Hypothekenanträge steigen im Q3 um 16 % – Erstkäufer im Aufwind
In den Niederlanden stiegen die Hypothekenanträge im dritten Quartal um 16 % auf über 134.000, wobei Erstkäufer einen wachsenden Anteil am Wohnungsmarkt gewinnen. Die steigenden Antragszahlen werden sowohl durch Neuhauskäufe als auch durch Erhöhungen von Hypotheken für Renovierungen getrieben.
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Q3 Hypothekenanträge steigen um 16 % – Erstkäufer im Aufwind
Der niederländische Wohnungsmarkt bleibt dynamisch und wettbewerbsintensiv, wobei das Hypotheken-Daten-Netzwerk (HDN) im dritten Quartal 2024 einen Anstieg der registrierten Hypothekenanträge um 16 % gegenüber dem Vorjahr berichtet. Mehr als 134.000 Anträge wurden für sowohl Hauskäufe als auch Hypothekenaufschläge eingereicht, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem dritten Quartal 2023 darstellt. Dieses Wachstum unterstreicht eine erneute Dynamik beim Eigenheimerwerb, insbesondere bei Erstkäufern, die nun mehr als vier von zehn neuen Eigenheimbesitzern ausmachen.
Anstieg der Hypothekenanträge über alle Bereiche
Die Quartalszahlen des HDN erfassen nahezu alle Hypothekenaktivitäten in den Niederlanden und zeigen 83.600 Anträge für Hauskäufe (Käufermarkt) und 56.000 für Hypothekenerhöhungen (Nicht-Käufer-Markt). Innerhalb des Käufersegments bildeten Aufsteiger—Hausbesitzer, die ihre aktuelle Immobilie verkaufen, um in ein teureres Haus zu ziehen—mit 17.990 Anträgen die größte Gruppe. Unterdessen führten diejenigen, die zusätzliches Darlehen für Renovierungen nutzen, das Nicht-Käufer-Markt mit 22.370 Anträgen an.
Im Durchschnitt beantragten Hypothekensuchende eine Finanzierung in Höhe von €374.000, 3 % mehr als vor einem Jahr. Entsprechend stieg der durchschnittliche Immobilienwert um 4 % auf €513.000. Diese Zahlen spiegeln sowohl steigende Immobilienpreise als auch die Bereitschaft der Käufer wider, in einem wettbewerbsintensiven Umfeld ihr Budget auszudehnen.
Der Aufstieg der Erstkäufer
Ein herausragender Trend im dritten Quartal ist die wachsende Präsenz von Erstkäufern auf dem Eigentumsmarkt. Laut dem Grundbuchamt wurden in der ersten Hälfte des Jahres 2024 mehr als 40 % der verkauften Häuser von Neueinsteigern gekauft, verglichen mit nur 30 % im Jahr 2018. Mehrere Faktoren treiben diese Verschiebung an:
Gemeinsame Käufe von Paaren: Erstkäufer erwerben zunehmend gemeinsam Immobilien, oft Reihenhäuser, die im Budget bleiben.
Investorenausverkäufe: Eine Welle von Investoren, die ehemalige Mietwohnungen verkaufen, hat mehr erschwingliche Objekte auf den Markt gebracht und neue Chancen für Einstiegsinteressenten geschaffen.
Größere Marktflüssigkeit: Aufstiege bestehender Hausbesitzer haben das Angebot erhöht, da diejenigen, die in teurere Häuser umziehen, Einstiegsimmobilien freimachen.
Trotz dieser positiven Zeichen stehen Erstkäufer weiterhin vor erheblichen Erschwinglichkeitsbarrieren. Hohe Immobilienpreise und die Notwendigkeit einer beträchtlichen Anzahlung bleiben für viele Hindernisse.
Regionale Unterschiede beim Antragswachstum
Die HDN-Daten zeigen, dass die Hypothekenaktivität in jeder Provinz zugenommen hat, angeführt von Utrecht und Drenthe in Bezug auf das Gesamtwachstum der Anträge. Allerdings variierten die Preisanstiege regional:
Utrecht: Behält seinen Status als teuerste Provinz mit einem durchschnittlichen Immobilienwert von €608.200.
Friesland und Groningen: Verzeichneten die steilsten jährlichen Preissteigerungen, was das wachsende Interesse an den nördlichen Provinzen widerspiegelt, da Remote-Arbeit und Lebensqualität die Entscheidungen der Käufer beeinflussen.
Diese regionalen Trends heben die sich verschiebende Nachfragegeografie hervor, da Erschwinglichkeitsdruck in Kernstädten einige Käufer dazu veranlasst, weniger teure Regionen in Betracht zu ziehen.
Erschwinglichkeitsprobleme bleiben bestehen
Obwohl mehr Erstkäufer in den Markt drängen, bleibt die Erschwinglichkeit ein zentrales Thema:
Hohe Durchschnittspreise: Die Lücke zwischen Erstkäufern und Aufsteigern hat sich vergrößert. Im zweiten Quartal 2024 zahlten gemeinsam kaufende Aufsteiger im Durchschnitt €640.000—nahezu €200.000 mehr als Erstkäuferpaare.
Eigenkapitalvorteil: Aufsteiger können das Eigenkapital in ihren aktuellen Häusern nutzen, um größere Kredite zu erhalten, ein Vorteil, den Erstkäufer nicht haben.
Anzahlungspflichten: Niederländische Hypothekenregeln verlangen von Kreditnehmern nicht nur eine Anzahlung von 10 %, sondern auch die Übernahme der Transaktionskosten, wodurch die Vorlaufkosten auf fast 15 % des Immobilienwerts steigen.
Regierungsinitiativen wie die huurtoeslag (Mietzuschuss) stehen Hausbesitzern nicht zur Verfügung, sodass einige potenzielle Käufer auf familiäre Unterstützung oder Ersparnisse angewiesen sind, um die finanzielle Schwelle zu erreichen.
Was das für Mieter und potenzielle Käufer bedeutet
Für Mieter, die einen zukünftigen Kauf in Betracht ziehen, bieten die aktuellen Marktbedingungen sowohl Chancen als auch Vorsichtsmaßnahmen:
Erhöhtes Angebot durch Aufsteiger: Mehr Hausbesitzer, die aufstocken, bedeutet mehr Starterhäuser auf dem Markt.
Wettbewerbsfähige Finanzierung: Banken sind weiterhin bereit zu verleihen, aber Kreditnehmer müssen stabile Einkommensverhältnisse und ein gesundes Sparpolster nachweisen.
Markttiming: Das Beobachten regionaler Preistrends kann sich auszahlen, da aufkommende Hotspots besseren Wert bieten können als traditionelle Stadtzentren.
Potenzielle Käufer sollten auch staatlich geförderte Programme für Erstkäufer prüfen, wie die Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die Zinssätze senken und zusätzlichen Schutz in wirtschaftlichen Abschwüngen bieten kann.
Ausblick für Q4 und darüber hinaus
Mit Blick auf das vierten Quartal 2024 erwarten Ökonomen, dass die Hypothekenanträge robust bleiben, sofern die Zinsen stabil bleiben und neuer Wohnraum schrittweise verfügbar wird. Allerdings werden Erschwinglichkeitsprobleme und der Kurs der Geldpolitik die entscheidenden Variablen sein. Sollten Banken die Kreditvergabekriterien verschärfen oder die Zinsen wieder steigen, könnte die Dynamik bei Erstkäufern nachlassen.
Dennoch deuten die Aufstiegsmöglichkeiten der Eigentümer und der wachsende Bestand an von Investoren freigegebenen Immobilien auf eine anhaltende Pipeline von Einstiegsimmobilien hin. Für den Mietmarkt könnte dies einen erhöhten Mieterwechsel bedeuten, da mehr Mieter in Wohneigentum übergehen.
Fazit
Der Anstieg der Hypothekenanträge um 16 % im dritten Quartal und der wachsende Anteil der Erstkäufer signalisieren einen dynamischeren niederländischen Wohnungsmarkt. Während Erschwinglichkeitsprobleme bestehen bleiben, helfen ein größeres Angebot durch Aufsteiger und Investorenausverkäufe Neueinsteigern beim Erwerb eines Hauses.
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