Tipos de contratos de alquiler y derechos del inquilino

Introducción

Antes de recoger las llaves de tu nuevo hogar en Ámsterdam, te pedirán que firmes un contrato de alquiler (“huurovereenkomst”). El tipo de contrato que firmes determinará todo, desde cuánto tiempo puedes quedarte hasta cómo y cuándo puede subir tu renta — e incluso lo fácil que será impugnar tu renta ante la Huurcommissie.

Este capítulo desglosa:

• Los principales tipos de contratos de alquiler en los Países Bajos (y los cambios legales recientes en 2024–2025 que les afectan).
• La diferencia entre cláusulas amueblado, semi-amueblado y sin amueblar.
• Tus derechos y obligaciones como inquilino — incluyendo normas de preaviso, límites de fianza y deberes del propietario.
• Qué hacer si el propietario no cumple sus obligaciones.
• Cómo detectar cláusulas abusivas y recurrirlas.

Al final, serás capaz de leer tu contrato de alquiler como un profesional, entender la letra pequeña y evitar los errores más comunes en el mercado de alquiler de Ámsterdam.

Consejo legal: La ley de arrendamientos neerlandesa es en gran parte de carácter imperativo (“dwingend recht”), lo que significa que los propietarios no pueden pactar en contra de las protecciones básicas del inquilino — incluso si firmaras algo que diga lo contrario.

1. Categorías de contratos de alquiler en los Países Bajos

La ley de arrendamientos neerlandesa reconoce varias formas jurídicas de contratos de alquiler. En la práctica, te encontrarás con estas con mayor frecuencia en Ámsterdam:

1.1 Contrato por tiempo indefinido (Onbepaalde tijd)

• Sin fecha de finalización fija — continúa hasta que una de las partes lo termine con el preaviso correcto.
• Mayor protección para el inquilino: el propietario solo puede finalizar el alquiler por motivos legalmente válidos (Código Civil Libro 7, Art. 7:274 BW).
• El inquilino puede rescindir con 1 mes natural de preaviso.
• Los aumentos de renta solo están permitidos dentro de los límites legales.

Ejemplo:
Alquilas un apartamento en De Pijp por 1.050 €/mes. Después de 2 años, el propietario decide vender. No puede desalojarte a menos que el comprador lo acepte como alquiler o te vayas voluntariamente — salvo que exista un motivo legal de finalización.

1.2 Contrato por tiempo determinado (Bepaalde tijd)

Cambio importante 2024: Desde el 1 de julio de 2024, la mayoría de los contratos por tiempo determinado para viviendas independientes se convierten automáticamente en contratos indefinidos en la fecha de finalización, a menos que el propietario envíe un aviso de terminación adecuado con antelación.

• Se indican claramente fecha de inicio y de fin.
• Si el propietario no da el preaviso correcto, el contrato continúa indefinidamente.
• El inquilino puede abandonar antes con 1 mes de preaviso, a menos que se acuerde lo contrario.
• Común en alquileres para expatriados o vivienda corporativa.

1.3 Contrato temporal con causa específica

Algunos contratos temporales siguen siendo legales:

• Contratos de campus para estudiantes.
• Contratos para jóvenes (generalmente 18–27 años).
• Contratos bajo la Leegstandswet (alquiler de una vivienda para venta o renovación).
• Alojamiento vinculado al trabajo (vivienda relacionada con el puesto, p. ej., conserje).

Estos contratos terminan cuando ya no se cumple la condición específica.

1.4 Alquiler de habitación / Vivienda compartida

• El alquiler de una habitación con instalaciones compartidas se rige por las normas de vivienda dependiente.
• Los plazos de preaviso pueden diferir.
• Los derechos de acceso del propietario a las zonas comunes son más amplios, pero la habitación privada está protegida.

1.5 Contratos de corta estancia

• Suelen dirigidos a expatriados/turistas; a veces ilegales si se usan para eludir las normas de vivienda.
• Ámsterdam aplica reglas estrictas para prevenir el uso indebido: las estancias cortas para direcciones residenciales normalmente requieren un permiso.
• Los contratos de menos de 6 meses requieren una revisión cuidadosa para garantizar su legalidad.

2. Cláusulas sobre amueblado

Los contratos de alquiler suelen especificar:

Tipo	Qué incluye	Notas
Sin amueblar (kaal)	Sin suelos instalados, cortinas ni lámparas. A veces sin electrodomésticos de cocina.	Común en Ámsterdam; presupuestar la instalación.
Semi-amueblado (gestoffeerd)	Suelos, cortinas, iluminación. Normalmente se incluyen electrodomésticos básicos.	Lo más habitual para alquileres de larga duración.
Amueblado (gemeubileerd)	Totalmente equipado — muebles, utensilios de cocina, ropa de cama.	Renta más alta; revisar costes justos por “depreciación del mobiliario” en gastos de servicio.

Consejo profesional: Para alquileres amueblados, pide una lista de inventario firmada por ambas partes en la entrega de llaves.

3. Cláusulas clave a vigilar en cualquier contrato

3.1 Importe de la renta e indexación

• Los alquileres regulados (social y de rango medio) siguen los puntos WWS y los máximos de aumento anual fijados por la ley.
• Las rentas del sector libre pueden aumentar anualmente pero dentro de topes para la vivienda privada.

3.2 Fianza

• Desde el 1 de julio de 2023, la fianza es máx. 2 meses de renta básica para contratos nuevos.
• Devolución en un plazo de 14 días tras el fin del arrendamiento (30 días si hay deducciones).

3.3 Gastos de servicios

• Deben desglosarse y liquidarse anualmente antes del 30 de junio.
• No pueden incluir la hipoteca del propietario, el impuesto municipal a la propiedad ni reparaciones mayores.

3.4 Cláusula de terminación

• Debe cumplir con los plazos de preaviso legales y con los motivos válidos de terminación por parte del propietario.
• Los inquilinos siempre tienen al menos 1 mes natural de preaviso.

3.5 Derechos de acceso

• El propietario debe avisar con antelación razonable antes de entrar (excepto en emergencias).

4. Derechos del inquilino en los Países Bajos

4.1 Protecciones legales básicas

• Seguridad de la tenencia: los propietarios no pueden desalojar sin la aprobación judicial, a menos que te vayas voluntariamente.
• Derechos de revisión de la renta: en viviendas reguladas, puedes impugnar la renta ante la Huurcommissie.
• Derechos de mantenimiento: el propietario debe mantener la vivienda en buen estado (las reparaciones mayores son su responsabilidad).
• Privacidad: el propietario no puede entrar sin aviso salvo en emergencias.

4.2 Fianzas y deducciones

• Solo se pueden deducir la renta impagada, los gastos de servicios no pagados y los daños que excedan el desgaste normal.
• El propietario debe proporcionar una lista detallada de las deducciones.

4.3 Discriminación

• Los propietarios no pueden discriminar por raza, género, religión, orientación sexual, etc.
• Se pueden presentar denuncias ante el Instituto Neerlandés de Derechos Humanos.

5. ¿Qué hacer si el propietario no cumple sus obligaciones?

Paso 1: Notifica por escrito, describiendo el problema y dando un plazo razonable.
Paso 2: Si no hay actuación, escala el asunto ante la Huurcommissie (viviendas reguladas) o a los tribunales.
Paso 3: En casos graves (p. ej., calefacción inoperativa en invierno), puedes solicitar una reducción temporal de la renta.

6. Cláusulas ilegales a rechazar

Las siguientes cláusulas son inaplicables bajo la ley neerlandesa:

• “El inquilino renuncia al derecho a impugnar la renta.”
• “El inquilino es responsable de todas las reparaciones” (las reparaciones mayores no pueden trasladarse al inquilino).
• “Fianza no reembolsable independientemente del estado.”
• “El inquilino no puede empadronarse en la dirección.”

Si ves estas cláusulas, impúgnalas antes de firmar.

7. Errores comunes que cometen los inquilinos

• Firmar sin comprobar los puntos WWS y el techo de renta.
• No leer la cláusula de preaviso detenidamente.
• Pagar la fianza en efectivo sin recibo.
• Aceptar un acuerdo verbal sin contrato escrito.

8. Consideraciones específicas de Ámsterdam

• Permiso de vivienda: a partir del 1 de julio de 2025, los inquilinos de renta media (144–186 puntos WWS) deben solicitar un permiso de vivienda.
• Escaleras empinadas: comprueba el acceso y la seguridad antes de firmar — especialmente para mudanzas con muebles grandes.
• Estafas de corta estancia: desconfía de propietarios que ofrecen contratos “temporales” sin los permisos adecuados.

9. Tabla comparativa rápida

Característica	Indefinido	Plazo fijo	Temporal (especial)
Fecha de finalización	No	Sí	Condicional
Preaviso del inquilino	1 mes natural	1 mes	Varía
Terminación por el propietario	Solo por motivo legal	Fecha fin (si avisa)	Fin de la condición
Impugnación de la renta posible	Sí (si está regulada)	Sí	Sí

10. Conclusiones clave

• Identifica qué tipo de contrato vas a firmar — define tus protecciones.
• Las fianzas están limitadas a 2 meses para contratos nuevos y deben devolverse con rapidez.
• Las cláusulas ilegales son inaplicables incluso si firmas.
• Las normas específicas de Ámsterdam, como el permiso de vivienda para renta media a partir de julio de 2025, pueden afectar tu tenencia.

Lista de verificación previa a la firma (ejemplo)

1. Solicita el borrador del contrato con antelación.
2. Verifica los puntos WWS y los límites de renta.
3. Revisa si hay cláusulas ilegales.
4. Confirma el importe de la fianza y las condiciones de devolución.
5. Pide una lista de inventario (si está amueblado).
6. Asegúrate de que los datos de contacto del propietario estén por escrito.
7. Aclara los plazos de preaviso.