Niederländischer Wohnungsmarkt birgt laut DNB das „größte Stabilitätsrisiko“

Niederländischer Wohnungsmarkt birgt laut DNB das „größte Stabilitätsrisiko“

Die niederländische Zentralbank (De Nederlandsche Bank oder DNB) hat Ungleichgewichte auf dem Wohnungsmarkt als größte Bedrohung für die Finanzstabilität der Niederlande identifiziert. In ihrem jüngsten Überblick zur Finanzstabilität warnte die DNB außerdem, dass globale Schocks – etwa ein ungeordneter Brexit und ein eskalierender Handelskrieg zwischen den Vereinigten Staaten und China – das Wirtschaftswachstum erheblich beeinträchtigen und die Anfälligkeiten im Bankensektor verstärken könnten.

Warum der Wohnungsmarkt ganz oben auf der Risikoliste steht

Im vergangenen Jahrzehnt sind die niederländischen Hauspreise stark gestiegen, angetrieben durch anhaltende Nachfrage, ein begrenztes Angebot und historisch niedrige Zinsen. Obwohl sich das Preiswachstum zuletzt abgeschwächt hat, bleibt die Bezahlbarkeit für viele potenzielle Käufer und Mieter ein dringendes Problem. Laut DNB ist der Wohnimmobilienmarkt eng mit der Verschuldung der privaten Haushalte, den Bilanzen der Banken und dem Verbrauchervertrauen verknüpft:

• Verschuldung der privaten Haushalte: Niederländische Haushalte haben mehr Hypotheken aufgenommen, wodurch die gesamte kombinierte Verschuldung (private Haushalte, nichtfinanzielle Unternehmen und Staat) im dritten Quartal des vergangenen Jahres auf rund 230 % des BIP gestiegen ist, gegenüber 200 % im Jahr 2005.
• Engagement der Banken: Niederländische Banken halten umfangreiche Portfolios mit Wohnhypotheken. Eine deutliche Preiskorrektur könnte den Wert der Sicherheiten mindern, die Zahl notleidender Kredite erhöhen und die Kreditbedingungen verschärfen.
• Wirtschaftlicher Multiplikatoreffekt: Wenn die Immobilienpreise steigen, folgt tendenziell auch der Konsum, was das Wachstum ankurbelt. Umgekehrt können fallende Hauspreise wirtschaftliche Abschwünge verschärfen, wie während der Finanzkrise von 2008 zu beobachten war.

Die DNB warnt, dass ein plötzlicher Abschwung bei Wohnimmobilien – ausgelöst durch eine straffere Geldpolitik oder eine Veränderung der Marktstimmung – „erhebliche Folgen“ sowohl für die niederländische Wirtschaft als auch für das Finanzsystem haben könnte.

Niedrige Zinsen und hohe Liquidität: Ein zweischneidiges Schwert

In vielen fortgeschrittenen Volkswirtschaften, darunter den Niederlanden, haben die Zentralbanken die Zinsen nahe null oder sogar im negativen Bereich gehalten, um das Wachstum anzukurbeln. Niedrige Zinsen machen Hypotheken kurzfristig zwar günstiger, fördern aber auch eine höhere Kreditaufnahme und größere Risikobereitschaft:

• Ausreichende Liquidität: Banken und Investoren verfügen über große Barreserven und hochliquide Vermögenswerte und suchen nach höheren Renditen in Immobilien und Aktien.
• Sorglosigkeit bei der Verschuldung: Da die Kreditkosten niedrig gehalten werden, haben Haushalte und Unternehmen wenig Anreiz, ihre Verschuldung abzubauen. Dadurch sind sie stärker gefährdet, wenn die Zinsen sprunghaft steigen oder sich das Einkommenswachstum verlangsamt.

Weltweit haben sich die Aktienmärkte von den Korrekturen des vergangenen Jahres weitgehend erholt, doch die DNB weist darauf hin, dass die Bewertungen weiterhin hoch sind. Eine starke Umkehr der Anlegerstimmung – möglicherweise ausgelöst durch eine veränderte Geldpolitik oder einen geopolitischen Schock – könnte einen breiteren Ausverkauf an den Märkten auslösen und die Stimmung sowie die Vermögenspreise zusätzlich belasten.

Globale Auslöser: Brexit, Handelskrieg und mehr

Die DNB hebt drei große globale Risiken hervor, die eine umfassendere Korrektur an den Finanzmärkten auslösen und den Druck auf den niederländischen Wohnungssektor verstärken könnten:

1. Ungeordneter Brexit: Ein plötzlicher und ungesteuerter Austritt des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union könnte Handel, Finanzströme und das Vertrauen in ganz Europa beeinträchtigen. Für die Niederlande – einen bedeutenden Handelsstandort – könnte ein harter Brexit die Exporte verringern, das BIP-Wachstum verlangsamen und die Wohnungsnachfrage in wichtigen Städten wie Amsterdam und Rotterdam dämpfen.

2. Handelskrieg zwischen den USA und China: Zunehmende Zölle und Vergeltungsmaßnahmen zwischen den beiden größten Volkswirtschaften der Welt bergen Risiken für das globale Wachstum. Ein Rückgang der Handelsvolumina oder der Produktionstätigkeit könnte auf die niederländische Wirtschaft übergreifen und Unternehmensinvestitionen sowie Einstellungen bremsen.

3. Anfälligkeiten im Euroraum: Länder mit hohen Schuldenquoten im Verhältnis zum BIP und politischen Unsicherheiten – etwa Italien – könnten erneut unter Druck geraten. Eine Staatsschuldenkrise in der Eurozone würde wahrscheinlich Stress an den Finanzmärkten auslösen und die Kreditkosten in ganz Europa erhöhen.

Jeder dieser externen Schocks könnte den geldpolitischen Kurs verändern oder das Vertrauen der Anleger erschüttern und möglicherweise eine starke Marktkorrektur auslösen.

Was dies für Mieter und potenzielle Käufer bedeutet

Während sich ein großer Teil der DNB-Analyse auf systemische Risiken konzentriert, sollten sich einzelne Mieter und Käufer der möglichen Auswirkungen bewusst sein:

• Mieter: Eine Marktkorrektur könnte den Aufwärtsdruck auf die Mieten langfristig verringern, aber auch zu einer restriktiveren Kreditvergabe und einem langsameren Wirtschaftswachstum führen, was die Arbeitsplatzsicherheit und das verfügbare Einkommen beeinträchtigen könnte.
• Erstkäufer: Die Bezahlbarkeit stellt bereits eine Hürde dar. Wenn die Zinsen steigen oder Banken als Reaktion auf höhere Risiken ihre Hypothekenkriterien verschärfen, könnte die Finanzierung schwieriger werden.
• Bestehende Immobilieneigentümer: Personen mit einem hohen Beleihungsauslauf könnten bei fallenden Preisen in eine negative Eigenkapitalposition geraten. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, einen finanziellen Puffer vorzuhalten und sich bei Hypothekenverpflichtungen nicht zu übernehmen.

Vermieter und Investoren sollten ihre Portfolios ebenfalls überprüfen und eine Diversifizierung in Betracht ziehen, um das Konzentrationsrisiko bei niederländischen Immobilien zu mindern.

Politischer Ausblick und Anpassung des Marktes

Die niederländischen Behörden und Finanzinstitute ergreifen bereits Maßnahmen, um Anfälligkeiten zu begegnen:

• Die niederländische Regierung hat strengere Regeln für die Hypothekenvergabe und sektorspezifische Maßnahmen eingeführt, um überhitzte Märkte in großen Städten abzukühlen.
• Die DNB führt weiterhin Stresstests bei Banken durch und stellt sicher, dass diese ausreichende Kapitalpuffer gegen Schocks am Wohnungsmarkt vorhalten.
• Maßnahmen zur Ausweitung des Wohnungsangebots – durch Reformen der Flächennutzungsplanung, beschleunigte Genehmigungsverfahren und Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus (z. B. woningcorporaties) – sollen Nachfrage und Angebot langfristig ausgleichen und den Preisdruck verringern.

Obwohl diese Maßnahmen Zeit benötigen, stellen sie proaktive Versuche dar, die Finanzstabilität zu stärken und die Widerstandsfähigkeit des Marktes zu erhöhen.

Ausblick

Der niederländische Wohnungsmarkt bleibt ein entscheidender Motor der Wirtschaftstätigkeit. Ein Gleichgewicht zwischen Wachstum, Bezahlbarkeit und Stabilität wird koordinierte politische Maßnahmen, eine umsichtige Kreditvergabe und Wachsamkeit gegenüber globalen Schocks erfordern. Wie die DNB warnt, könnte selbst eine moderate Marktkorrektur überproportionale Auswirkungen auf Haushalte und den Bankensektor haben.

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