Niederländische Hauspreise steigen im 3. Quartal 2025 um 7,8 %; ABN Amro erwartet weiteres Wachstum

Niederländische Hauspreise steigen im 3. Quartal 2025 um 7,8 %: Trends und Prognosen

Der niederländische Wohnungsmarkt zieht weiterhin Aufmerksamkeit auf sich, da die Immobilienpreise weiter steigen. Im dritten Quartal (Q3) 2025 erreichte der Durchschnittspreis für eine Bestandsimmobilie in den Niederlanden 487.000 € – ein Anstieg von 7,8 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, so Statistics Netherlands (CBS). Obwohl sich das Wachstumstempo gegenüber früheren Quartalen leicht abgeschwächt hat, bleiben die zugrunde liegenden Nachfragetreiber stark. Die große niederländische Bank ABN Amro erwartet, dass die Preise bis 2027 weiter steigen werden – wenn auch moderater.

Preisentwicklung im 3. Quartal 2025

Im 3. Quartal 2025 stiegen die Preise für Bestandsimmobilien in den Niederlanden im Jahresvergleich um 7,8 %, was die schwächste Quartalssteigerung seit Anfang 2024 markiert. Auf Quartalsbasis lagen die Preise 1,8 % über denen des 2. Quartals. Auch neu gebaute Häuser verzeichneten starke Zuwächse: Die Preise stiegen im Jahresvergleich um 7,4 % und lagen im Durchschnitt bei 523.000 €, eine leichte Abschwächung gegenüber dem 8%-Anstieg im 2. Quartal.

Die Transaktionsvolumina spiegeln diese Preisbewegungen wider. Der Verkauf von Bestandsimmobilien stieg um 15,6 % auf nahezu 63.000 Einheiten, während der Verkauf neu gebauter Häuser um 12,7 % auf knapp unter 6.000 Einheiten zurückging. Dieser Rückgang bei den Neubauverkäufen – der erste seit 2023 – unterstreicht die anhaltenden Angebotsengpässe im Sektor.

Treiber des Preiswachstums

Mehrere Schlüsselfaktoren treiben die anhaltende Preissteigerung bei Wohnimmobilien:

1. Begrenztes Angebot: Die Baubeginne für neue Wohnungen gehen seit 2023 zurück. Zwar gibt es eine Pipeline geplanter Projekte, aber Vorlaufzeiten von acht bis zwölf Jahren verzögern die Fertigstellung neuer Einheiten.
2. Steigende Einkommen: Ein moderates Wirtschaftswachstum – prognostiziert mit 1,2 % für 2026 und 1,4 % für 2027 – kombiniert mit sinkender Inflation wird die Kaufkraft der Haushalte stärken.
3. Stabile Hypothekenzinsen: Trotz leichter Zinserhöhungen Ende 2025 blieben die Hypothekenzinsen in den letzten zwölf Monaten relativ stabil, wodurch die Finanzierungskosten überschaubar bleiben.

Diese Dynamik verstärkt die starke Käufernachfrage, auch wenn höhere Finanzierungskosten und strengere Kreditvergabekriterien einige Marktsegmente dämpfen.

Ausblick von ABN Amro: Moderates Wachstum erwartet

Der Housing Market Monitor von ABN Amro prognostiziert, dass die Immobilienpreise 2026 um 3 % und 2027 um 4 % steigen werden. In die Prognose der Bank fließen unter anderem folgende Faktoren ein:

• Fortgesetztes, aber moderates Wirtschaftswachstum und Lohnzuwächse
• Anhaltendes Unterangebot an neuen Wohnungen, insbesondere in den Großstädten
• Leichter Aufwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen, bedingt durch die Finanzierungskosten der Regierungen im Euroraum

Während die Wachstumsrate der Preise im Vergleich zu den zweistelligen Zuwächsen der Vorjahre voraussichtlich langsamer ausfällt, wird jeder jährliche Anstieg für viele Haushalte weiterhin die Inflations- und Lohnentwicklung übertreffen und die Erschwinglichkeitsprobleme aufrechterhalten.

Angebotsengpässe und die Baupipeline

Trotz staatlicher Anreize für Entwickler und beschleunigter Genehmigungsverfahren in einigen Gemeinden (Gemeinden) liegt die Gesamtzahl fertiggestellter neuer Wohnungen weiterhin unter den Zielvorgaben. Lokale Wohnungsunternehmen (Woningcorporaties) haben Schwierigkeiten, das Angebot an bezahlbarem Mietwohnraum auszubauen, und private Bauunternehmen nennen Arbeits- und Materialengpässe als Gründe.

Lange Genehmigungszeiten und komplexe Bebauungsregeln führen zusätzlich zu Verzögerungen. Selbst wenn die geplanten Projekte ohne Unterbrechung umgesetzt würden, bedeutet der acht- bis zwölfjährige Planungs- und Bauzyklus, dass Entspannung auf dem angespannten Markt nur langsam eintreten wird.

Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten

Steigende Renditen staatlicher Anleihen im Euroraum deuten darauf hin, dass Kreditgeber die höheren Finanzierungskosten an die Kreditnehmer weitergeben könnten. Mehrere Großbanken kündigten Ende 2025 moderate Zinserhöhungen an, die Standard-Hypothekenprodukte um etwa 0,1–0,2 Prozentpunkte verteuerten.

Höhere Finanzierungskosten könnten die Nachfrage unter Erstkäufern dämpfen und einige Haushalte möglicherweise in den Mietmarkt drängen. Allerdings bleibt die Erschwinglichkeitslücke zwischen Miete und Eigenheim in vielen Regionen gering, sodass die Gesamtnachfrage in beiden Segmenten stark bleibt.

Auswirkungen auf Käufer, Verkäufer und Mieter

• Käufer: Wer Hypothekenzinsen vor weiteren Erhöhungen bindet, könnte profitieren, doch höhere Einstiegspreise und Anzahlungsvoraussetzungen könnten einige Erstkäufer ausschließen.
• Verkäufer: Starke Nachfrage und geringes Angebot begünstigen weiterhin Verkäufer, ermöglichen schnellere Transaktionen und mehrere Angebote in begehrten Märkten.
• Mieter: Da Wohneigentum teurer wird, bleibt Mieten eine attraktive Alternative, insbesondere für Expats und junge Berufstätige. Steigende Hauspreise könnten Vermieter zudem dazu veranlassen, Mieten anzuheben, bedingt durch Finanzierungsdruck und höhere Instandhaltungskosten.

Was das für den Mietmarkt bedeutet

Der anhaltende Anstieg der Immobilienpreise wirkt sich auch auf den Mietsektor aus. Ein begrenztes Angebot an bezahlbaren Wohnungen kann mehr Menschen in den Mietmarkt drücken und den Wettbewerb um Mittelklasse- und Budgetwohnungen verschärfen. Vermieter könnten versuchen, steigende Hypotheken- und Instandhaltungskosten durch höhere Mieten auszugleichen, wobei Mietpreisregulierungen und Mieterschutzgesetze in vielen Gebieten jährliche Erhöhungen begrenzen.

Für Mieter ist es wichtig, ihre Rechte zu kennen und über Marktentwicklungen informiert zu bleiben. Plattformen wie Luntero bieten aktuelle Inserate und rechtliche Hinweise, um Mietern bei der Orientierung in diesem komplexen Umfeld zu helfen.

Fazit und Handlungsaufruf

Der Preissprung von 7,8 % im 3. Quartal 2025 unterstreicht das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot auf dem niederländischen Wohnungsmarkt. Da ABN Amro weiteres Wachstum – wenn auch in langsamerem Tempo – prognostiziert, müssen Käufer, Verkäufer und Mieter ihre Strategien in einem Markt mit hohen Preisen und begrenztem Angebot anpassen.

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