Die wahren Kosten beim Hauskauf in den Niederlanden: Versteckte Gebühren und Steuern erklärt
Der Kauf einer Immobilie in den Niederlanden ist ein aufregender Meilenstein — bringt jedoch mehrere zusätzliche Ausgaben über den angegebenen Preis hinaus mit sich. Sammelbegriffe wie kosten koper (k.k.), oder Käuferkosten, können sich auf 6–8 % des Kaufpreises Ihrer Immobilie summieren. Um Budgetüberraschungen zu vermeiden, lesen Sie weiter für eine detaillierte Aufschlüsselung der wichtigsten Ausgaben, die Sie erwarten sollten.
Was sind Käuferkosten (Kosten Koper)?
Auf niederländischen Immobilienwebsites wie Funda sehen Sie häufig Inserate mit der Angabe „k.k.“ — was bedeutet, dass der Käufer die Übertragungssteuer und Notarkosten zahlt. Während kosten koper technisch nur diese beiden Posten abdeckt, verwenden Käufer und Experten den Begriff gemeinhin, um alle zusätzlichen mit einem Kauf verbundenen Gebühren zu bezeichnen.
1. Kosten für Hypothekenberatung und Vermittlung
Wenn Sie Ihr Haus mit einer Hypothek finanzieren, kann Ihnen ein Hypothekenberater (hypotheekadviseur) helfen, Zinssätze, Bedingungen und Optionen zu überblicken — von Annuitätendarlehen bis zu reinen Zinslösungen. Diese Fachleute berechnen in der Regel eine kombinierte Beratungs- und Vermittlungsgebühr von 2.500 € bis 4.000 €, abhängig von der Komplexität Ihrer Situation und der Höhe Ihres Darlehens.
Warum einen Hypothekenberater nutzen?
- Sie vergleichen mehrere Kreditgeber und Produkte in Ihrem Auftrag.
- Sie füllen alle Unterlagen korrekt aus und reichen sie ein.
- Sie verhandeln Konditionen, was über die Laufzeit Ihrer Hypothek potenziell Tausende sparen kann.
2. Kosten für die Wertermittlung (Taxatie)
Bevor ein Kreditgeber Ihre Hypothek genehmigt, verlangt er eine unabhängige Wertermittlung (taxatie) der Immobilie. Ein akkreditierter Gutachter bewertet Faktoren wie Lage, Größe und Zustand, um den Marktwert zu bestimmen. Rechnen Sie mit Kosten zwischen 500 € und 1.000 € für diesen wichtigen Schritt — der genaue Betrag hängt von Immobilientyp und Region ab.
3. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Die Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ist eine staatlich gestützte Garantie, die sowohl den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber schützt, falls Sie Ihr Haus mit Verlust verkaufen müssen. Im Gegenzug bieten Kreditgeber typischerweise einen etwas niedrigeren Zinssatz an.
Wichtige Punkte zur NHG:
- Gebühr: 0,4 % Ihrer Gesamt-Hypothek (Einmalzahlung)
- Anspruchsberechtigung: Immobilien bis zu einem Wert von 510.000 € (Stand 2025)
- Vorteil: Mögliche Ersparnis von bis zu 0,2 % auf Ihren Hypothekenzinssatz
4. Notar- und Rechtskosten
In den Niederlanden erfordert die Eigentumsübertragung formelle Urkunden, die von einem Zivilrechtsnotar erstellt werden. Ihnen entstehen zwei Hauptnotarkosten:
- Übereignungsurkunde (eigendomsakte): trägt Sie als rechtlichen Eigentümer ein.
- Hypothekenurkunde (hypotheekakte): hält Ihre Hypothekenvereinbarung fest.
Insgesamt liegen die Notarkosten üblicherweise zwischen 1.000 € und 1.500 €. Kanzleien und Gemeinden können leicht unterschiedliche Sätze anbieten, daher lohnt sich der Vergleich einiger Angebote.
5. Übertragungssteuer (Overdrachtsbelasting)
Die Übertragungssteuer wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist bei Abschluss fällig. Die Sätze variieren je nach Käufertyp und beabsichtigter Nutzung:
| Käuferkategorie | Satz |
|---|---|
| Hauptwohnsitz | 2 % |
| Anlage- oder Zweitimmobilie | 8 % |
| Erstkäufer im Alter 18–35 | 0 %* |
*Um für die Befreiung in Frage zu kommen, darf die Immobilie ≤ 510.000 € kosten (Schwellenwert 2025), und Sie dürfen die Befreiung zuvor nicht bereits genutzt haben.
6. Optionale Gebühren: Käufermakler (Aankoopmakelaar)
In wettbewerbsintensiven niederländischen Märkten beauftragen viele Käufer einen Käufermakler, um frühzeitig Zugang zu Inseraten zu erhalten, Besichtigungen zu sichern und Bietstrategien zu begleiten. Die Honorare für einen aankoopmakelaar reichen von pauschal 3.000 €–5.000 € bis zu 1 %–1,5 % des Kaufpreises. Obwohl dies zu Ihren Anfangskosten hinzukommt, kann die Expertise Ihnen einen entscheidenden Vorteil verschaffen.
7. Steuerliche Abzüge und Einsparungen
Glücklicherweise sind mehrere Kaufnebenkosten für den Abzug von Hypothekenzinsen in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung anrechenbar. Als Steuerinländer in den Niederlanden — sogar Expats können profitieren — können Sie einen Teil dieser absetzbaren Ausgaben zurückfordern:
- Kosten für Hypothekenberatung und Vermittlung
- Kosten für die Wertermittlung (Taxatie)
- Notar- und Registrierungskosten für die Hypothekenurkunde (nicht jedoch für die Übereignungsurkunde)
- NHG-Garantiegebühr
Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, um den genauen Rückerstattungsbetrag basierend auf Einkommen und persönlichen Umständen zu ermitteln.
8. Finanzierung der Nebenkosten
Seit 2018 verbieten niederländische Hypothekenregeln, mehr als 100 % des Kaufpreises oder des Gutachterwerts einer Immobilie zu leihen. Das bedeutet, dass alle kosten koper aus Ersparnissen gedeckt sein müssen — mit Ausnahme einer Sonderregel, die eine Finanzierung bis zu 106 % erlaubt, wenn Sie energieeinsparende Maßnahmen wie Solarpaneele oder Dämmung installieren.
Budgetplanung: Ein realistisches Szenario
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus mittlerer Preisklasse für 375.000 € in Utrecht:
- Übertragungssteuer (2 %): 7.500 €
- Notarkosten: 1.200 €
- Wertermittlung: 750 €
- Hypothekenberatung: 3.000 €
- NHG-Gebühr (0,4 %): 1.500 €
Gesamte Nebenkosten: 13.950 €, oder nahezu 3,7 % des Kaufpreises. Die Vorausplanung für jeden Posten kann kurzfristigen Finanzierungsstress verhindern.
Fazit
Der Hauskauf in den Niederlanden erfordert eine gründliche finanzielle Vorbereitung. Von Übertragungssteuer und Notarkosten bis hin zu Hypothekenberatung und Wertermittlungsgebühren können diese zusätzlichen Kosten Ihr Budget erheblich beeinflussen. Wenn Sie jede Ausgabe verstehen — und Optionen wie die Nationale Hypotheek Garantie prüfen — können Sie Ihrem Kauf mit Zuversicht begegnen.
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