Stagnation bei der Umwandlung leer stehender Büros und Geschäfte in Wohnungen in den Niederlanden

Stagnation bei der Umwandlung leer stehender Büros und Geschäfte in Wohnungen in den Niederlanden

Die Niederlande setzen seit Langem auf die Umwandlung wenig genutzter Gebäude – ehemaliger Büros, Geschäfte, Schulen und sogar Kirchen – in dringend benötigte Wohneinheiten. Umnutzungen können schneller, umweltfreundlicher und kostengünstiger sein als Neubauten und dazu beitragen, sowohl den Wohnungsmangel als auch den Umweltdruck zu verringern. Aktuelle Zahlen des niederländischen Statistikamts (CBS) zeigen jedoch, dass diese Strategie an Dynamik verliert: Im Jahr 2025 wurden durch Umnutzung lediglich 8.675 Wohnungen fertiggestellt – deutlich weniger als das Regierungsziel von 15.000 pro Jahr.

In diesem Artikel untersuchen wir die Ursachen dieser Verlangsamung, ihre Auswirkungen auf die nationalen Wohnungsbau- und Nachhaltigkeitsziele sowie die Maßnahmen, die Politik, Kommunen und Projektentwickler ergreifen können, um die Umnutzung bestehender Gebäude im ganzen Land wieder anzukurbeln.

Warum Umnutzungen wichtig sind

Die Umnutzung bestehender Gebäude bietet zahlreiche Vorteile:

• Nachhaltigkeit: Die Wiederverwendung bestehender Strukturen reduziert Stickstoffablagerungen im Vergleich zu Neubauten erheblich – ein wichtiger Aspekt angesichts der strengen Umweltvorschriften der Niederlande.
• Geschwindigkeit und Kosten: Bei Umnutzungen entfallen häufig langwierige Verfahren zur Flächenausweisung und umfangreiche Fundamentarbeiten, wodurch sie schneller und kostengünstiger als Neubauprojekte sind.
• Stadterneuerung: Die Wiederbelebung von Stadtzentren und aufgegebenen Gewerbegebieten unterstützt lokale Unternehmen, verbessert die Sicherheit und bewahrt das kulturelle Erbe.

Wohnungsbauministerin Mona Keijzer hat das Ziel ihrer Vorgängerin von 15.000 durch Umnutzung geschaffenen Wohnungen pro Jahr befürwortet. Sie argumentiert, dass jede Einheit – unabhängig davon, ob sie neu gebaut oder umgewandelt wurde – dazu beiträgt, das übergeordnete Ziel von jährlich 100.000 neuen Wohnungen zu erreichen. Die Lücke zwischen Anspruch und Realität wird jedoch größer.

Die neuesten Zahlen: Ein Realitätscheck

Nach Angaben des CBS wurden 2025 in umgewandelten Gebäuden 8.675 Wohnungen fertiggestellt – etwas weniger als die 8.755 im Vorjahr und ein deutlicher Rückgang gegenüber den 12.000 Wohnungen im Jahr 2019. Der Rückgang ist fast vollständig auf die geringere Zahl von Projekten zur Umwandlung von Büros in Wohnungen zurückzuführen; Umwandlungen von Geschäften, Schulen und Kirchen sind relativ stabil geblieben.

Gleichzeitig stehen landesweit mehr als 3 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer – ein enormes Reservoir potenziellen Wohnraums, das darauf wartet, erschlossen zu werden. Wenn dieser Raum nicht effektiv genutzt wird, wird sich das Wohnungsangebot weiter verknappen und die Stickstoffemissionen aus Neubauten werden problematisch bleiben.

Engpässe, die den Fortschritt bremsen

Mehrere Faktoren erklären, warum die leicht umsetzbaren Umnutzungsprojekte weitgehend ausgeschöpft sind und der Fortschritt ins Stocken geraten ist:

1. Begrenzter Bestand leicht umnutzbarer Gebäude
   Die ersten Umnutzungswellen konzentrierten sich auf Bürogebäude, die nach der Kreditkrise aufgegeben worden waren. Diese Projekte brachten schnelle Erfolge, doch der heute verbleibende Bestand weist häufig bauliche Schwierigkeiten, Denkmalschutzauflagen oder eine fragmentierte Eigentümerstruktur auf.

2. Fragmentierte Eigentumsverhältnisse und Koordinationsprobleme
   Viele größere Büroparks befinden sich im Besitz mehrerer Investoren, die auf einen federführenden Projektentwickler oder eine umfassendere Gebietsentwicklung warten. Ohne eine abgestimmte Planung auf kommunaler Ebene zögern einzelne Eigentümer, in kostspielige Modernisierungen zu investieren.

3. Technische und regulatorische Hürden
   Die Umnutzung bestehender Gebäude erfordert spezielles Fachwissen – etwa zur Verstärkung tragender Strukturen, zum Einbau energieeffizienter Dämmung und zur Einhaltung von Brandschutz- und Barrierefreiheitsstandards. Kommunen wenden Bauvorschriften unterschiedlich an, was zu unvorhersehbaren Genehmigungsfristen führen kann.

4. Finanzielle Tragfähigkeit
   Steigende Baukosten, Unterbrechungen in den Lieferketten und der Bedarf an umfangreichen Renovierungen können dazu führen, dass manche Umnutzungen finanziell kaum rentabel sind – insbesondere im Vergleich zu Neubauprojekten auf der grünen Wiese in weniger stark regulierten Regionen.

Einschätzungen von Experten

Francesco Veenstra, der niederländische Regierungsarchitekt und oberste Bauberater, bezeichnet die Stagnation als „inakzeptabel“. Er warnt, dass ein Versäumnis, das Potenzial von Umnutzungen maximal auszuschöpfen, die Nachhaltigkeitsziele beeinträchtigen und den Wohnungsmarkt zusätzlich belasten wird. Veenstra plädiert dafür, das Ziel von 15.000 Einheiten pro Jahr nicht nur zu erreichen, sondern zu übertreffen – durch eine stärkere Zusammenarbeit zwischen Kommunen, Projektentwicklern und Finanzinstituten.

Professorin Hilde Remøy von der TU Delft weist darauf hin, dass die Umnutzungsprojekte des ersten Jahrzehnts die am einfachsten umwandelbaren Gebäude betrafen. Um die nächste Welle von Umnutzungen zu ermöglichen, ist eine koordinierte Gebietsentwicklung erforderlich. Kommunen können eine entscheidende Rolle spielen, indem sie Entwicklungsgebiete ausweisen, technische Unterstützung anbieten und Partnerschaften zwischen Gebäudeeigentümern erleichtern.

Politische und kommunale Maßnahmen zur Wiederbelebung von Umnutzungen

Um den derzeitigen Stillstand zu überwinden, können die Beteiligten folgende Strategien in Betracht ziehen:

– Ausgewiesene Umnutzungsgebiete: Kommunen könnten Gebiete mit hohem Potenzial und konzentriertem Leerstand erfassen und innerhalb dieser Gebiete die Verfahren zur Flächenausweisung und Genehmigung vereinfachen.
– Zentren für technische Unterstützung: Lokale Behörden könnten Beratungsstellen einrichten, die Projektentwickler mit Tragwerksplanern, Nachhaltigkeitsberatern und Brandschutzexperten zusammenbringen.
– Finanzielle Anreize: Förderprogramme oder zinsgünstige Darlehen können die zusätzlichen Kosten spezialisierter Renovierungen ausgleichen, insbesondere an denkmalgeschützten oder ökologisch sensiblen Standorten.
– Öffentlich-private Partnerschaften: Kooperationen zwischen der Gemeinde und privaten Investoren können Risiken verteilen und sicherstellen, dass Pläne zur gebietsweiten Erneuerung umgesetzt werden.

Diese Initiativen können zusammen mit einem flexiblen Ansatz beim übergeordneten Wohnungsbauziel dafür sorgen, dass Umnutzungen eine wichtige Säule der niederländischen Wohnungsbaustrategie bleiben.

Der weitere Weg

Während das nationale Wohnungsbauziel weiterhin auf insgesamt 100.000 Wohnungen pro Jahr ausgerichtet ist, war die strategische Bedeutung von Umnutzungen noch nie größer. Da Neubauten aufgrund von Umweltvorschriften – insbesondere Grenzwerten für Stickstoffablagerungen – mit Verzögerungen konfrontiert sind, bietet die Umnutzung bestehender Gebäude eine konkrete Möglichkeit, den Wohnungsbestand zu erweitern, ohne zusätzliche Stickstoffemissionen zu verursachen.

Ein deutlicher Anstieg der Umnutzungszahlen wird von einer koordinierten Führung abhängen. Das Engagement von Wohnungsbauministerin Keijzer für Umnutzungen ist eindeutig, doch die Umsetzung dieses Anspruchs erfordert eine aktive Beteiligung der Kommunen, vereinfachte Vorschriften und gezielte Anreize.

Indem die Niederlande die technischen, finanziellen und koordinativen Herausforderungen direkt angehen, können sie leer stehende Gebäude wiederbeleben, lokale Gemeinschaften stärken und einen bedeutenden Schritt hin zu einem nachhaltigeren und inklusiveren Wohnungsmarkt machen.

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