Huurwoningvoorraad daalt voor het eerst sinds 2010 te midden van verkoopgolf door verhuurders

Voor het eerst in meer dan tien jaar is het aantal particuliere huurwoningen in Nederland afgenomen. Nieuwe cijfers van het Kadaster laten zien dat er in het tweede kwartaal van 2024 meer woningen door investeerders werden verkocht dan gekocht of gebouwd, waarmee een trend van oplopende verkopen de overhand heeft gekregen boven aankopen. Deze verschuiving heeft belangrijke gevolgen voor huurders, verhuurders en de bredere woningmarkt.

Krimp van de huurvoorraad in Q2: belangrijke cijfers

Volgens de Q2-cijfers van het Kadaster verkochten particuliere investeerders 16.370 huurwoningen aan de koopsector—42% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder—terwijl ze slechts 7.800 nieuwe eenheden aankochten. Sinds 2010, toen het Kadaster begon met het bijhouden van deze transacties, was de huurvoorraad gestaag gegroeid of stabiel gebleven tot nu toe. De toenemende druk op het rendement van verhuur heeft echter geleid tot een recordverkoopgolf in 2024.

Het is belangrijk op te merken dat deze cijfers geen woningen omvatten die eigendom zijn van woningcorporaties, die sociale huur beheren. De gerapporteerde data bestrijkt alle overige huurwoningen, inclusief middenhuur en particuliere sectorwoningen.

Wat veroorzaakt de verkoopgolf?

Meerdere factoren hebben samen gewerkt waardoor particuliere woningbeleggingen in Nederland minder aantrekkelijk zijn:

1. Affordable Rent Act: Bekend lokaal als de ‘Aanpak Toegelaten Woningcorporaties’ (Affordable Rent Act), breidt deze wet het puntenstelsel voor huur—voorheen voorbehouden aan sociale woningbouw—uit naar de middenhuur. Woningen die voorheen hogere opbrengsten gaven, worden nu begrensd, waardoor de inkomsten van verhuurders dalen en verkopen volgen.

2. Belastinghervormingen: Wijzigingen in het box 3-stelsel, hogere overdrachtsbelastingen en extra bescherming voor kopers hebben het netto-opbrengst voor investeerders verlaagd. Met name de verschuiving naar een progressiever tarief voor overdrachtsbelasting bij aankopen voor verhuur heeft de balans tegen vastgoedbeleggingen doen kantelen.

3. Stijgende rente: Nu de leenlasten in heel Europa stijgen, zijn hypotheken voor koop‑om‑te‑verhuren-woningen duurder geworden, wat verwachte huuropbrengsten aantast.

4. Marktonzekerheid: Regelgevende complexiteit en mogelijke toekomstige beperkingen vergroten de waargenomen risico’s, vooral voor kleinere verhuurders met één woning die geen schaalvoordelen hebben.

Matthieu Zuidema, een woningmarktexpert bij het Kadaster, merkt op: “Wanneer investeerders minder inkomsten ontvangen, kiezen ze er vaak voor de markt te verlaten. De huidige combinatie van lagere huurlimieten en hogere belastingen maakt het aanhouden van kleinere huurwoningen steeds onrendabeler.”

Grootte doet ertoe: grotere woningen blijven in de particuliere sector

Interessant genoeg krimpen niet alle segmenten van de huurmarkt even sterk. Gegevens tonen dat meer dan 80% van de panden die investeerders nog aanschaffen een woonoppervlak van meer dan 95 vierkante meter heeft. Grotere eenheden vragen doorgaans hogere basis huren onder het puntensysteem—en vallen vaak buiten de middenhuurgrenzen—waardoor ze aantrekkelijker zijn voor particuliere verhuurders.

Daarentegen staan kleinere appartementen en huizen—die ooit zeer winstgevend waren door de sterke vraag van jonge professionals en expats—nu onder strengere huurregulering. Deze kleine eenheden worden massaal afgestoten, waardoor het aanbod van compacte, betaalbare huurwoningen in stadscentra afneemt.

Gevolgen voor huurders en starters

Deze terugtrekking van verhuurders heeft gemengde effecten:

• Starters: Kleinere woningen die naar de koopmarkt verschuiven bieden kansen voor starters. Met een toestroom van compacte eenheden op de verkoopmarkt kunnen prijzen versoepelen voor instapkopers.
• Huurders: Huurders op zoek naar kleine, goed gelegen appartementen ondervinden minder beschikbaarheid en mogelijk huurverhogingen in de private sector, omdat minder woningen vrij blijven van huurlimieten.
• Ontvangers van huurtoeslag: Huurtoeslag, de Nederlandse huursubsidie voor lagere inkomens, dekt mogelijk niet volledig de kosten als verhuurders de vraagprijzen aanpassen om gederfde inkomsten te compenseren, wat de financiële druk vergroot.

Gemeenten en woningcorporaties zullen moeten reageren door te investeren in sociale woningbouw of het reguleren van minimale beschikbaarheid om kwetsbare huurders te beschermen.

Vooruitzicht: het huursegment in balans brengen

Nu particuliere verhuurders terugtrekken, wordt de rol van woningcorporaties en nieuwbouwontwikkelaars nog belangrijker:

• Versnellen van sociale woningbouwprojecten: Woningcorporaties moeten hun ontwikkeltempo opschalen om aan de vraag te voldoen, vooral voor gezinnen en huishoudens met lage inkomens.
• Bevorderen van doelgebouwde huurwoningen: Gemeentelijke autoriteiten kunnen institutionele investeerders stimuleren grootschalige particuliere huurprojecten te realiseren onder langlopende contracten, wat stabiliteit biedt.
• Herzien van regelgeving: Beleidsmakers zullen mogelijk de huurlimietdrempels en fiscale prikkels moeten herzien om een betere balans te vinden tussen betaalbaarheid voor huurders en levensvatbaarheid voor verhuurders.

Toekomstige aanpassingen van de Affordable Rent Act of regels rond het box 3-stelsel kunnen óf de verkoopgolf afremmen óf kleine investeerders verder ontmoedigen. Nauwlettende monitoring door het Kadaster en branchepartijen blijft essentieel.

Tips voor huurders en verhuurders

• Voor huurders: Begin vroeg met zoeken en zet alerts aan op meerdere platforms. De vraag is het grootst naar compacte en middenhuurwoningen nabij stadscentra. Onderzoek de geschiktheid voor huurtoeslag en vraag deze tijdig aan om financiële ondersteuning zeker te stellen.

• Voor verhuurders: Evalueer het rendement van uw portefeuille in het licht van de nieuwe regels. Overweeg professioneel property management of herfinancieringsopties om hogere belasting- en financieringskosten te mitigeren. Grotere eenheden kunnen betere rendementen bieden, maar wees alert op toekomstige voorstellen voor huurbeheersing.

• Voor beiden: Gebruik betrouwbare platforms zoals Luntero om in contact te komen met betrouwbare advertenties en geverifieerde verhuurders of huurders.

Het vinden van de juiste huurwoning in dit veranderende landschap kan uitdagend zijn. Voor een soepel zoektraject in alle regio’s van Nederland, bezoek Luntero—de eenvoudigste manier om uw volgende huis te vinden en te bemachtigen.