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Un propriétaire peut-il augmenter le loyer aux Pays-Bas ? Règles expliquées
Inquiet d'une augmentation de loyer dans votre location aux Pays-Bas ? Découvrez quand les propriétaires sont légalement autorisés à augmenter le loyer et de combien.
Lois
Vous êtes confus par les lois néerlandaises sur le contrôle des loyers ? Ce guide explique comment fonctionnent les plafonds de loyer, le système de points et les protections des locataires aux Pays-Bas.
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Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
Le droit locatif néerlandais divise les logements en social, middensegment (revenu moyen) et vrije sector (secteur libre). Chacun a son propre plafond annuel d'augmentation et son calendrier. En 2025, le gouvernement a fixé un maximum de 4,1% pour le secteur libre (s'applique toute l'année civile si votre contrat autorise une augmentation annuelle) et 7,7% pour le middensegment. Pour le logement social, l'augmentation standard est de 5% à partir du 1er juillet 2025 (ou 25 € si le loyer de base est inférieur à 350 €), avec des montants plus élevés possibles pour les ménages à revenus plus élevés. (Rijksoverheid, huurcommissie.nl)
Depuis mai 2024, le plafond du secteur libre a été prolongé au moins jusqu'au 1er mai 2029 ; il est indexé sur le moindre de l'inflation ou de la croissance salariale négociée, plus un point de pourcentage. La Wet betaalbare huur (loi sur le loyer abordable) a également introduit et étendu des règles pour le middensegment, avec un renforcement de l'application municipale à partir du 1er janvier 2025. (Rijksoverheid)
2025 en un coup d'œil
| Secteur | Maximum 2025 | Date d'effet typique | Remarques |
|---|---|---|---|
| Social | 5% (ou 25 € si loyer < 350 €) | À partir du 1er juillet 2025 | Les augmentations dépendant des revenus peuvent être plus élevées. (Rijksoverheid) |
| Middensegment | 7,7% | À partir du 1er janvier 2025 | S'applique aux contrats relevant des nouvelles règles. (Rijksoverheid) |
| Secteur libre | 4,1% | À partir du 1er janvier 2025 | Nécessite une clause valide d'augmentation annuelle. (huurcommissie.nl) |
Le Rijksoverheid (gouvernement national) fixe les plafonds annuels pour chaque secteur et les publie par décisions ministérielles et circulaires. La Huurcommissie (commission des loyers) explique, applique et — si demandé — évalue les litiges individuels d'augmentation de loyer. Pour 2025, les plafonds publiés sont 4,1% (secteur libre), 7,7% (middensegment) et une augmentation standard de 5% dans le logement social à partir du 1er juillet 2025, avec des montants spécifiques dépendant des revenus. (Rijksoverheid, huurcommissie.nl)
Le plafond du secteur libre est garanti jusqu'au 1er mai 2029, indexé sur l'inflation ou la croissance salariale plus 1%, selon le moindre. La Wet betaalbare huur a élargi la régulation au middensegment et a permis aux municipalités d'appliquer la loi à partir du 1er janvier 2025. Si les plafonds changent les années suivantes, le gouvernement publie de nouveaux pourcentages — vérifiez donc toujours les pages officielles les plus récentes avant d'agir. (Rijksoverheid)
Qui fait quoi
| Organisme | Rôle | Ce que cela signifie pour les locataires |
|---|---|---|
| Rijksoverheid | Fixe les plafonds et la politique | Détermine les pourcentages plafonds chaque année. (Rijksoverheid) |
| Huurcommissie | Explique et juge | Vous pouvez demander une décision si une augmentation enfreint les règles. (huurcommissie.nl) |
Dans le logement social (et pour les chambres, woonwagens et standplaatsen), votre propriétaire doit envoyer une proposition écrite au moins deux mois avant la date d'augmentation, généralement le 1er juillet. La loi néerlandaise limite également les propriétaires à une seule augmentation tous les 12 mois, avec quelques exceptions (par exemple, la première année de contrat ou les augmentations après de véritables améliorations du logement, lesquelles sont distinctes du plafond annuel). (Rijksoverheid)
Dans le secteur libre, une augmentation annuelle n'est licite que si votre contrat contient une clause d'indexation ou d'augmentation. Si ce n'est pas le cas, le loyer ne peut pas être relevé chaque année. Même avec une clause, l'augmentation 2025 ne peut pas dépasser 4,1% à moins qu'il ne s'agisse d'une augmentation approuvée liée à des améliorations. (huurcommissie.nl, Rijksoverheid)
Principes du processus
| Scénario | Préavis minimum | Exigence clé | Source |
|---|---|---|---|
| Augmentation annuelle logement social | 2 mois | Proposition écrite avec motifs et mode de recours | (Rijksoverheid) |
| Augmentation annuelle secteur libre | Selon le contrat | Clause valide ; doit rester ≤ 4,1% en 2025 | (huurcommissie.nl) |
| Augmentation après améliorations | Variable | Peut dépasser le plafond si correctement justifiée | (Rijksoverheid) |
Pour les logements du secteur libre, le plafond est 4,1% en 2025. Votre contrat détermine si le loyer peut être augmenté annuellement ; sans clause, aucune augmentation annuelle n'est autorisée. Si une clause existe et prévoit plus de 4,1%, le maximum légal l'emporte. Les améliorations du logement peuvent justifier une augmentation distincte en dehors du plafond annuel, mais elles sont évaluées selon des règles différentes. (huurcommissie.nl, Rijksoverheid)
Dans le middensegment, le maximum de 7,7% s'applique en 2025. Cette catégorie a été créée par la Wet betaalbare huur et couvre généralement les locations qui répondent aux seuils de revenu moyen et aux bandes de points introduites à partir du 1er juillet 2024, avec application municipale à partir du 1er janvier 2025. Vérifiez toujours si votre location relève de ces règles avant d'accepter une augmentation. (huurcommissie.nl, Rijksoverheid)
Plafonds et conditions
| Segment | Plafond 2025 | Préconditions |
|---|---|---|
| Secteur libre | 4,1% | L'augmentation annuelle doit figurer dans le contrat ; le plafond s'applique néanmoins. (huurcommissie.nl) |
| Middensegment | 7,7% | Le bail répond aux critères du middensegment selon la nouvelle loi. (huurcommissie.nl) |
Dans le logement social, l'augmentation standard à partir du 1er juillet 2025 est de 5% (ou 25 € si votre loyer de base est inférieur à 350 €). Pour les ménages ayant des revenus plus élevés, une augmentation liée aux revenus peut s'appliquer : jusqu'à 50 € par mois pour les « hoger middeninkomen » et jusqu'à 100 € par mois pour les « hoog inkomen ». Pour les décisions de 2025, le propriétaire utilise généralement votre revenu du ménage 2023. (Rijksoverheid, huurcommissie.nl)
Il est important que l'augmentation ne puisse pas faire dépasser le loyer au-delà du maximum autorisé par le woningwaarderingsstelsel (WWS) pour les logements régulés. La page de la Huurcommissie précise quand vous pouvez faire opposition, notamment si les données de revenu sont erronées ou si la proposition manque des éléments obligatoires (comme l'indication de revenu de la Belastingdienst). (Rijksoverheid, huurcommissie.nl)
Aperçu des augmentations dépendant des revenus 2025 (secteur social)
| Type de ménage | Tranche de revenu (2023) | Supplément maximum par mois |
|---|---|---|
| 1 personne | 57 143 €–67 366 € | 50 € |
| 1 personne | ≥ 67 366 € | 100 € |
| 2+ personnes | 66 126 €–89 821 € | 50 € |
| 2+ personnes | ≥ 89 821 € | 100 € |
| Standard (tous) | en dessous du « hoger middeninkomen » | 5% (ou 25 € si le loyer < 350 €) (huurcommissie.nl) |
Si vous n'êtes pas d'accord avec une proposition du secteur social, envoyez une opposition écrite à votre propriétaire avant la date d'entrée en vigueur. Si le propriétaire maintient l'augmentation, il doit soumettre le dossier à la Huurcommissie dans les six semaines suivant votre opposition ; les directives 2025 confirment ce délai. ([huurcommissie.nl][8])
Dans le secteur libre (et pour certaines voies du secteur social), vous pouvez demander à la Huurcommissie d'évaluer l'augmentation dans les quatre mois suivant la date d'effet. Lorsque c'est requis, une lettre de rappel (rappel) formelle doit précéder votre demande. La Huurcommissie précise aussi que vous pouvez contester les augmentations supérieures aux plafonds légaux ou au-delà de ce que votre contrat permet. (huurcommissie.nl)
Fiche pratique des délais
| Étape | Secteur social | Secteur libre |
|---|---|---|
| Notification du propriétaire | ≥ 2 mois à l'avance | Selon les termes du contrat |
| Opposition du locataire | Avant la date d'effet | Jusqu'à 4 mois après la date d'effet (avec rappel si nécessaire) |
| Délai du propriétaire après opposition | Doit saisir la Huurcommissie dans les 6 semaines | Non applicable |
| Résultat typique | Décision de la Huurcommissie réduit ou confirme | La Huurcommissie confirme le plafond ou rectifie l'augmentation |
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Aperçu des fonctionnalités
| Fonction Luntero | Pourquoi cela aide face aux augmentations de loyer |
|---|---|
| Distances & isochrones | Évaluer l'accès réel si vous déménagez après une augmentation |
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Ce guide concerne uniquement les Pays-Bas et est fourni à titre informel. Ce n'est pas un conseil juridique. Vérifiez toujours les plafonds et procédures actuels sur les sites officiels ou demandez l'avis d'un avocat spécialisé en droit du logement néerlandais.
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[8]: https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2025/08/01/de-huurverhoging-voorleggen-na-bezwaar-van-de-huurder-doe-het-op-tijd?utm_source=chatgpt.com "De huurverhoging voorleggen na bezwaar van de huurder? Bezwaartermijn ..."}```
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