Starters hebben het moeilijk terwijl doorstromers de Nederlandse hypotheekmarkt domineren

Starters hebben het moeilijk terwijl doorstromers de Nederlandse hypotheekmarkt domineren

De Nederlandse woningmarkt ondergaat een opvallende verschuiving. Na maanden waarin starters de meeste hypotheekaanvragen indienden, lopen huiseigenaren die willen doorstromen naar een grotere woning (doorstromers) in op dat aandeel. In januari 2026 werden ongeveer 51% van de hypotheekaanvragen ingediend door starters, tegenover 55% een jaar eerder, terwijl het aandeel doorstromers steeg naar 49% van het totaal. Deze kentering benadrukt de groeiende uitdagingen voor nieuwkomers op de markt en onderstreept het toenemende financiële voordeel van bestaande huiseigenaren.

De verschuiving in trends bij hypotheekaanvragen

Gegevens van hypotheekadviseurs geven aan dat in de eerste helft van 2025 starters hun aanvragen met 18% verhoogden, terwijl doorstromers met 12% groeiden. De trends draaiden echter in het laatste kwartaal:

• Q4 2025: Aanvragen van doorstromers stegen met 19%, vergeleken met een stijging van 11% voor starters.
• Januari 2026: De verdeling tussen starters en doorstromers was vrijwel gelijk met respectievelijk 51% en 49%.

Deze ommekeer vormt een breuk met het voorgaande jaar, toen de toestroom van verhuurders die goedkopere huurwoningen verkochten kansen bood aan starters. Nu duwen stijgende huizenprijzen en afnemende betaalbare opties het evenwicht in het nadeel van starters.

Financiële voordelen van bestaande huiseigenaren

Bestaande huiseigenaren profiteren van verschillende factoren die starters niet kunnen evenaren:

1. Opgebouwde overwaarde: Naarmate huiseigenaren hun hypotheek aflossen, bouwen zij overwaarde op die als aanbetaling voor een nieuwe woning kan worden gebruikt.
2. Lagere rentetarieven: Veel huiseigenaren hebben in voorgaande jaren lagere hypotheekrentes vastgelegd, die ze kunnen meenemen (via een renteborging/portabiliteitsfunctie) bij de aankoop van hun volgende woning.
3. Sterke kredietprofielen: Een historie van hypotheekbetalingen resulteert vaak in een gunstiger kredietbeoordeling.

Deze voordelen geven doorstromers een grotere leencapaciteit en verminderen de last van hoge rentes, waardoor starters effectief in een concurrentienadeel worden gedrukt.

Impact op starters en transformaties van huurwoningen

Verhuurders die hun kleinere huurunits—vaak meer betaalbare, startersvriendelijke appartementen—verkochten, boden in 2024 verlichting voor starters. Nu deze panden worden overgenomen door doorstromers of tegen hogere prijsposities worden herprijsd, krimpt het aanbod van daadwerkelijk betaalbare woningen.

Voor starters omvatten de uitdagingen onder meer:

• Hoge huizenprijzen: De gemiddelde huizenprijzen blijven stijgen, gedreven door sterke vraag uit alle segmenten.
• Krappe huurmarkt: Met minder huurwoningen op de markt worden sommige potentiële starters gedwongen langer in huur te blijven en grotere aanbetalingen te sparen.
• Beperkte sociale woningvoorraad: Wachtlijsten voor gemeente (municipal) of woningcorporatie (housing association) woningen worden langer, waardoor de toegang tot gesubsidieerde woningen vertraagt.

Zonder ingrijpen of nieuw aanbod in de lagere prijsklassen kunnen starters het steeds moeilijker krijgen om hun eerste stap naar eigenwoningbezit te zetten.

Overheidsmaatregelen en mogelijke oplossingen

Erkenning van de krapte voor starters heeft woningexperts ertoe aangezet het belang van beleidsmaatregelen te benadrukken om het speelveld gelijker te maken:

• Uitgebreide hypotheekgaranties voor starters: Vergelijkbaar met de bestaande Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zou een gerichte regeling de aanbetalingsvereisten voor starters kunnen verlagen.
• Stimulansen voor ontwikkeling van sociale woningbouw: Gemeenten en woningcorporaties aanmoedigen meer betaalbare eenheden te bouwen via subsidies of belastingvoordelen.
• Regulering van speculatieve verkopen: Strengere regels voor buy-to-let-investeerders invoeren om snelle doorverkoop tegen opgeblazen prijzen te ontmoedigen.
• Fiscale voordelen voor starters: Tijdelijke belastingkortingen of een verlaagd overdrachtsbelastingtarief aanbieden om de aanloopkosten te verlagen.

Hoewel deze maatregelen zorgvuldige invulling en politieke wil vergen, kunnen ze helpen het evenwicht te herstellen en ervoor zorgen dat nieuwkomers niet blijvend van de markt worden uitgesloten.

Tips voor starters in een competitieve markt

Ondanks de uitdagingen kunnen starters strategieën aannemen om hun kansen te vergroten:

• Vergroot je aanbetaling: Meer sparen of gebruikmaken van steun van familie om een grotere storting op te bouwen, wat de loan-to-value verhoudingen en rentetarieven verbetert.
• Overweeg alternatieve locaties: Verken dorpen of buitenwijken met lagere prijsstijging maar goede verbindingen naar de grote steden.
• Leg rentetarieven vroeg vast: Voorafgoedkeuring en het vastzetten van een rente kunnen beschermen tegen plotselinge stijgingen.
• Onderhandel over extra’s: Vraag verkopers om bijdragen aan afsluitkosten of kleine reparaties om je eigen uitgaven te verlagen.
• Maak gebruik van overheidssteun: Controleer of je in aanmerking komt voor huurtoeslag als je in tijdelijke huur blijft, of voor lokale startersregelingen die vouchers of subsidies bieden.

Door financiële paraatheid te combineren met flexibiliteit en grondig marktonderzoek, kunnen starters nog steeds een weg naar eigenwoningbezit vinden.

Vooruitblik: het marktevenwicht herstellen

Het groeiende aandeel doorstromers in hypotheekaanvragen wijst op een dynamische woningmarkt in beweging. Starters hebben zowel verbeterde marktomstandigheden als ondersteunend beleid nodig om te gedijen. Voortgaande verkoop van voormalige huurwoningen kan tekorten tijdelijk verlichten, maar zonder extra betaalbaar aanbod en gerichte ondersteuning lopen starters het risico te worden gepasseerd door meer gevestigde huiseigenaren.

Voor iedereen die zich in dit complexe speelveld beweegt, is het van essentieel belang goed geïnformeerd te blijven en deskundig advies in te winnen.

Klaar om huur- en koopopties te verkennen? Ontdek Luntero—jouw makkelijkste manier om huurwoningen te vinden en op maat gemaakte woondiensten en inzichten te ontvangen in Nederland.