Tus derechos y obligaciones como inquilino

Introducción

Este capítulo explica en qué puedes insistir y qué debes hacer una vez que te hayas mudado a una vivienda en los Países Bajos. Tratamos la privacidad y el acceso del propietario, reparaciones menores, visitantes y (sub)arriendo, mantenimiento y defectos, incrementos de renta, costes de servicios, depósitos y registros obligatorios. Si entiendes estas normas, disfrutarás de más woonzekerheid (seguridad de la tenencia), evitarás disputas innecesarias y sabrás exactamente cuándo oponerte, cuándo documentar problemas y cómo escalar asuntos a la Huurcommissie (Comisión de Alquileres) o a los tribunales.

Por qué importa: El marco de alquiler neerlandés mezcla la ley nacional (Burgerlijk Wetboek), la política nacional (p. ej., Wet betaalbare huur y Wet goed verhuurderschap) y normas locales establecidas por los municipios. Errores —como aceptar un aumento de renta ilegal, pagar costes de servicios no facturables o permitir que un propietario entre sin motivos válidos— pueden costarte dinero y tranquilidad.

Cómo funciona la protección del inquilino en los Países Bajos (mapa rápido)

• El Código Civil (Burgerlijk Wetboek, Libro 7) establece las obligaciones principales para inquilinos y propietarios, incluyendo la buena conducta de arrendamiento (art. 7:213), deberes de reparación y la definición de defectos (arts. 7:204, 7:206), y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino (art. 7:217 junto con el Besluit kleine herstellingen).
• La Wet betaalbare huur (Ley de alquiler asequible, Wbh) amplía y actualiza la regulación de la renta (incluyendo el middensector) y la conecta con el sistema de puntos woningwaarderingsstelsel (WWS) y los procedimientos de la Huurcommissie.
• La Wet goed verhuurderschap (Ley de buen arrendamiento) limita abusos (p. ej., intimidación, discriminación, depósitos excesivos), impone obligaciones de información y fija un límite nacional para depósitos (ver Depósitos más abajo). Los municipios pueden hacer cumplir y multar.
• La Huurcommissie ofrece resolución de disputas vinculante y de bajo coste para muchos asuntos sobre renta, costes de servicios y defectos. Cuota para el inquilino: 25 € (se reembolsa si ganas).

Tu privacidad y el acceso del propietario

Tienes el derecho exclusivo a ocupar tu vivienda. Los propietarios no pueden entrar sin tu permiso salvo en emergencias, o si existe una cláusula contractual de inspección acordada y la entrada es razonable y anunciada debidamente. Si el acceso es realmente necesario (p. ej., reparaciones urgentes, comprobaciones de seguridad), el propietario debe coordinar una fecha/hora razonable; si te niegas de forma irrazonable, puede solicitar a un tribunal que ordene el acceso. La base legal es tu derecho al disfrute pacífico y el equilibrio del Código Civil entre las obligaciones del propietario y la buena conducta de arrendamiento.

Consejo legal: “Aankondiging” (aviso) por sí sola no constituye consentimiento. Fuera de emergencias, la regla por defecto es: no entrar sin tu permiso o una orden judicial específica. Mantén las comunicaciones por escrito y propone franjas horarias viables.

Emergencias incluyen situaciones como una sospecha de fuga de gas, una tubería reventada o incendios/daños por agua activos donde esperar empeoraría los daños o pondría en peligro la seguridad. En estos casos concretos, el acceso inmediato puede justificarse. Documenta todo después.

Pasos prácticos si tu propietario solicita acceso

1. Pregunta por qué y qué trabajo/inspección está planeado, y quién asistirá.
2. Propón dos o tres ventanas razonables dentro de los próximos 7–14 días.
3. Si no te sientes cómodo estando solo en casa, pide que vengan durante el día y considera tener a un amigo presente.
4. Si la solicitud parece excesiva (p. ej., “inspecciones” semanales), resiste por escrito y apunta a tu privacidad y disfrute pacífico.
5. Si insisten, sugiere mediación o consulta a la Huurcommissie; para conductas abusivas, contacta a tu municipio bajo la Wet goed verhuurderschap.

Alerta de estafa: Un propietario o agente no tiene derecho a entrar para “mostrar la vivienda” a futuros inquilinos siempre que quiera. Sin tu consentimiento o una cláusula contractual razonable, esto es impropio. Conserva tus llaves. No aceptes visitas de “inspección” que impliquen buscar entre tus pertenencias personales.

Registro y reglas de dirección (BRP)

Si vas a vivir en los Países Bajos por más de 4 meses, debes registrarte como residente (BRP) en tu municipio dentro de los 5 días posteriores a tu llegada. Cuando te mudes dentro de los Países Bajos, actualiza tu dirección a más tardar 5 días después de la mudanza (muchos municipios permiten notificar hasta 4 semanas antes de la mudanza). El registro BRP es esencial para tu BSN, seguro de salud y muchas prestaciones.

Consejo pro: Haz tu cita con antelación—algunas ciudades con muchos expatriados tienen tiempos de espera. Lleva los documentos requeridos (pasaporte, contrato de alquiler, a veces certificados de nacimiento/matrimonio legalizados). Revisa la lista de comprobación de tu municipio.

Depósitos (borg): límites, devoluciones y pruebas

¿Cuánto se puede cobrar? Desde el 1 de julio de 2023, la regla nacional es un depósito máximo de 2 meses de renta básica para contratos nuevos; los contratos antiguos aún pueden reflejar legalmente hasta 3 meses si se firmaron antes de esa fecha.

¿Cuándo debe devolverse? Al terminar tu arrendamiento, si dejas la vivienda según lo acordado y sin impagos, el propietario debe devolver el depósito dentro de los 14 días. Si hay deducciones justificadas (p. ej., daños documentados o impagos), deben explicar y liquidar de forma transparente; los municipios pueden hacer cumplir esto bajo el Buen Arrendamiento.

Protéggete

• Informes de entrada/salida: Haz un registro de check-in conjunto con fotos/videos al entrar, y un check-out al salir.
• Conserva facturas: De cualquier reparación menor que realices.
• Dirección de reenvío: Proporciónala por escrito.
• Seguimiento: Si no se paga en el día 15, envía un recordatorio formal y considera asistencia legal o reclamación en tribunales menores.

Consejo legal: Si el depósito no se devuelve a tiempo y el propietario no puede justificar deducciones, ponlo en mora por escrito. Los equipos municipales de ejecución pueden actuar contra violaciones sistemáticas de las reglas de depósitos bajo la Wet goed verhuurderschap.

Costes de servicios: qué cuenta, qué no, y cómo comprobarlo

¿Qué son los costes de servicios? Son pagos acordados por servicios/entregas adicionales más allá de la renta básica (piensa: limpieza de zonas comunes, iluminación de escalera, conserje, paquetes de mobiliario). Cada año natural el propietario debe proporcionar un estado de cuentas detallado dentro de los 6 meses tras el cierre del año (a menudo antes del 30 de junio) mostrando costes reales y cálculos para que puedas verificar la razonabilidad.

Nueva claridad para 2025–2026 El gobierno ha aprobado una ley que introduce una lista limitativa de lo que se puede cobrar como costes de servicios, destinada a reducir disputas. Esta medida precisa las definiciones y la transparencia y se está implementando mediante política y un nuevo decreto (consulta las actualizaciones municipales/ministeriales y el libro de políticas de la Huurcommissie sobre Servicekosten).

Si falta o no está claro el estado anual

1. Pide por escrito el estado detallado y las facturas subyacentes.
2. Si el estado llega tarde o no es transparente, puedes acudir a la Huurcommissie para que determine una cantidad razonable; los inquilinos pagan 25 € y lo recuperan si ganan.
3. Usa los formularios de la Huurcommissie y la política actual de Servicekosten para categorías y pruebas (la Huurcommissie actualiza esto regularmente).

Consejo pro: Guarda copias digitales de cada factura o aviso relacionado con la vivienda; crear una carpeta por año te será útil al comprobar los costes anuales de servicios.

Servicekosten y plazos (referencia rápida)

Tema	Lo que exige la ley/política	Fuente
Estado anual	El propietario proporciona un desglose especificado dentro de 6 meses tras fin de año
Categorías	Transición a una lista limitativa de costes de servicios permitidos (implementación vía política y decreto)
Vía de disputa	El inquilino puede pedir a la Huurcommissie que fije una cantidad razonable; tarifa 25 € (reembolsable si gana)

Mantenimiento, defectos y reparaciones menores

¿Quién arregla qué?

• Propietario: Debe subsanar defectos que impidan que la vivienda ofrezca el disfrute que razonablemente se espera. Esta es la regla por defecto en el Código Civil: art. 7:206 (deber de reparación) y art. 7:204 (definición de defecto).
• Inquilino: Debe realizar y pagar las pequeñas reparaciones y el mantenimiento diario (p. ej., cambiar bombillas, desincrustar grifos, pequeños retoques de pintura), según el Besluit kleine herstellingen (Decreto de pequeñas reparaciones).

Consejo legal: Las cláusulas contractuales que trasladen mantenimiento mayor al inquilino suelen ser inválidas para alquileres residenciales; el Código Civil y el Decreto de pequeñas reparaciones prevalecen.

Responsabilidades de muestra (ilustrativo, no exhaustivo)

Elemento	Inquilino (menor)	Propietario (mayor/estructural)	Fuente
Bombillas, fusibles, pilas de detectores de humo	✔
Desincrustar grifos/duchas	✔
Pequeñas pinturas/repasos de paredes interiores	✔
Reparar tejado con goteras o humedad ascendente		✔
Sustitución de caldera de calefacción central		✔
Ventana rota (daños por tormenta)		✔
Llaves y cilindros (pérdida por inquilino)	✔
Iluminación y ascensores de zonas comunes		✔

Detectores de humo obligatorios

Todas las viviendas en los Países Bajos deben tener detectores de humo en cada planta. Para alquileres, el propietario debe instalarlos; los inquilinos no deben retirar/desactivar y deben comprobarlos regularmente.

Si tu propietario no arregla un defecto serio

1. Notifica por escrito: Describe el defecto, adjunta fotos y da un plazo razonable para la reparación.
2. Segundo recordatorio: Refiérete al art. 7:206 BW (deber de reparación).
3. Vía Huurcommissie: Para defectos graves que dañen el disfrute, puedes solicitar una reducción temporal de la renta hasta que se realicen las reparaciones; consulta la política de la Huurcommissie sobre Gebreken.
4. Hazlo tú y descuenta (como último recurso): Si el propietario está en mora, la ley permite al inquilino subsanar y recuperar costes razonables; pide asesoramiento legal primero.

Consejo pro: La Huurcommissie publica dos veces al año los Beleidsboeken (libros de política) con categorías detalladas de defectos y cómo se calculan las reducciones de renta. Revisa siempre la última versión antes de presentar una reclamación.

Visitantes, compañeros de piso, mascotas y subarriendo

Visitantes y compañeros de piso Los visitantes ordinarios y huéspedes de corto plazo forman parte de la vida normal. No se permite la molestia persistente y debes comportarte como un "buen inquilino" (art. 7:213 BW). Muchos contratos permiten compañeros de piso a largo plazo solo con notificación o consentimiento, especialmente cuando los límites de ocupación o el registro BRP se ven afectados.

Subarriendo y AirBnB Subarrendar la vivienda completa o establecer alquileres turísticos de corta duración suele requerir consentimiento previo por escrito del propietario y, a menudo, un permiso municipal. El subarriendo no autorizado es una falta común y puede llevar a la rescisión del contrato. (Ver también los límites del Código Civil sobre ceder el uso de la vivienda a terceros.)

Alerta de estafa: Una cláusula contractual que prohíbe todos los visitantes suele ser irrazonable. Las cláusulas que regulan la molestia o la seguridad son normales; las prohibiciones totales de invitados no lo son.

Incrementos de renta después de mudarte (normas 2025)

Los Países Bajos establecen incrementos máximos anuales de renta por segmento. Para 2025 son:

Segmento	Incremento anual máximo (2025)	Cuándo se aplica	Notas / Qué hacer
Middensector	7.7%	Todo el año calendario 2025	Si tu contrato especifica un % menor, se aplica el menor. Las disputas van a la Huurcommissie.
Vrije sector (alto segmento)	4.1%	Todo el año calendario 2025	Puedes impugnar un aumento ilegal en la Huurcommissie dentro de 4 meses desde la fecha efectiva.
Sociale huur	Máx. 5% desde el 1 de julio de 2025 (con matices según ingresos)	Propuestas típicamente efectivas 1 de julio	Las reglas varían por nivel de ingresos y renta; revisa tu carta con atención.

Consejo legal: Desde la entrada en vigor de la Wet betaalbare huur, muchas viviendas vuelven a estar sujetas al WWS y a los topes de renta. Si un aumento propuesto eleva tu renta por encima del máximo para los puntos de tu vivienda, puedes impugnarlo.

Impugnar un aumento de renta (sector libre y middensector)

1. Lee la carta: Revisa segmento, porcentaje y fecha de entrada en vigor.
2. Compara con el tope anterior y con la cláusula del contrato (si el contrato indica un % menor, se aplica el menor).
3. Responde por escrito si excede el tope; indica que no estás de acuerdo.
4. Presenta ante la Huurcommissie dentro de 4 meses desde la fecha del aumento si es necesario; 25 € de tasa, reembolsable si ganas.

Sistema de puntos (WWS) y mantenerse dentro de la renta legal

El woningwaarderingsstelsel (WWS) otorga puntos por tamaño, instalaciones, etiqueta energética y ubicación. Los puntos totales se convierten en una renta máxima legal para viviendas reguladas. La Huurcommissie publica la Huurprijscheck para ayudarte a verificar la banda correcta para tu dirección y la fecha del contrato.

Ejemplo rápido (ilustrativo): Un apartamento de 60 m² con etiqueta C, una cocina estándar y un baño básico podría sumar ≈150–165 puntos según los detalles, situándolo en los topes de renta del middensector. Si tu propietario intenta fijar o subir la renta por encima del máximo para esos puntos, tienes base para impugnar.

Consejo pro: Guarda siempre copias de la etiqueta energética, del plano de medido NEN y fotos de las instalaciones (cocina, baño). Estos documentos son cruciales si se disputa el cómputo de puntos.

Reparaciones menores que deberías esperar hacer

A continuación figuran tareas típicas del Besluit kleine herstellingen. Si no puedes realizarlas con seguridad, puedes contratar a un profesional—pero el coste corre por tu cuenta (a menos que la necesidad sea causada por un incumplimiento del propietario, p. ej., humedad crónica que provoca fallo de pintura).

• Cambiar bombillas, fusibles y pilas en dispositivos como detectores de humo.
• Desincrustar grifos/duchas; limpiar desagües y sifones.
• Lubricar bisagras y cerraduras; reemplazar manillas de puertas y pomos interiores.
• Pequeñas pinturas o parches en paredes interiores; quitar/reponer papel pintado interior que hayas modificado.
• Purgar y rellenar sistemas de radiadores (cuando sea simple y seguro).
• Reemplazar asientos de inodoro, flexos de ducha y cortinas de ducha.

Consejo legal: Si una reparación “menor” proviene en realidad de un defecto estructural (p. ej., moho por ventilación defectuosa o tuberías que gotean), la responsabilidad pasa al propietario. Documenta la causa.

Tus deberes como "buen inquilino" (goed huurder)

El artículo 7:213 BW exige que te comportes como un buen inquilino. En la práctica esto significa: pagar la renta a tiempo; mantener la vivienda razonablemente limpia; realizar pequeñas reparaciones; evitar la molestia; solicitar permiso para alteraciones significativas; observar las normas de la comunidad en edificios plurifamiliares; permitir acceso razonable para trabajos necesarios en horarios razonables. La violación persistente puede suponer la rescisión vía judicial.

Consejo pro: Si planeas pintar colores llamativos o añadir elementos difíciles de revertir, pregunta primero. Puede que te pidan restaurar al final del contrato.

Manejar solicitudes de inspección del propietario (manual)

1. Revisa la petición: ¿Hay una cláusula contractual de inspección? ¿Cuál es el propósito declarado (p. ej., planificación de mantenimiento, lectura de contadores)?
2. Pide detalles: ¿Quién viene, qué habitaciones necesitan acceso, cuánto tiempo?
3. Propón horarios: Ofrece dos o tres ventanas dentro del horario normal.
4. Supervisa: Está en tu derecho estar presente.
5. Documenta: Anota quién asistió, qué se inspeccionó y el resultado.
6. Si te presionan: Cita tu privacidad y pide reprogramación o justificación por escrito. Escala al equipo municipal de ejecución bajo la Wet goed verhuurderschap si hay intimidación.

Huurcommissie: resolución de disputas de bajo coste

La Huurcommissie está diseñada para ser accesible y relativamente rápida. Tarifa típica para el inquilino: 25 €, reembolsada si ganas. Los propietarios pagan 500 € y afrontan tasas más altas si reinciden en estar en falta dentro de tres años.

Cuándo usarla

• Aumentos de renta que exceden los topes legales o los términos contractuales.
• Costes de servicios que carecen de un estado anual adecuado o parecen irrazonables.
• Defectos graves para una reducción temporal de la renta hasta que se repare.

Cómo presentar (paso a paso)

1. Mantén pruebas: Contratos, cartas, fotos, facturas, lecturas de contadores, prueba BRP si es relevante.
2. Intenta por escrito primero: Da siempre la oportunidad de rectificar.
3. Presenta en línea en la Huurcommissie y paga la tasa; ten en cuenta los plazos (p. ej., 4 meses tras la fecha de un aumento en el sector libre).
4. Colabora con la inspección si se ordena (para defectos).
5. Decisión: Si ganas, la tasa se reembolsa; la otra parte paga.

Errores comunes—y cómo evitarlos

• Aceptar una carta de aumento de renta sin comprobar. Revisa siempre tu tope de segmento (4.1% libre, 7.7% medio, 5% social en 2025) y si tu contrato fija un % menor. Impugna dentro de 4 meses si es necesario.
• Pagar costes de servicios no facturables. Si no recibes un desglose anual adecuado antes de finales de junio, pídelo; si las cifras no cuadran, acude a la Huurcommissie.
• Permitir que un propietario entre sin fundamento. Fuera de emergencias, debes consentir; exige un horario razonable.
• Omitir el registro BRP. Regístrate dentro de 5 días de la llegada y actualiza tu dirección dentro de 5 días tras mudarte. Esto afecta prestaciones, seguros y correo oficial.
• No documentar el estado de la vivienda. Sin un inventario de check-in, las disputas sobre el depósito son más difíciles de ganar; la ley ahora protege firmemente la devolución puntual del depósito.

Notas municipales y regionales (breve)

• Los alquileres turísticos (Airbnb/estancias cortas) están fuertemente regulados y a menudo prohibidos sin permisos; las normas varían por ciudad y distrito. Consulta siempre la web de tu gemeente antes de anunciar o alojar.
• Las ciudades estudiantiles (Ámsterdam, Utrecht, Groningen) pueden tener normas estrictas de ocupación de habitaciones e inspecciones para woningdelen (cohabitación).
• Las nuevas construcciones suelen tener regímenes estrictos de costes de servicios y normas de asociación; solicita el desglose exacto con antelación y compáralo con las categorías limitativas a medida que se implementen.

Obligaciones legales rápidas en los Países Bajos (resumen)

Obligación / Límite	Qué significa	Fuente
Registro BRP	Regístrate dentro de 5 días si te quedas >4 meses; actualiza dentro de 5 días tras mudarte
Tope de depósito	Máx. 2 meses de renta básica para contratos desde 1 de julio de 2023
Devolución del depósito	Devolver dentro de 14 días tras el fin del alquiler (si no hay daños/impagos; justificar deducciones)
Estado de costes de servicios	Proporcionar estado detallado dentro de 6 meses tras fin de año
Aumento anual de renta (2025)	4.1% (sector libre); 7.7% (middensector); 5% (social desde 1 de julio)
Pequeñas reparaciones	El inquilino realiza reparaciones pequeñas y cotidianas (según Besluit kleine herstellingen)
Defectos	El propietario repara defectos según art. 7:206 BW; “defecto” definido en 7:204 BW
Detectores de humo	Deben instalarse en todas las viviendas; el propietario es responsable de la instalación

Ejemplos de escenarios (para que los reconozcas)

1) “Mi propietario quiere entrar cada dos semanas para ‘comprobar’. ¿Qué hago?” Responde educadamente que valoras tu privacidad y que estás dispuesto a agendar cuando sea necesario trabajo específico. Pregunta el propósito, los participantes y el tiempo estimado. Ofrece dos franjas en las próximas dos semanas. Si insiste sin motivo, rechaza y cita tu derecho al disfrute pacífico. Para intimidación, notifica a tu municipio bajo la Wet goed verhuurderschap.

2) “Nunca recibí el desglose de costes de servicios del año pasado.” Escribe solicitando el estado detallado y copias de las facturas subyacentes. Si no lo recibes o sigue sin estar claro, presenta ante la Huurcommissie (tarifa inquilino 25 €; reembolsable si ganas).

3) “El moho ha vuelto por tercera vez—el propietario dice ‘solo límpialo’.” El moho crónico suele señalar un defecto (fallo de ventilación, puentes térmicos, fugas). Pon formalmente al propietario en mora y solicita reparaciones dentro de un plazo razonable. Si no lo arregla, presenta ante la Huurcommissie para reducción temporal de la renta hasta la reparación (usa la política de Gebreken).

4) “Mi aumento en el sector libre es del 6%. ¿Pueden hacerlo?” En 2025 el tope es 4.1% (a menos que sea un aumento por mejora separada). Si no corrigen, presenta ante la Huurcommissie dentro de 4 meses.

5) “Nos mudamos hace 3 semanas; el depósito sigue sin aparecer.” Si dejaste la vivienda correcta y no hay reclamaciones documentadas, el depósito debe devolverse dentro de 14 días. Envía un recordatorio formal; menciona que buscarás ejecución municipal si es necesario.

Lista de responsabilidades (para imprimir)

Debes…	Tu propietario debe…
Registrarte en el BRP dentro de 5 días y actualizar tras mudarte.	Mantener la vivienda libre de defectos y reparar problemas que impidan el disfrute normal (arts. 7:204/206 BW).
Comportarte como un buen inquilino: pagar a tiempo, no molestar, pequeñas reparaciones, acceso razonable.	Proporcionar estados de costes de servicios dentro de 6 meses tras fin de año con cálculos transparentes.
Realizar pequeñas reparaciones listadas en el Besluit kleine herstellingen.	Respetar tu privacidad; no entrar sin consentimiento fuera de emergencias o inspecciones contractuales razonables.
Pedir consentimiento por escrito para subarriendo o alteraciones que excedan el uso normal.	Instalar detectores de humo y garantizar el cumplimiento mínimo de seguridad.
Guardar registros: fotos, cartas, facturas de costes de servicios.	Devolver el depósito dentro de 14 días tras el check-out si no hay impagos/daños; justificar cualquier deducción.

Cómo escalar, con calma y eficacia (modelos de cartas)

1. Solicitud de reparación

   • Asunto: “Ingebrekestelling herstel gebrek – [dirección]”
   • Cita el art. 7:206 BW, adjunta fotos, propone plazo de 14 días.

2. Costes de servicios

   • Asunto: “Verzoek specificatie servicekosten – [año]”
   • Solicita estado detallado, facturas subyacentes y método de cálculo (art. 7:259 BW).

3. Depósito

   • Asunto: “Teruggave waarborgsom – [dirección]”
   • Refiérete a la regla de devolución de 14 días; adjunta fotos del check-out.

4. Aumento de renta ilegal

   • Asunto: “Bezwaar jaarlijkse huurverhoging 2025 – [dirección]”
   • Cita el tope 4.1%/7.7%/5% (según corresponda) y expresa que presentarás ante la Huurcommissie si no corrigen.

Costes, plazos y adónde acudir

• Huurcommissie: Inicia en línea; 25 € para inquilinos; reembolsable si ganas. Atento a los plazos (p. ej., 4 meses para impugnar aumentos en el sector libre).
• Municipio (Gemeente): Hace cumplir la Wet goed verhuurderschap (p. ej., depósitos excesivos, intimidación); usa el portal de quejas municipal.
• Juridisch Loket: Asesoramiento legal gratuito para preguntas básicas (útil para depósitos y disputas de costes de servicios).
• Tribunal (Kantonrechter): Para casos complejos o apelaciones de decisiones de la Huurcommissie.

Preguntas frecuentes “¿y si...?”

¿Puedo cambiar las cerraduras? Tienes derecho a seguridad y privacidad, pero cambiar cerraduras sin aviso puede generar conflicto durante inspecciones o reparaciones. Si las cambias, conserva el cilindro original y coordina el acceso para trabajos necesarios.

¿Puede el propietario quedarse con un juego de llaves? Sí, pero poseer una llave ≠ derecho de entrada. Se aplican las mismas reglas de acceso: consentimiento o emergencia.

¿Quién paga el control de plagas? Depende de la causa y alcance. Un tratamiento puntual por un problema menor puede ser una reparación menor; una infestación estructural ligada a defectos del edificio es responsabilidad del propietario.

¿Se aplican estas normas fuera del Randstad? Sí—son normas nacionales. Las diferencias locales aparecen principalmente en la ejecución (equipos municipales), reglas de alquiler turístico y permisos.

Estudio de caso: tomar control de los costes de servicios

Sara, una expatriada en Eindhoven, recibió un cargo de 65 €/mes por costes de servicios. En julio pidió el estado detallado de 2024—y el propietario no lo proporcionó antes del 30 de junio. Ella insistió y luego presentó ante la Huurcommissie con capturas de pantalla de los correos. La Huurcommissie redujo su pago y ordenó la devolución de los cargos en exceso; la tasa de 25 € de Sara fue reembolsada.

Consejo pro: Incluso si tu edificio tiene servicios premium, la lista limitativa definirá lo que se puede cargar. “Extras” como gimnasios privados o saunas a menudo no pueden incluirse en los costes de servicios salvo que estén correctamente categorizados y acordados.

Conclusiones clave

• Privacidad ante todo: Fuera de emergencias, no hay entrada sin tu consentimiento o una cláusula contractual de inspección razonable. Mantén las solicitudes de acceso por escrito.
• Regístrate rápido: Registro BRP dentro de 5 días de la llegada y tras mudarte; afecta prestaciones y correo oficial.
• Reglas de depósito: Máx. 2 meses para contratos nuevos; devolución en 14 días si no hay daños/impagos; exige deducciones detalladas si las hay.
• Costes de servicios: El propietario debe enviar un estado anual detallado dentro de 6 meses tras fin de año; si no, puedes acudir a la Huurcommissie.
• Reparaciones: El propietario repara defectos (arts. 7:204/206 BW); tú cubres pequeñas reparaciones (Besluit kleine herstellingen).
• Aumentos de renta (2025): 4.1% (sector libre), 7.7% (middensector), 5% (social desde el 1 de julio). Impugna aumentos ilegales; ventana de 4 meses en el sector libre.
• La Huurcommissie funciona: 25 € de tasa para el inquilino, reembolsable si ganas. Usa los libros de política y formularios para reforzar tu caso.

Este capítulo forma parte del Manual de Derechos del Inquilino en los Países Bajos por Luntero y está pensado para usarse como referencia independiente.