Rekordmietanstieg für Neumieter, während Vermieter in den Niederlanden Immobilien veräußern
Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung im nicht preisgebundenen (freien) Sektor ist auf einen Rekordwert von €1.856 pro Monat gestiegen, was einem Anstieg von 6,8 % im Jahresvergleich entspricht. Da die meisten Vermieter verlangen, dass Mieter mindestens das Dreifache der Monatsmiete verdienen, benötigen potenzielle Mieter nun ein Bruttoeinkommen von rund €5.570. Dieser Anstieg unterstreicht die wachsenden Herausforderungen für Mieter im ganzen Land, da Vermieter kleinere und mittelgroße Immobilien verkaufen, um strengere Mietkontrollen und höhere Steuern zu umgehen.
Warum die Mieten steigen
Eine Kombination aus regulatorischen Änderungen und Marktdruck treibt die Mietkosten nach oben:
- Strengere Mietkontrollen: Das punktebasierte Bewertungsverfahren der Regierung deckelt Mieten unter 187 Punkten im Mittelpreissegment (etwa €900–€1.184 pro Monat). Um diese Beschränkungen zu vermeiden, entscheiden sich Vermieter dafür, Wohnungen zu verkaufen, die sonst unter solche Regeln fallen würden.
- Gestiegene Steuerbelastung: Jüngste Steuerreformen haben die fiskalischen Kosten des kleinteiligen Immobilienbesitzes erhöht, was einige Vermieter dazu veranlasst hat, niedrigere Mietobjekte zu veräußern.
- Begrenztes neues Angebot: Der Wohnungsbau konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten, insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten. Diese Knappheit ist im freien Sektor, wo es keine Mietobergrenzen gibt, am deutlichsten spürbar.
Schrumpfendes Angebot im freien Sektor
Im dritten Quartal dieses Jahres wurden nur 13.945 Wohnungen im freien Sektor neuen Mietern angeboten – gegenüber mehr als 20.000 ein Jahr zuvor und 31.000 vor vier Jahren. Wie Pararius-Direktor Jasper de Groot feststellt: „Alles, was verfügbar wird, wird fast sofort vermietet. Der Mietmarkt im freien Sektor ist komplett zugemacht.“ Bei weniger Angeboten ist der Wettbewerb hart und schnelllebig.
Das verschwundene Mittelpreissegment
Das Mittelpreissegment – Wohnungen, die im offiziellen Bewertungsverfahren 142 bis 186 Punkte erreichen – bot früher erschwinglichere Optionen. Heute, so sagt de Groot, „wird fast jede Wohnung, die frei wird und in das Mittelpreissegment fällt, stattdessen verkauft.“ Folglich stehen Mietern, die Mieten unter €1.200 suchen, heute praktisch keine Angebote mehr zur Verfügung.
Regionale Unterschiede: Fokus auf die fünf größten Städte
Der Mietenanstieg im freien Sektor ist landesweit zu beobachten, variiert jedoch nach Region:
- Eindhoven verzeichnete den stärksten Anstieg mit 15 % auf durchschnittlich €19,86 pro Quadratmeter (etwa €1.400 für eine 70-m²-Wohnung). Hightech-Unternehmen haben hier internationales Personal angezogen, und Vermieter kalkulieren weiterhin anhand von Erwartungen aus Spitzenjahren.
- Amsterdam verzeichnete einen moderateren Anstieg von 4 % auf €27,75 pro Quadratmeter (rund €1.940 für eine 70-m²-Wohnung), was sowohl höhere Ausgangsmieten als auch leicht nachlassende Nachfrage widerspiegelt, da einige Mieter günstigere Orte in der Nähe suchen.
- Rotterdam, Utrecht und Den Haag meldeten ebenfalls überdurchschnittliche Zuwächse, wenngleich keiner an Eindhovens zweistelligen Sprung heranreichte.
Beweggründe der Vermieter: Warum Immobilien verkauft werden
Neben Mietkontrollen und Steuern nennen Vermieter mehrere Gründe für den Verkauf:
- Portfolioanpassung: Einige Investoren verlagern ihren Fokus von Wohnungsvermietungen auf Gewerbeimmobilien oder Fonds mit planbareren Erträgen.
- Ruhestand und Nachfolgeplanung: Private Vermieter, die in den Ruhestand gehen oder Erbschaften übertragen, entscheiden sich oft, kleinere, schwerer zu verwaltende Einheiten zu veräußern.
- Instandhaltungskosten: Renovierungsanforderungen zur Energieeffizienz und Sicherheit können insbesondere bei älteren oder kleineren Gebäuden prohibitiven Kosten verursachen.
Strategien für Mieter in einem angespannten Markt
Potenzielle Mieter können diese Ansätze verfolgen, um ihre Chancen zu verbessern:
- Erweitern Sie Ihren Suchradius: Suchen Sie nicht nur in den Stadtzentren, sondern auch in Vororten oder nahegelegenen Orten mit verlässlichen Verkehrsverbindungen.
- Erwägen Sie gemeinschaftliches Wohnen: WG- oder Mitwohnformen können die Kosten deutlich senken und die Einkommensanforderungen erfüllen.
- Prüfen Sie die Berechtigung für Mietzuschuss (huurtoeslag): Der Mietzuschuss (huurtoeslag) kann einen Teil Ihrer monatlichen Zahlung subventionieren – prüfen Sie die Richtlinien der Gemeinde (gemeente) zur Berechtigung.
- Nutzen Sie professionelle Plattformen: Melden Sie sich für Benachrichtigungen auf vertrauenswürdigen Portalen wie Luntero an, um bei neuen Angeboten schnell informiert zu sein und zügig zu handeln.
Blick nach vorn: Politik- und Marktausblick
Die niederländische Regierung hat Maßnahmen vorgeschlagen, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, darunter die Lockerung von Planungsregelungen und eine stärkere Investition in den sozialen Wohnungsbau. Reformen bei Mietkontrollen und Steuern könnten jedoch Zeit in Anspruch nehmen. Bis neue Wohnungen verfügbar werden, wird der freie Sektor voraussichtlich angespannt bleiben, und die Mieten dürften weiter ansteigen.
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