Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs aux Pays-Bas : Un guide pratique
Maximiser vos revenus locatifs après impôts aux Pays-Bas nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales néerlandaises et des déductions autorisées. Que vous possédiez une résidence secondaire dans Amsterdam Listings ou plusieurs biens d'investissement à travers Rotterdam Listings, ce guide vous aidera à identifier chaque dépense déductible et à optimiser votre position fiscale. Utilisez Search et Compare Listings de Luntero pour trouver des propriétés qui correspondent à vos objectifs financiers.
🧾 Aperçu de la fiscalité des revenus locatifs néerlandais
Les Pays-Bas utilisent un système de taxation sur le revenu en trois "boîtes" :
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Boîte 1 : Travail & Domicile
- Couvre les revenus d'emploi, les bénéfices commerciaux et les résidences principales.
- Les locations temporaires de votre résidence principale tombent ici : 70 % des revenus locatifs sont imposables.
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Boîte 2 : Intérêt substantiel
- S'applique lorsque vous possédez ≥ 5 % des actions d'une entreprise, généralement non pertinent pour les locations privées.
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Boîte 3 : Épargne & Investissements
- Imposé sur vos actifs nets (valeur WOZ des biens d'investissement moins la dette hypothécaire) à un taux de rendement présumé, actuellement imposé à 36 % de ce rendement présumé.
La classification de votre propriété détermine quelles déductions vous pouvez réclamer. Pour les sous-locations de résidence principale, concentrez-vous sur la Boîte 1 ; pour les investissements purs, optimisez la Boîte 3.
🏠 Boîte 1 : Déductions pour la sous-location de votre résidence principale
Lorsque vous louez une partie ou la totalité de votre résidence principale temporairement, vous restez dans la Boîte 1. Les principales déductions incluent :
Déduction des intérêts hypothécaires
Vous pouvez déduire tous les intérêts hypothécaires pour les mois où votre maison est louée. Cela représente souvent la plus grande déduction.
Dépenses locatives directes
Les coûts directement liés à la période de location sont déductibles, tels que :
- Services publics : Factures de gaz, d'eau, d'électricité pendant les mois de location.
- Entretien & Nettoyage : Nettoyage professionnel, réparations mineures, peinture.
- Frais de publicité & d'agence : Coûts pour lister et gérer la location.
Conservez toutes les factures et relevés bancaires, et rangez-les dans un dossier dédié - envisagez d'utiliser les Resources de Luntero pour des modèles de suivi des dépenses.
💡 Exemption de location de chambre
Si vous louez une seule chambre dans votre maison et que vous remplissez ces critères, le revenu est entièrement exonéré d'impôt :
- Revenu locatif annuel ≤ 6 342 € (seuil 2025).
- Locataire enregistré à votre adresse dans le BRP.
- La chambre n'est pas une unité autonome.
Vous conservez toujours la déduction des intérêts hypothécaires pour votre résidence principale. Cela rend les locations de chambres très attractives pour les étudiants et les professionnels.
🚪 Boîte 3 : Fiscalité des biens d'investissement
Les propriétés non utilisées comme votre résidence principale tombent dans la Boîte 3. Voici comment optimiser :
Calcul des actifs nets
Base imposable = valeur WOZ (valeur foncière estimée par la municipalité) − dette hypothécaire restante.
Ajustement du Leegwaarderatio
Les propriétés louées reçoivent un facteur de réduction (généralement 0,70–0,80 de la valeur WOZ), reflétant leur valorisation marchande inférieure. Appliquez toujours le leegwaarderatio pour minimiser votre base imposable.
Abattement fiscal
En 2025, les particuliers bénéficient d'une exonération de 57 684 € ; les partenaires fiscaux partagent 115 368 €.
Rendement présumé et taux d'imposition
Un pourcentage de rendement présumé dégressif (1,82 % à 5,53 %) est appliqué à vos actifs nets, puis imposé à 36 %. Utilisez la FAQ de Luntero pour un calculateur de Boîte 3.
🔎 Tableau comparatif des déductions
| Scénario | Boîte fiscale | Déductible | Non déductible |
|---|---|---|---|
| Sous-location de résidence principale | Boîte 1 | Intérêts hypothécaires ; services publics ; nettoyage ; publicité | Remboursements hypothécaires principaux |
| Location d'une chambre unique (exonérée) | Boîte 1 | Intérêts hypothécaires uniquement | Revenu locatif, si sous le seuil |
| Résidence secondaire/propriété d'investissement | Boîte 3 | La dette hypothécaire réduit la base imposable ; leegwaarderatio | Coûts d'entretien ; dépréciation |
🚨 Pièges courants et conseils
- Remboursements principaux ne sont PAS déductibles - seuls les intérêts comptent.
- Dépréciation ne s'applique pas aux biens résidentiels dans la législation fiscale néerlandaise.
- Propriétés à usage mixte : Si vous exploitez un B&B ou un Airbnb, le revenu peut passer dans la Boîte 1 ou même nécessiter un traitement fiscal commercial.
Consultez toujours le site web de la Belastingdienst pour des conseils officiels et envisagez des conseils professionnels pour des portefeuilles complexes.
En maîtrisant ces déductions fiscales - des intérêts hypothécaires dans la Boîte 1 à l'évaluation stratégique des actifs dans la Boîte 3 - vous pouvez considérablement améliorer votre ROI de propriété locative aux Pays-Bas. Pour plus d'outils et d'annonces locatives optimisées pour votre stratégie d'investissement, visitez la Home de Luntero et plongez plus profondément avec nos Resources.
