Les primo-accédants aux Pays-Bas dépendent de plus en plus des dons parentaux

Les primo-accédants aux Pays-Bas dépendent de plus en plus des dons parentaux

Entrer pour la première fois sur le marché immobilier n’a jamais été aussi difficile aux Pays-Bas. Les prix élevés, la concurrence féroce et l’offre limitée contraignent de nombreux jeunes acheteurs à se tourner vers une source de soutien inattendue : leurs parents. Selon l’enquête sur le logement menée par ING en 2024, plus de 30 % des primo-accédants ont reçu un don financier de leurs parents l’année dernière, contre 19 % en 2021. À mesure que les contributions parentales moyennes augmentent, les coûts du logement et les inquiétudes concernant l’élargissement des inégalités progressent eux aussi.

Le rôle croissant des contributions parentales

L’enquête d’ING[^1] met en évidence une évolution claire dans la manière dont les primo-accédants financent l’achat de leur bien immobilier :

• Taux de participation plus élevés : En 2024, 31 % des primo-accédants ont bénéficié d’un don parental, contre seulement 19 % trois ans plus tôt.
• Montants des dons plus importants : La somme moyenne versée par les parents a atteint 58 000 € en 2024, contre environ 40 000 € en 2018.
• Montants exceptionnellement élevés : Environ 9 % de l’ensemble des primo-accédants ont reçu 100 000 € ou plus de leurs parents. Parmi les bénéficiaires, un sur quatre a obtenu un don supérieur à six chiffres.

Ces chiffres soulignent une dépendance croissante à la richesse familiale pour combler l’écart d’accessibilité financière. Pour de nombreux acheteurs, le soutien parental fait la différence entre pouvoir faire une offre compétitive et être exclu des quartiers recherchés par les prix.

Comment les dons parentaux font grimper les prix

ING avertit que les dons parentaux généreux accélèrent l’inflation des prix sur un marché déjà en surchauffe. Lorsque certains acheteurs peuvent compter sur des apports importants, ils soumettent des offres plus élevées, contraignant les autres à augmenter leurs enchères pour rester compétitifs. Cette spirale haussière a deux conséquences principales :

1. Escalade des prix immobiliers : À mesure que les offres augmentent, les vendeurs relèvent leurs prix demandés, renforçant le cycle inflationniste.
2. Positions financières fragilisées : Les acheteurs qui n’ont pas accès au soutien familial étirent souvent leur budget en contractant des prêts hypothécaires plus importants, ce qui accroît leur risque financier à long terme.

Cette dynamique ne touche pas seulement les personnes à la recherche d’un logement, mais a également des répercussions plus larges sur la stabilité du marché et l’exposition au risque de crédit dans l’ensemble du secteur bancaire.

Préoccupations liées à l’accessibilité et aux inégalités

La propriété immobilière a traditionnellement été l’un des principaux moyens de constituer un patrimoine aux Pays-Bas. Cependant, lorsque les nouveaux entrants dépendent de la richesse parentale pour acquérir un bien, un écart qui s’auto-entretient apparaît entre ceux qui disposent de ressources familiales et ceux qui n’en ont pas. Les principales préoccupations sont les suivantes :

• Écart de richesse croissant : Les jeunes adultes dont les familles n’ont pas les moyens de contribuer restent exclus de la propriété ou relégués dans des zones moins recherchées.
• Équité intergénérationnelle : À mesure que les prix immobiliers augmentent, le transfert de richesse des parents vers les enfants creuse l’écart entre les différentes catégories sociales.

Selon ING, l’afflux de fonds parentaux transforme l’accès à la propriété en privilège réservé à ceux qui sont déjà privilégiés, compromettant l’équité du marché immobilier néerlandais.

Pourquoi les primo-accédants ont besoin d’une aide supplémentaire

Plusieurs facteurs se sont combinés pour rendre l’achat d’un premier logement si difficile :

• Pénurie de logements : Le déficit persistant de logements neufs et de biens à la revente a intensifié la concurrence.
• Retrait des investisseurs : De nombreux investisseurs locatifs ont vendu leurs biens, allégeant temporairement les contraintes d’offre, mais stimulant la demande des primo-accédants.
• Hausse du coût des prêts hypothécaires : Bien que les taux d’intérêt se soient récemment modérés, emprunter reste coûteux par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.
• Seuils de revenus plus élevés : ING indique que 66 % des primo-accédants en 2024 appartenaient aux tranches de revenus supérieures, contre 57 % en 2018. Les acheteurs disposant de revenus plus élevés sont davantage susceptibles de pouvoir financer des apports importants, ce qui segmente encore davantage le marché.

Ces pressions incitent les jeunes acheteurs à rechercher tout avantage possible, notamment en puisant dans l’épargne parentale ou dans la valeur nette de leur propre logement.

Stratégies pour les primo-accédants sans soutien familial

Tous les acheteurs ne peuvent pas compter sur la richesse familiale. Heureusement, d’autres stratégies existent :

1. Plans d’épargne progressifs : Automatisez le versement d’une partie de vos revenus mensuels sur un compte dédié à votre « fonds logement » afin de constituer progressivement un apport substantiel.
2. Explorez l’habitat coopératif : Certaines woningcorporaties (associations de logement social) proposent des dispositifs de partage de la valeur qui réduisent les coûts initiaux pour les primo-accédants.
3. Envisagez des alternatives régionales : Les prix dans les petites villes ou communes sont souvent nettement inférieurs à ceux d’Amsterdam, d’Utrecht ou de La Haye.
4. Recherchez les aides publiques : Si vous êtes éligible à la huurtoeslag (allocation logement) en tant que locataire, vous pouvez réorienter ces économies vers votre fonds d’achat une fois devenu propriétaire.

Bien que ces approches puissent prolonger votre calendrier, elles vous aident à éviter le surendettement et à préserver votre flexibilité financière.

Vers un marché plus inclusif

Les décideurs politiques et les parties prenantes débattent de mesures visant à rétablir l’équilibre des chances :

• Limitation des exonérations de droits sur les dons : Le gouvernement néerlandais pourrait plafonner le montant que les parents peuvent transférer en franchise d’impôt pour l’achat d’un logement.
• Incitations en faveur de constructions abordables : Accélérer l’approbation des projets de logements sociaux et intermédiaires afin d’accroître l’offre.
• Développement des dispositifs de location-accession : Étendre les modèles de propriété partagée pour aider les acheteurs à constituer progressivement leur patrimoine.

Ces réformes visent à garantir que la hausse des prix immobiliers et les transferts de richesse parentale n’excluent pas des pans toujours plus importants des personnes souhaitant devenir propriétaires.

Conclusion

La dépendance croissante aux dons parentaux pour obtenir ce premier prêt hypothécaire essentiel met en évidence les profondes vulnérabilités du marché immobilier néerlandais. Si le soutien familial peut apporter un soulagement immédiat, il alimente également l’inflation des prix et ancre les inégalités. Les acheteurs potentiels qui n’ont pas accès à ce financement devront peut-être explorer d’autres stratégies ou attendre plus longtemps afin d’épargner suffisamment pour constituer un apport. Les décideurs politiques devront trouver un équilibre entre stabilité du marché, équité et accessibilité afin de préserver l’accès à la propriété comme objectif réaliste pour tous.

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