestegen. Voor kleinschalige verhuurders die een handvol studentenkamers beheren, weegt deze hogere belasting vaak zwaarder dan het voordeel van stabiele huurinkomsten, wat leidt tot een herbeoordeling van de haalbaarheid van hun studentenhuisvestingsportefeuilles.

Strengere Gemeentelijke Vergunningseisen

Als extra complicatie vereisen gemeenten nu dat verhuurders een vergunning aanvragen als ze van plan zijn een woning aan drie of meer huurders te verhuren. De reden is om kwaliteitsnormen te waarborgen en overbevolking te voorkomen, maar in de praktijk heeft dit geleid tot hogere administratieve kosten en onzekerheid in het verhuurproces. Kleinere verhuurders, die niet beschikken over de middelen van grote woningcorporaties, vinden het vergunningentraject vooral belastend en kiezen er soms voor de markt te verlaten in plaats van extra bureaucratie te doorlopen.

Studentenperspectieven: Lange Reistijden en Verloren Kansen

Voor veel studenten zijn de gevolgen zeer persoonlijk. Luuk Bruijnen, vicevoorzitter van de studentenvereniging Utrecht, meldt dat hij meer dan een uur enkele reis reist vanuit Zwolle omdat hij geen kamer nabij de campus kan krijgen. Lange reistijden snijden in studietijd, sociale activiteiten en integratie in het universitaire leven, waardoor studenten zich losgekoppeld voelen van de steden waar ze wonen en studeren.

"Ik ontmoet klasgenoten alleen op Zoom of in collegezalen. Ik besteed mijn tijd liever aan onderzoek of het opbouwen van een lokaal netwerk," zegt Bruijnen. Zijn ervaring benadrukt de groeiende mentale en logistieke druk op studenten die gedwongen zijn buiten hun thuisstad naar betaalbare huisvesting te zoeken.

Verhuurdersstemmen: Winst versus Voorziening

Makelaars en particuliere verhuurders zijn openhartig over de financiële afwegingen. "We beheren nu zes studentenpanden, en ze staan allemaal te koop," bevestigt Robert Kraaij van Rotsvast Vastgoed. "Na rekening te hebben gehouden met gereguleerde huren, hogere box 3-belastingen en vergunningkosten, dekt verhuur aan studenten de kosten simpelweg niet meer."

Anderen verzetten zich tegen kritiek dat verhuurders hun maatschappelijke verantwoordelijkheid laten varen. "Er zijn zeker slechte verhuurders, maar velen van ons willen echt fatsoenlijke woningen aanbieden," zegt een kleinschalige verhuurder die anoniem wil blijven. "Met het huidige beleidskader kunnen we echter niet rondkomen."

Mogelijke Oplossingen om het Tekort te Verzachten

1. Campuscontracten: Het invoeren van tijdelijke contracten die huurders verplichten hun kamer binnen een maand na afstuderen te verlaten, kan helpen om schaarse studenteneenheden sneller te hergebruiken. Commerciële exploitanten kunnen deze clausule in huurovereenkomsten opnemen om een gestage doorstroming van beschikbare kamers voor nieuwe cohorten te waarborgen.

2. Gemeentelijke Flexibiliteit: Lokale overheden kunnen het vergunningentraject voor kleinschalige verhuurders stroomlijnen of de kosten voor studenteneenheden kwijtschelden. Door administratieve lasten te verminderen, kunnen meer particuliere investeerders worden gestimuleerd hun studentenhuisvesting te behouden en zelfs uit te breiden.

3. Universiteitsgeleide Huisvestingsinitiatieven: Hoger onderwijsinstellingen kunnen een actievere rol spelen in huisvesting op of nabij de campus. Door samen te werken met woningcorporaties en private ontwikkelaars kunnen universiteiten gegarandeerde blokken kamers voor nieuwe studenten veiligstellen, wat de druk op de vrije markt vermindert.

4. Belastingvoordelen: De Nederlandse overheid kan belastingvoordelen of versnelde afschrijving overwegen voor verhuurders die ten minste 80% van hun eenheden aan studentenhuisvesting wijden. Deze maatregel zou de stijgende box 3-last compenseren en kleinschalige investeringen aantrekkelijker maken.

Vooruitblik: Balans tussen Bescherming en Beschikbaarheid

Hoewel de intentie achter huurhervormingen prijzenswaardig is—huurders beschermen tegen excessieve huren en slechte woonomstandigheden—heeft het huidige beleidsmengsel onbedoeld veel particuliere verhuurders uit de studentenhuisvesting gedreven. Met een vraag die de beschikbaarheid ver overtreft, is het duidelijk dat een herijkt beleid nodig is, dat de rechten van studenten beschermt zonder de economische levensvatbaarheid van huurbeleggingen te ondermijnen.

Het gesprek moet alle betrokken partijen omvatten: overheidsinstanties, gemeenten, universiteiten, woningcorporaties en particuliere verhuurders. Door samenwerking en gerichte prikkels kan Nederland betaalbaarheid behouden en ervoor zorgen dat studenten in het hele land toegang hebben tot de huisvesting die ze nodig hebben om academisch en sociaal te gedijen.

Op zoek naar een gemakkelijke manier om de studentenhuurmarkt te navigeren? Ontdek duizenden betrouwbare aanbiedingen op Luntero—je vertrouwde partner voor het vinden van de perfecte studentenkamer in Nederland.