Verkauf von Vermietern treibt die Hausverkäufe im 3. Quartal auf den höchsten Stand seit fast fünf Jahren
Die Hausverkäufe im dritten Quartal in den Niederlanden stiegen auf den höchsten Stand seit Anfang 2021, angetrieben durch Verkäufe von Mietobjekten durch Vermieter und Investoren.
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Inhaltsverzeichnis
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Verkauf von Vermietern treibt die Hausverkäufe im 3. Quartal auf den höchsten Stand seit fast fünf Jahren
Der niederländische Wohnungsmarkt erlebte im dritten Quartal dieses Jahres eine bemerkenswerte Verschiebung. Laut Daten des niederländischen Grundbuchamts (Kadaster) wechselten zwischen Juli und September 62.582 Häuser den Besitzer – die stärkste Quartalssumme seit Anfang 2021. Dieser Anstieg um 16 % im Jahresvergleich wurde hauptsächlich durch Investoren und private Vermieter verursacht, die Mietimmobilien verkauften, und veränderte so die Angebots- und Preisdynamik im ganzen Land.
Letztes vergleichbares Quartal: 1. Quartal 2021 mit über 66.600 Transaktionen
Dieser Anstieg markiert eine deutliche Wende gegenüber der zuvor zurückhaltenden Aktivität in diesem Jahr. Der Volumenschub folgte auf mehrere Quartale gedämpfter Transaktionen, da höhere Hypothekenzinsen und wirtschaftliche Unsicherheit viele Käufer zurückhaltend gemacht hatten. Nun sorgt der Zustrom von Häusern auf den Markt dafür, dass potenzielle Käufer – insbesondere Erstkäufer – mehr Auswahl haben.
Rolle von Vermietern und Investoren
Ein wesentlicher Treiber hinter dem Anstieg der Inserate ist die Entscheidung vieler Vermieter, Mietwohnungen zu verkaufen, anstatt sie erneut zu vermieten. Dieser Trend wird von mehreren Faktoren beeinflusst:
Strengere Mietregeln: Neue Vorschriften begrenzen jährliche Mieterhöhungen im mittleren Marktsegment und verschärfen die Leerstandsregelungen für sozialen Wohnraum.
Steuerlicher Druck: Kürzliche Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien, einschließlich höherer Sätze für Anlageimmobilien, haben die Nettoerträge für Buy-to-Let-Investoren verringert.
Betriebskosten: Steigende Instandhaltungs- und Energieeffizienzanforderungen (EPC-Standards) haben die Ausgaben für private Vermieter erhöht.
Der Niederländische Maklerverband (NVM) berichtet ebenfalls, dass ein großer Anteil dieser Verkäufe ehemalige Mietwohnungen sind. Indem Vermieter verkaufen, umgehen sie unsichere Mietobergrenzen und Compliance-Kosten und entscheiden sich stattdessen dafür, Kapitalgewinne in einem weiterhin aktiven Verkaufsmarkt zu realisieren.
Auswirkungen auf die Immobilienpreise
Mit mehr Angebot auf dem Markt haben die durchschnittlichen Verkaufspreise eine leichte Abkühlung erfahren. Im 3. Quartal 2024 zahlten Käufer im Durchschnitt 487.000 € für ein Haus – gegenüber 456.384 € im 3. Quartal 2023, aber weniger als 494.346 € im 2. Quartal 2024. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf ein Gleichgewicht zwischen stärkerer Nachfrage und ansteigendem Bestand hin.
Die Preisentwicklung variierte nach Immobilientyp:
Wohnungen: Die Verkäufe stiegen im Jahresvergleich um fast 25 %, da viele erschwingliche Einheiten zum Verkauf standen.
Einfamilienhäuser: Wuchsen moderater, was ihre relativ höheren Preisniveaus widerspiegelt.
Die Abflachung der Durchschnittspreise kann für einige Käufer Entlastung bringen. Dennoch bleibt die Erschwinglichkeit eine Herausforderung, da das Gesamtniveau weiterhin deutlich über dem Vorkrisenniveau liegt.
Regionale Preisunterschiede
Die Preisverläufe für Häuser gingen in den Gemeinden auseinander. In 78 Gemeinden überstieg der durchschnittliche Hauspreis 550.000 € – meist in großen städtischen Zentren und Pendlerstädten. Gleichzeitig verzeichneten nur vier Gemeinden Durchschnittspreise unter 300.000 €:
Pekela (Groningen)
Brunssum (Limburg)
Kerkrade (Limburg)
Heerlen (Limburg)
Diese regionalen Unterschiede spiegeln lokale Nachfrage, Angebotsknappheiten und wirtschaftliche Faktoren wider. Städtische Hotspots wie Amsterdam, Utrecht und Den Haag treiben die Durchschnittswerte nach oben, während Randgemeinden bescheidenere Niveaus aufweisen.
Marktfolgen für Mieter und Käufer
Der Verkaufsoffensive der Vermieter hat gemischte Folgen:
Für Käufer: Ein größeres Angebot bietet mehr Optionen und könnte Bieterkämpfe entschärfen, insbesondere im mittleren Marktsegment. Erstkäufer könnten bessere Chancen finden.
Für Mieter: Der Rückzug privater Mietbestände – insbesondere im sozialen und mittleren Marktsegment – verschärft den Wettbewerb um verbleibende Mietwohnungen. Diese Verschiebung könnte einige Mieter zu Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) treiben oder sie dazu veranlassen, Huurtoeslag (Wohngeld) zu beantragen.
Die Branchenvereinigung Vastgoed Belang warnt, dass die verringerte private Mietkapazität „Wohnungssuchende, die nicht kaufen können, in große Not bringt“. Diese Dynamiken unterstreichen die Notwendigkeit ausgewogener Politikmaßnahmen zum Schutz der Mieter.
Regierungsreaktion und politische Überlegungen
Politiker stehen vor einem heiklen Balanceakt: Sie müssen die Wohnungsentwicklung ankurbeln und gleichzeitig die Erschwinglichkeit schützen. Mögliche Maßnahmen umfassen:
Steueranreize für Vermieter, die Mietwohnungen erhalten, wie niedrigere Grundsteuersätze für langfristige Vermietungen.
Vereinfachte Planung zur Beschleunigung des Neubaus, um das gesamte Wohnungsangebot zu erhöhen.
Gezielte Zuschüsse oder Mietkaufmodelle, um Erstkäufern und einkommensschwachen Mietern zu helfen.
Die nationale Regierung hat Pläne angekündigt, die Mietregulierungsrahmen zu überprüfen und Anpassungen der Vermieterbesteuerung zu prüfen, mit dem Ziel, den privaten Mietsektor zu stabilisieren, ohne Investitionen zu ersticken.
Fazit
Der Anstieg der Hausverkäufe im dritten Quartal in den Niederlanden signalisiert einen richtungsweisenden Wandel: Vermieter und Investoren nutzen die aktuellen Marktbedingungen, indem sie Mietimmobilien verkaufen, was die Transaktionsvolumina erhöht, aber zugleich Erschwinglichkeit und Mietangebot neu gestaltet. Während Käufer von einer größeren Auswahl an Häusern profitieren, könnten Mieter einem stärkeren Wettbewerb ausgesetzt sein.
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