Buy-to-let verkoop drukt huizenprijzen in Amsterdam
Huizenprijzen in Amsterdam daalden met 0,4% op jaarbasis door een golf van buy-to-let woningen op de markt, wat de druk op kopers verlicht. Een toegenomen aanbod, vooral van kleine appartementen, heeft de prijsstijging afgeremd tot 6,2%.
Laatst bijgewerkt: 4 augustus 20254 min leestijdAmsterdam
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave
Verdere lectuur
Nieuwste woningen in Nederland
Bekijk de nieuwste woningen op Luntero. Vind nieuwe appartementen, huizen en studio’s in heel Nederland – dagelijks bijgewerkt om je te helpen sneller je nieuwe thuis te vinden.
Waarom Luntero
Eén werkruimte voor je Nederlandse huurwoningzoektocht
Luntero verzamelt weergegeven huuradvertenties van ondersteunde platforms, makelaars en aanbieders. De dekking is breed maar niet volledig; de oorspronkelijke bron bepaalt prijs, beschikbaarheid, voorwaarden en de manier van reageren.
Breed weergegeven huuraanbod
Doorzoek appartementen, huizen, studio's en kamers uit veel ondersteunde bronnen op één plek. Het aanbod is niet volledig en kan bij de oorspronkelijke bron zijn gewijzigd.
Intuïtief & Snel Zoeken
Zoek en vind jouw perfecte huurwoning snel en makkelijk dankzij ons heldere, intuïtieve design op desktop én mobiel.
Meertalig Platform (Ook Engels)
Zoek huurwoningen in jouw voorkeurstaal. Luntero is beschikbaar in o.a. Nederlands, Engels, Spaans. Ideaal voor expats en internationale studenten!
Regelmatig ververste advertentiegegevens
Luntero ververst weergegeven advertentiegegevens regelmatig. Zoekalerts sturen resultaten na een geslaagde controle, maar timing en beschikbaarheid zijn niet gegarandeerd; controleer de bron.
Begrijp Nederlandse huurtermen voordat u het contract tekent.
Huren in Nederland brengt unieke regels, juridische termen en afkortingen met zich mee die soms lastig zijn. De Luntero Huurwoordenlijst is uw gids voor alle belangrijke begrippen – van huurovereenkomsten, borg en makelaarskosten tot servicekosten, huurprijsregulering en huurdersrechten. Of u nu voor het eerst huurt, als expat verhuist of verborgen kosten wilt vermijden, ons woordenboek helpt u slimmer te huren, beter te onderhandelen en fouten te voorkomen.
Buy-to-let verkoop drukt huizenprijzen in Amsterdam
Inleiding
De Amsterdamse woningmarkt vertoonde tekenen van afkoeling in het tweede kwartaal van 2025, met een prijsdaling van 0,4% vergeleken met dezelfde periode in 2024. Volgens gegevens van de Nederlandse makelaarsvereniging NVM markeert deze bescheiden daling de eerste jaar-op-jaar daling in de hoofdstad sinds enkele jaren. Voor starters en oudere huiseigenaren die willen verkleinen, is dit goed nieuws.
De drijvende kracht achter deze trend is echter niet een plotselinge verschuiving in de vraag, maar een aanzienlijke toename van het aantal te koop staande woningen, met name voormalige buy-to-let appartementen. In dit artikel onderzoeken we de factoren achter de prijsaanpassing, de impact op huurders en expats, en wat de toekomst brengt voor de Amsterdamse woningmarkt.
Toename van buy-to-let verkopen
Makelaars in heel Amsterdam melden dat een groot deel van hun aanbod nu afkomstig is van buy-to-let investeerders die woningen verkopen. Floris van der Peijl, voorzitter van de Amsterdamse makelaarsgroep MVA, merkt op dat "sommige bureaus de helft van hun aanbod uit voormalige buy-to-lets halen." Hierdoor zijn er meer kleine, minder kwalitatieve appartementen op de markt gekomen, wat de gemiddelde verkoopprijs naar beneden drukt.
Deze verkoopgolf wordt grotendeels veroorzaakt door recente regelgeving. Een nieuwe wet die tweejarige huurcontracten verbiedt en huurprijzen voor middenhuur beperkt, heeft veel buy-to-let verhuurders ertoe aangezet elders betere rendementen te zoeken. Terwijl grote investeerders nieuwe bouwprojecten blijven kopen, kiezen kleinere investeerders ervoor de markt te verlaten.
Impact op gemiddelde huizenprijzen
De NVM meldt dat tussen april en juni 2025 52.116 woningen te koop stonden—het hoogste kwartaalcijfer sinds 2008. Deze toestroom heeft de nationale jaarlijkse prijsstijging afgeremd tot 6,2%, een daling ten opzichte van de dubbele groeicijfers eerder in het jaar.
"Deze voormalige buy-to-let eenheden zijn vaak kleinere woningen van lagere kwaliteit, en dat heeft een neerwaarts effect op de gemiddelde prijs," zei NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen. Voor kopers vertaalt de afkoelende markt zich in meer keuze en de mogelijkheid om te kopen zonder de felle biedoorlogen die eerdere jaren domineerden.
Stijgend aanbod en marktdynamiek
In heel Nederland verandert het toenemende woningaanbod de marktdynamiek. Terwijl het totale aantal huurwoningen stabiel blijft—dankzij grote investeerders en nieuwbouw zoals gerapporteerd door het Kadaster—is de samenstelling van beschikbare woningen verschoven naar meer instap- en middenklasse opties.
Vanuit macro-perspectief volgt het nationale statistiekbureau CBS een gewogen gemiddelde van alle vastgoedtransacties op het moment van overdracht, wat zowel kwaliteit als prijsfluctuaties in de tijd weerspiegelt.1
Effecten op huurders en expats
Hoewel kopers het extra aanbod verwelkomen, vinden huurders in bepaalde wijken minder opties. In Amsterdam en andere universiteitssteden is het huuraanbod krapper geworden, waardoor internationals overwegen te kopen in plaats van hun huurcontract te verlengen. Volgens Van der Peijl stappen sommige expats die traditioneel huren nu de verkoopmarkt op wanneer hun tijdelijke contracten aflopen.
Deze verschuiving benadrukt een bredere trend: de grens tussen huur- en verkoopmarkt vervaagt, vooral in stedelijke centra met hoge vraag.
Nieuwbouw versus doorverkoop: de kloof in het middensegment
Ondanks een gezond volume nieuwbouw blijft het middensegment onderbediend. Veel nieuwbouwprojecten richten zich op hogere prijsklassen of worden op de markt gebracht voor institutionele investeerders, waardoor verkleiners en huishoudens met een middeninkomen beperkte opties hebben.
Goutsmits-Gerssen waarschuwt dat "niet iedereen een huis kan kopen, omdat ze het simpelweg niet kunnen of willen, of vanwege werkomstandigheden. Er is een echte tekort aan redelijk grote appartementen met tuinen in het middensegment." Dit onevenwicht benadrukt de noodzaak van gerichte beleidsmaatregelen en stimulansen om de middensectorbouw te bevorderen.
Beleidswijzigingen en investeerderssentiment
Belangrijke regelgevende veranderingen hebben het investeerderssentiment de afgelopen maanden veranderd:
Verbod op tweejarige huurcontracten, wat de flexibiliteit van buy-to-let modellen beperkt
Nieuwe prijsplafonds voor middenhuur onder het lokale Amsterdamse woningbeleid
Lopende debatten over de hypotheekrenteaftrek, waarvan overheidsinstanties zoals DNB en de Europese Commissie zeggen dat het risicovolle schulden aanmoedigt en prijzen opdrijft
Samen hebben deze maatregelen veel kleine investeerders doen besluiten zich terug te trekken, terwijl grotere portefeuillehouders zich aanpassen met langetermijnstrategieën.
Vooruitblik: marktperspectief
Analisten waarschuwen dat dit het "kanariepietje in de kolenmijn" kan zijn voor een bredere correctie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Hoewel de huidige prijsdaling bescheiden is, kan het een plateau of lichte daling signaleren als het aanbod de vraag blijft overtreffen.
Voor potentiële kopers vertaalt dit zich in een markt die minder hectisch is en meer kansen biedt. Echter, duurzame prijsstabiliteit zal afhangen van evenwichtige bouw, duidelijke beleidsrichtlijnen en aanhoudende vraag van zowel binnenlandse als internationale klanten.
Hoe navigeer je door de Amsterdamse woningmarkt
Navigeren door de veranderende Amsterdamse woningmarkt kan uitdagend zijn. Hier zijn enkele tips voor kopers en huurders:
Onderzoek buurten: Overweeg opkomende wijken waar de prijzen concurrerend blijven.
Vergelijk aanbiedingen: Gebruik betrouwbare portals om prijstrends te volgen en misleidende "nieuwe" aanbiedingen te vermijden.
Laat je financiering vooraf goedkeuren: Een hypotheekverklaring versterkt je bod in een veranderende markt.
Werk samen met lokale experts: Makelaars die bekend zijn met gemeentelijke regels en marktnuances kunnen waardevolle begeleiding bieden.
Voor een actueel overzicht van beschikbare huur- en koopaanbiedingen in heel Nederland maakt een gespecialiseerd platform als Luntero het zoeken eenvoudig en efficiënt.
Vind eenvoudig je ideale huur- of koopwoning—bezoek Luntero en ontdek de beste aanbiedingen in Amsterdam en daarbuiten.
Begrijp Nederlandse huurtermen voordat u het contract tekent.
Huren in Nederland brengt unieke regels, juridische termen en afkortingen met zich mee die soms lastig zijn. De Luntero Huurwoordenlijst is uw gids voor alle belangrijke begrippen – van huurovereenkomsten, borg en makelaarskosten tot servicekosten, huurprijsregulering en huurdersrechten. Of u nu voor het eerst huurt, als expat verhuist of verborgen kosten wilt vermijden, ons woordenboek helpt u slimmer te huren, beter te onderhandelen en fouten te voorkomen.
