Les dons parentaux croissants stimulent les achats de leur premier logement aux Pays-Bas

Les dons parentaux croissants stimulent les achats de leur premier logement aux Pays-Bas

Pour de nombreux Néerlandais qui espèrent acheter un logement, l’acquisition d’un premier bien est devenue une affaire de famille. Une récente enquête sur le logement menée par ING en 2024 indique qu’une part croissante des primo-accédants aux Pays-Bas compte sur des dons substantiels de leurs parents ou beaux-parents pour combler le déficit financier. Si cette tendance peut aider les jeunes adultes à acquérir le logement de leurs rêves, elle risque également de faire gonfler les prix de l’immobilier et d’élargir les clivages socio-économiques.

Pourquoi l’aide parentale a augmenté

Plusieurs facteurs expliquent la hausse des contributions parentales :

1. Des prix exorbitants : La valeur des biens immobiliers dans les grandes villes néerlandaises a fortement augmenté au cours de la dernière décennie. En 2024, le prix moyen des logements dans l’ensemble du pays était environ 8 % plus élevé que l’année précédente, ce qui rend difficile pour les primo-accédants de financer leur apport uniquement grâce à leur épargne et à leurs prêts hypothécaires.
2. Une réglementation hypothécaire stricte : Les normes de prêt plus rigoureuses introduites après la crise financière de 2008 limitent le ratio prêt-valeur (LTV) maximal à 100 %. Les acheteurs doivent prendre en charge les frais supplémentaires — tels que la taxe de transfert, les frais d’évaluation et les frais de notaire — sur leurs propres fonds.
3. Des écarts d’épargne accrus : Alors que les loyers augmentent également, de nombreux jeunes adultes peinent à constituer une épargne importante. Les dons familiaux deviennent donc une option attrayante, voire indispensable, pour répondre aux besoins de liquidités initiaux.

Selon ING, 31 % des primo-accédants ont reçu un don parental en 2024, contre 19 % en 2021. Parallèlement, le don en espèces moyen des parents a atteint environ 58 000 €, contre 40 000 € en 2018.

Quel montant les parents contribuent-ils ?

Les données de l’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) montrent que les primo-accédants ont apporté environ 45 000 € de fonds personnels en dehors de leur prêt hypothécaire en 2024, soit une hausse de 30 % en quatre ans. Une grande partie de ces liquidités supplémentaires provient de dons familiaux.

La ventilation d’ING révèle que :

• Montant médian du don : 58 000 € en 2024 (contre 40 000 € en 2018)
• Part recevant ≥ 100 000 € : 9 % de l’ensemble des primo-accédants, et 25 % parmi ceux ayant reçu une aide
• Principale raison de l’absence de don : incapacité financière des parents

Cette tendance n’est pas uniforme. Dans les centres urbains comme Amsterdam et Utrecht, où la valeur des biens reste prohibitivement élevée, les contributions tendent à être plus importantes. Toutefois, certaines régions rurales et périphériques affichent également un soutien parental croissant, ce qui reflète les pressions nationales sur l’accessibilité financière.

Impact sur le marché : prix et concurrence

L’afflux de capitaux supplémentaires a des conséquences imprévues sur le marché immobilier :

• Les guerres d’enchères s’intensifient : Les acheteurs disposant de dons familiaux substantiels peuvent étendre leur budget et surenchérir sur les concurrents qui dépendent uniquement de prêts hypothécaires. Les prix de vente ont donc tendance à augmenter davantage.
• Inflation générale des prix : Même les acheteurs sans aide parentale augmentent souvent leurs offres pour rester compétitifs, s’endettant à des niveaux plus risqués susceptibles de peser durablement sur leurs finances.
• Tendances chez les investisseurs : Ces derniers mois, certains bailleurs institutionnels ont vendu des portefeuilles de logements locatifs. Si cela a temporairement facilité l’accès des primo-accédants, la reprise de la demande alimentée par les fonds parentaux pourrait rapidement absorber ces logements, maintenant la pression à la hausse sur les prix.

Les inquiétudes liées aux inégalités dans l’accès à la propriété

L’accession à la propriété est un moyen essentiel d’accumuler du patrimoine aux Pays-Bas. Lorsque le patrimoine parental joue un rôle disproportionné, il peut créer un cycle qui s’auto-entretient :

• Transfert de patrimoine : Les familles disposant d’un patrimoine net plus élevé peuvent transférer des actifs importants à la génération suivante, consolidant ainsi leurs avantages économiques.
• Un obstacle pour les autres : Les acheteurs potentiels dont les parents sont moins aisés font face à des difficultés plus importantes, tant pour épargner en vue de l’apport que pour rivaliser lors des enchères.
• Disparités régionales : Dans les provinces à faibles revenus, où les contributions parentales sont généralement moins importantes, les jeunes acheteurs disposent d’un pouvoir d’achat moindre, ce qui accentue les écarts de patrimoine entre les régions.

ING avertit qu’à mesure que les dons parentaux se généralisent, la mobilité sociale pourrait pâtir de cette évolution et l’accès à la propriété refléter davantage l’origine familiale que les efforts individuels.

Conseils pour les primo-accédants sans soutien parental

Si vous n’avez pas accès à un don parental, envisagez les stratégies suivantes :

1. Explorez les dispositifs publics : La déduction fiscale néerlandaise des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek) peut réduire les impôts annuels et libérer des fonds pour l’épargne. Renseignez-vous également sur la huurtoeslag (allocation logement) si vous y êtes éligible avant d’acheter.
2. Achetez à plusieurs : Acheter avec des amis ou des frères et sœurs permet de mettre en commun les ressources et de réduire les exigences de contribution individuelle — mais prévoyez des accords à long terme pour gérer les parts de propriété.
3. Négociez avec les vendeurs : Sur les marchés moins concurrentiels, vous pouvez négocier les conditions de financement, par exemple en acceptant un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un apport moins important.
4. Achetez progressivement : Certains acheteurs commencent par acquérir de petits logements ou des studios, puis déménagent dans un bien plus grand par la suite. Cette stratégie peut permettre de constituer plus rapidement un patrimoine dans un marché en hausse.
5. Prêteurs alternatifs : Certains prêteurs privés proposent des prêts relais ou des produits hypothécaires personnalisés, mais ceux-ci peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés et de conditions plus strictes.

Perspectives

Tant que les prix des logements progresseront plus vite que les revenus et l’épargne, le rôle des dons parentaux restera probablement important. Les décideurs sont confrontés à des compromis complexes : assouplir les règles hypothécaires pourrait améliorer l’accès des acheteurs ne disposant pas d’un patrimoine important, mais aussi risquer de relancer la hausse des prix alimentée par le crédit. Parallèlement, les incitations fiscales destinées aux primo-accédants — comme l’exonération de la taxe de transfert pour les biens situés sous un certain seuil — pourraient contribuer à rééquilibrer les chances.

En définitive, parvenir à un marché immobilier plus équitable nécessitera des efforts coordonnés en matière de politique fiscale, de réglementation de l’aménagement du territoire et d’investissements dans le logement social.

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