Höheres Wohnungsangebot dämpft das Wachstum der Hauspreise in den Niederlanden im 3. Quartal 2025
Im dritten Quartal 2025 verzeichnete der niederländische Wohnungsmarkt einen deutlichen Anstieg verfügbarer Wohnungen, was das zuvor beschleunigte Preiswachstum abgeschwächt hat. Laut dem niederländischen Maklerverband NVM stiegen die durchschnittlichen Transaktionspreise im Jahresvergleich um 4,8 % auf €496.000, fielen jedoch um 0,9 % im Vergleich zu Q2. Diese Verschiebung ist größtenteils auf Vermieter zurückzuführen, die weniger rentable Mietobjekte verkaufen, was Käufern mehr Auswahl bietet und den Preisdruck mindert — wenn auch in einem weiterhin angespannten Markt.
Warum verkaufen Vermieter Mietwohnungen?
Die jüngsten Änderungen in der Mietregulierung und im Steuerrecht haben die Renditen vieler kleinskaliger Vermieter reduziert. Angesichts strengerer Mietobergrenzen und gestiegener Instandhaltungskosten — insbesondere bei älteren Gebäuden mit schlechteren Energieklassen — stoßen Vermieter Einheiten in den Eigentümersektor ab. NVM-Makler berichten, dass diese ehemaligen Mietwohnungen typischerweise kleiner und weniger energieeffizient sind und im Durchschnitt €90.000 weniger einbringen als der breitere Markt. Ihr Zustrom hat die Gesamtpreise um ungefähr €10.000 pro Wohnung (etwa 2 %) gesenkt.
Q3-Marktzahlen auf einen Blick
- Insgesamt verkaufte Bestandswohnungen: 41.800 (plus 19 % gegenüber dem Vorjahr)
- Durchschnittlicher Verkaufspreis: €496.000 (plus 4,8 % gegenüber dem Vorjahr)
- Quartalsweise Preisänderung: –0,9 % gegenüber Q2 2025
- Durchschnittliche Tage auf dem Markt: 29 Tage
- Anteil innerhalb von drei Monaten verkauft: 81 %
Trotz des höheren Angebots übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot bei weitem. Im Q3 verzeichneten Immobilien im Durchschnitt 9,6 Besichtigungen und 3,5 Gebote, gegenüber 11,2 Besichtigungen und 4,2 Geboten im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Mehr Auswahl hat den Käufern etwas mehr Spielraum gegeben, doch Wohnungen werden weiterhin schnell verkauft.
Regionale Preistrends
Historisch führte der Westen der Niederlande die Preissteigerungen an, doch im Q3 gab es stärkere Zuwächse in anderen Regionen:
- Groot-Rijnmond (Randstad): +6 % gegenüber dem Vorjahr
- Amsterdam: –0,3 % (leichter Rückgang im Zusammenhang mit dem Verkaufsboom ehemaliger Mietwohnungen)
- Nördliche Provinzen: Bis zu +12 % (auf Basis einer kleineren Stichprobe)
- Zeeuws-Vlaanderen: Bis zu +11 %
Die moderaten Rückgänge in Amsterdam spiegeln den Anstieg ehemaliger Mietwohnungen wider, die zu niedrigeren Preispunkten auf den Markt kommen. Im Gegensatz dazu können Gebiete mit weniger Transaktionen höhere Schwankungen in den Wachstumsraten aufweisen.
Neubau stabil, aber begrenzt
Die Verkäufe von Neubauten blieben stabil, mit 6.950 verkauften Wohnungen im Q3 2025, was den vorherigen Quartalen entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen lag bei €491.000 (+5 % gegenüber dem Vorjahr). Allerdings reicht das knappe Angebot und die langen Bauzeiten nicht aus, um die starke Verbrauchernachfrage zu befriedigen.
Auswirkungen auf Mieter und Käufer
Für potenzielle Mieter unterstreicht der Verkauf durch Vermieter zwei Trends:
- Qualitätsunterschiede: Viele gebrauchte Mietwohnungen, die auf den Markt kommen, sind energieeffizienzmäßig schlechter, was ohne Modernisierungen höhere Nebenkosten bedeuten kann.
- Kaufchance: Mieter, deren Vermieter plötzlich verkauft, könnten erwägen, in den Eigentümersektor zu wechseln — insbesondere angesichts des leicht abgeschwächten Preiswachstums.
Käufer können von der größeren Auswahl profitieren, sollten aber schnell handeln. Immobilien erhalten oft weiterhin mehrere Angebote, und Zugang zu wettbewerbsfähiger Finanzierung bleibt entscheidend.
Politischer Ausblick und Marktprobleme
Die NVM-Expertin Lana Gerssen warnt, dass die Wohnungsknappheit — geschätzt bei rund 400.000 Wohnungen — trotz des temporären Angebotsanstiegs weiterhin besteht. Sie fordert realistische Politikmaßnahmen, die den Bau beschleunigen, energieeffiziente Modernisierungen fördern und die Bezahlbarkeit angehen. Angesichts einer bevorstehenden nationalen Wahl fordern Branchenvertreter die Gesetzgeber auf, über Versprechen hinauszugehen und effektive, messbare Lösungen zu liefern.
Fazit
Das 3. Quartal 2025 zeigte, wie ein Zustrom ehemaliger Mietwohnungen das Preiswachstum in einem sonst überhitzten Markt dämpfen kann. Während die Durchschnittspreise weiterhin über dem Vorjahr liegen, bietet der leichte Quartalsrückgang Käufern eine kurze Atempause. Langfristige Entlastung hängt jedoch davon ab, den Wohnungsbau hochzufahren, die Bedingungen auf dem Mietmarkt zu verbessern und nachhaltige politische Reformen voranzutreiben.
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