Waarborgsom, onderhoud en reparaties

Inleiding

Dit hoofdstuk is je praktische, no-nonsense handleiding voor waarborgsommen (waarborgsom), onderhoud (onderhoud) en reparaties (reparaties) in Nederlandse huurverhoudingen. Je leert wie waarvoor betaalt, hoe je gebreken documenteert en meldt, wanneer je de Huurcommissie kunt verzoeken om een tijdelijke huurverlaging wegens ernstige gebreken, en hoe je je waarborgsom beschermt tegen onterechte inhoudingen. We laten ook zien hoe landelijke regels zich verhouden tot recente wetten zoals de Wet goed verhuurderschap (2023) en de Wet betaalbare huur (2024), en welke rol gemeenten daarin spelen. Begrip van deze regels kan je honderden tot duizenden euro’s besparen, stress bij verhuizing verminderen en je woonrechten beschermen.

Juridische tip: Sinds 1 juli 2024 heeft de Wet betaalbare huur onderdelen van het huurrecht herzien en de toegang tot de Huurcommissie voor meer huurders uitgebreid. Controleer altijd of je contract is ingegaan vóór of na die datum; dat kan bepalen welke procedures van toepassing zijn.

Wat dit hoofdstuk behandelt

• Hoe waarborgsommen in de praktijk werken (bedrag, beheer, terugbetalingstermijnen, toegestane inhoudingen).
• De verdeling van verantwoordelijkheden voor kleine herstellingen versus groot onderhoud.
• Hoe je gebreken correct meldt en escalatiepaden als reparaties niet worden uitgevoerd.
• Wanneer en hoe je een tijdelijke huurverlaging kunt aanvragen bij ernstige gebreken.
• Hoe gemeenten kunnen ingrijpen en wanneer je de kantonrechter nodig hebt.
• Praktische checklists, voorbeelden, sjablonen die je kunt aanpassen en stapsgewijze procedures.

Korte juridische samenvatting (Nederland)

Onderwerp	Kernregel (kort)	Oorsprong
Maximum waarborgsom	Maximaal 2 maanden kale huur voor contracten vanaf 1 juli 2023 (oudere contracten: 3).	Rijksoverheid; Volkshuisvesting Nederland
Terugbetalingstermijn waarborg	14 dagen na einde huur; 30 dagen bij inhoudingen (met volledige schriftelijke specificatie).	Volkshuisvesting Nederland
Toegestane inhoudingen	Alleen (1) huurachterstand, (2) servicekosten, (3) door huurder veroorzaakte schade, (4) EPV (energieprestatievergoeding).	Rijksoverheid
Kleine herstellingen	Huurder betaalt/doet “kleine herstellingen” (bijv. ontkalken douchekop, vervangen lampen).	Rijksoverheid; Besluit kleine herstellingen
Groot onderhoud / gebreken	Verhuurder moet herstellen; bij ernstige gebreken kun je tijdelijke huurverlaging aanvragen.	Huurcommissie (Gebrekenboek)
Afdwingen van reparaties	Huurcommissie kan de huur verlagen, maar kan niet dwingen tot reparatie; gemeente of rechter kan herstel afdwingen.	Rijksoverheid

Bronnen:

Waarborgsommen: regels, inhoudingen en je bescherming

Hoeveel mag worden gevraagd?

• Voor contracten die zijn aangegaan op of na 1 juli 2023 mag de waarborgsom niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. Voor contracten gesloten vóór die datum geldt een maximum van drie maanden (als dit uitdrukkelijk is overeengekomen). Deze limiet is verankerd in landelijke richtlijnen en rechterlijke uitspraken en wordt op de overheidspagina’s genoemd.

Waarschuwing voor oplichting: Als je voor een nieuw contract wordt gevraagd meer dan twee maanden borg, is dat een alarmteken. Verwijs beleefd naar de landelijke regel en weiger meer te betalen. Als er druk blijft bestaan, meld het bij het meldpunt Goed Verhuurderschap van je gemeente.

Wanneer moet de borg worden terugbetaald?

• Je verhuurder moet de volledige borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen, mits er geen legitieme inhoudingen zijn.
• Als de verhuurder toegestane kosten inhoudt, moet hij het restant binnen 30 dagen terugstorten en een schriftelijke, gespecificeerde verklaring sturen.

Wat mag worden ingehouden (en wat niet)?

Verhuurders mogen alleen de volgende posten inhouden en moeten elk item schriftelijk specificeren:

1. Huurachterstand.
2. Verschuldigde servicekosten.
3. Door huurder veroorzaakte schade die verder gaat dan normale slijtage.
4. Energieprestatievergoeding (EPV) indien van toepassing.

**Administratiekosten, schoonmaakkosten voor normaal gebruik of vage “sleutelhandlingskosten” zijn geen legitieme inhoudingen.

Juridische tip: De overheid verduidelijkt ook welke extra vergoedingen bij het tekenen van een huurovereenkomst zijn toegestaan. "Sleutelgeld" — een vergoeding alleen om de sleutels te ontvangen — is niet toegestaan; als je dit hebt betaald, kun je het via de rechter terugvorderen.

Moeten verhuurders rente betalen over de borg?

• Er bestaat geen algemene wettelijke verplichting om rente te betalen. Je krijgt alleen rente als je contract dat voorschrijft. (Huurdersorganisaties en praktijkgidsen bevestigen dit.)

Mag je de borg gebruiken voor de laatste maand huur?

• Gebruik niet eenzijdig de borg als betaling voor de laatste maand huur. Je blijft verplicht de huur te betalen; de verhuurder kan later eventuele achterstand compenseren met de borg. Als je dat doet, riskeer je een betalingstekort en incassokosten. Gebruik de formele terugvorderingsroute in plaats daarvan. (Je kunt verwijzen naar de landelijke lijst van toegestane inhoudingen, waarin huurachterstand is opgenomen, maar de volgorde doet er toe.)

Hoe krijg je je borg soepel terug (stappenplan)

1. Voor je tekent: dring aan op een opnamestaat (gedetailleerd inventaris-/staat-van-onderhoud) en maak tijdgestempelde foto’s/video’s van elke kamer, apparaten, meters en eventuele aanwezige gebreken. Zorg dat beide partijen de staat ondertekenen.
2. Een maand vóór vertrek: vraag een voorinspectie (voorinspectie) aan zodat je kleine gebreken op tijd kunt verhelpen.
3. Op de verhuisdag: doe een gezamenlijke eindinspectie; vergelijk met de opnamestaat; lever alle sleutels in; noteer de eindstanden van meters; vraag om de rekeningoverzicht met uitleg over eventuele voorgenomen inhoudingen.
4. Binnen 14 dagen: verwacht de volledige borg terug als er geen inhoudingen zijn. Als er inhoudingen zijn, verwacht het restant binnen 30 dagen met een gespecificeerd overzicht.
5. Als de verhuurder niet betaalt: stuur een gerechtsdeurwaarder- of aanmaningsbrief (aanmaning). De overheid verwijst naar voorbeeldbrieven via het Juridisch Loket. Lukt het niet, overweeg dan kantonrechter en meld het bij je gemeentelijk meldpunt (Goed Verhuurderschap).

Pro tip: Betaal de borg altijd per bankoverschrijving en bewaar alle betalingsbewijzen en correspondentie. Bij een geschil is je papieren spoor je sterkste bewijs.

Onderhoud en reparaties: wie betaalt wat?

Op hoofdlijnen verdeelt het Nederlandse recht de verantwoordelijkheden als volgt:

• Verhuurder: groot onderhoud en reparaties, constructieve onderdelen, bouwveiligheid, centrale systemen (dak, gevel, buiten- of gevelverf, vervanging van centrale verwarmingsketel, grote lekkages, gebrekkige bedrading).
• Huurder: kleine herstellingen en dagelijkse verzorging die eenvoudig en goedkoop zelf uit te voeren zijn. Deze verdeling staat zowel in de overheidsvoorlichting als in het Besluit kleine herstellingen (ministeriële regeling met lijst van kleine herstellingen).

Typische voorbeelden (illustratief, niet uitputtend)

Item / situatie	Meestal huurder	Meestal verhuurder
Vervangen lampen, batterijen (bijv. thermostaat)	✅
Ontstoppen van een gootsteen door normaal gebruik	✅
Ontkalken douchekop, onderhoud ventilatieroosters	✅
Tuin: maaien, wieden, kleine heggen snoeien	✅
Buitenschilderwerk, reparatie daklekkage		✅
Vervangen/repareren cv-ketel		✅
Ernstige vocht/schimmel door bouwgebreken		✅
Defecte elektrische installatie		✅
Kapotte ruit door schuld van huurder	✅ (schade)

Juridische basis & meer voorbeelden: overheidsinformatie over wie waarvoor betaalt + Besluit kleine herstellingen.

Pro tip: Als een apparaat (bv. koelkast, wasmachine) in de woning wordt geleverd en in de inventaris staat, is meestal de verhuurder verantwoordelijk voor reparatie/vervanging, tenzij de huurder de schade heeft veroorzaakt. Kleine verbruiksartikelen (lampen, filters) blijven meestal voor rekening van de huurder.

Gebreken melden en reparaties afdwingen

Wat is een “gebrek”?

Het Nederlandse civiele recht omschrijft een gebrek als een toestand van de woonruimte niet toe te rekenen aan de huurder die het redelijkerwijs te verwachten woongenot van de woning belemmert. De Huurcommissie hanteert een concretere omschrijving in haar Gebrekenboek, gekoppeld aan lijsten in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en kwaliteitsnormen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Kort gezegd: ernstige gebreken die je woongenot aanzienlijk verminderen kunnen recht geven op een tijdelijke huurverlaging totdat herstel plaatsvindt.

Je medewerkingsplicht tijdens reparaties (ja, dat telt)

Als urgente werkzaamheden nodig zijn, moet je toegang verlenen zodat de verhuurder ze kan uitvoeren (art. 7:220 BW). Je kunt nog steeds rechten hebben op tijdelijke huurverlaging, ontbinding of schadevergoeding als de werkzaamheden je woongenot onredelijk aantasten, maar het weigeren van gerechtvaardigde toegang kan tegen je werken. Bij grotere renovaties (niet louter urgente reparaties) kun je soms recht hebben op herhuisvestings- of verhuisvergoeding als tijdelijk verhuizen noodzakelijk is.

Juridische tip: Verhuurders moeten ernstige gebreken herstellen, maar de Huurcommissie kan geen reparaties afdwingen—zij kan alleen de huur verlagen. Als er een veiligheids- of leefbaarheidsrisico is (bijv. constructie-, brandveiligheid- of hygiënegebrek), kan je gemeente handhavend optreden op grond van het Bbl. Een rechter kan eveneens herstel gelasten.

Stapsgewijs: hoe meld je gebreken effectief?

1. Documenteer: foto’s, video’s, vochtmetingen (indien mogelijk), data. Houd een log bij van klachten (bv. ketel valt ’s nachts uit).

2. Meld schriftelijk: e-mail of aangetekende brief met duidelijke omschrijving, urgentie en een redelijke termijn (voor niet-urgente kwesties is 6 weken gangbare richtlijn). Gebruik neutrale, feitelijke taal.

3. Volg op: als er geen actie volgt, stuur een herinnering met verwijzing naar je eerste melding en termijn.

4. Escaleren:

   • Bij ernstige gebreken overweeg je een zaak bij de Huurcommissie voor tijdelijke huurverlaging (zie volgend hoofdstuk).
   • Bij gevaarlijke/onhygiënische situaties meld je ook bij de gemeente (handhaving) voor handhaving.

5. Zelf repareren? Alleen bij kleine, redelijke en goed gedocumenteerde kosten die normaal gezien voor rekening van de verhuurder zouden zijn—dan kun je de kosten terugvorderen. Bewaar facturen en foto’s; stel de verhuurder eerst op de hoogte.

Pro tip: Gebruik de Huurcommissie “Gebrekencheck” om te zien of jouw situatie kwalificeert als een A/B/C-categorie gebrek en welke bewijslast zij verwachten.

Tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken (Huurcommissie)

Bij aanhoudende ernstige gebreken kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen totdat herstel heeft plaatsgevonden. Volgens het Gebrekenboek 2025:

• Categorie A (zeer ernstig) → huur kan worden verlaagd naar 20% van de huidige huur.
• Categorie B (ernstig) → huur kan worden verlaagd naar 30%.
• Categorie C (overig ernstig) → huur kan worden verlaagd naar 40%.

De precieze categorie hangt af van het soort gebrek (bv. verwarming uitval, ernstige vochtproblemen, onveilige elektrische installatie) en is gebaseerd op lijsten uit de Bhw en normen uit het Bbl.

Wie kan aanvragen? Dankzij de Wet betaalbare huur (Wbh) bestrijkt de Huurcommissie procedures expliciet voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024 in de sociale en middenhuur sector, en er is ook advies en procedurele informatie voor de vrije sector (met aparte pagina’s voor vrijesectorhuurders). Controleer altijd de Huurcommissiepagina die bij jouw sector en contractdatum hoort.

Hoe dien je in (stappenplan)

1. Meld eerst de verhuurder schriftelijk en geef een redelijke hersteltermijn (meestal 6 weken, tenzij urgent).
2. Verzamel bewijs: gedateerde foto’s, video’s, inspectierapporten, correspondentie, bewijs van geboden toegang.
3. Start de zaak bij de Huurcommissie (online formulier). Beschrijf duidelijk de gebreken; upload bewijs; vermeld wanneer je hebt gemeld.
4. Inspectie: de Huurcommissie kan een huisbezoek uitvoeren.
5. Beslissing: als gebreken kwalificeren, bevelen zij een tijdelijke huurverlaging volgens de categoriepercentage tot herstel.
6. Na herstel: de verhuurder kan vragen om herstel van de oorspronkelijke huur; je kunt hiertegen protesteren als het herstel onvoldoende is.

Juridische tip: De Huurcommissie behandelt servicekosten en gebreken in sociale/middenhuur en biedt procedures voor de vrije sector; bepaalde handhavingsopties (bijv. dwingen tot herstel) blijven echter gemeente- of rechterlijke bevoegdheid.

Gemeenten, Goed Verhuurderschap en lokale hulp

Op grond van de Wet goed verhuurderschap moet elke gemeente een Meldpunt Goed Verhuurderschap hebben voor het melden van misstanden (bijv. buitensporige borg, intimidatie, discriminatie, weigering om regels na te leven). Gemeenten kunnen onderzoeken en boetes opleggen en op sommige plekken verhuurvergunningen inzetten om het niveau in bepaalde gebieden te verhogen. Voorbeelden: Rotterdam voert vergunningen in in specifieke wijken, terwijl Amsterdam inzet op handhaving via het meldpunt en partnerorganisatie !WOON. Check de website van je gemeente voor instructies over melden.

Pro tip (Amsterdam & grote steden): Als je verhuurder geen medewerking geeft bij reparaties of teruggave van borg, dien zowel een zaak bij de Huurcommissie in (voor gebreken/servicekosten) als een klacht bij de gemeente onder Goed Verhuurderschap. Parallelle sporen versnellen vaak de uitkomst.

Servicekosten, jaarafrekeningen en je borg

Servicekosten zijn kosten voor diensten zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, portierskosten of gezamenlijke nutsvoorzieningen. Verhuurders moeten een jaarafrekening van servicekosten binnen zes maanden na het kalenderjaar opsturen. Als je het niet eens bent of de afrekening ontbreekt, kun je dit aanvechten—de Huurcommissie heeft gedetailleerde procedures en een beleidsboek 2025 waarin staat wat is toegestaan. Als er echte achterstanden in servicekosten zijn, kunnen die bij vertrek van je borg worden ingehouden (met specificatie).

Korte checklist: servicekosten

• Vraag de jaarafrekening op als je die vóór 30 juni niet hebt ontvangen.
• Vraag om inzage in de onderliggende facturen.
• Als je meningsverschil hebt, schrijf eerst naar je verhuurder; is het onopgelost, leg het voor aan de Huurcommissie.

Regionale en culturele inzichten die van belang zijn

• In Nederland kan "onbemeubeld" (kaal) erg kaal zijn—soms geen vloerbedekking, gordijnen of verlichtingsarmaturen. Maak duidelijk wat is inbegrepen en zorg dat je opnamestaat elk item en de staat ervan vermeldt.
• Veel Nederlandse verhuurders verwachten dat huurders klein onderhoud uitvoeren: lampen vervangen, kranen ontkalken, kleine verstoppingen verhelpen, tuinonderhoud. Reserveer jaarlijks een klein bedrag hiervoor.
• Gemeentelijke handhaving is reëel: steden als Amsterdam en Rotterdam hebben actieve programma’s onder Goed Verhuurderschap en kunnen klachten onderzoeken. Gebruik ze wanneer nodig.

Voorbeelduitwerkingen

Voorbeeld 1 — Ketelstoring in de winter

Je cv-ketel valt herhaaldelijk uit en de verhuurder onderneemt weken niets.

• Stap 1: Meld schriftelijk met een 7-daagse termijn (urgent).
• Stap 2: Bied toegang; houd een logboek bij van koude douches en foutcodes.
• Stap 3: Na de termijn vraag je de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging; verwarmingstekort valt vaak in de ernstige categorieën.
• Stap 4: Als het onveilig is, meld ook bij de gemeente.
• Uitkomst: Huur wordt tijdelijk verlaagd (bijv. tot 20–40% afhankelijk van categorie) tot herstel; verhuurder kan na herstel verzoeken om herstel van de oorspronkelijke huur.

Voorbeeld 2 — Inhoudingen op borg voor “schoonmaak” en “administratie”

Je vertrekt met alleen normale slijtage. De verhuurder houdt €250 in voor “schoonmaak” en €150 voor “administratie”.

• Regel: Alleen huurachterstand, servicekostenachterstand, door huurder veroorzaakte schade en EPV zijn in mindering te brengen; administratie/schoonmaak voor normaal gebruik zijn dat niet.
• Actie: Eis terugbetaling met verwijzing naar de 14/30-dagen regels en de lijst met toegestane inhoudingen; zo nodig naar de rechter en gemeentelijke klacht.

Hoe te documenteren voor succes (en je borg te beschermen)

1. Voor de oplevering:

   • Vraag om een schriftelijke opnamestaat en voeg foto-/video-evidence toe.
   • Noteer meterstanden en test apparaten.
   • Meld eventuele geuren, vocht of ventilatieproblemen.

2. Tijdens de huur:

   • Houd een onderhoudslog bij (data, problemen, communicatie).
   • Voer kleine reparaties tijdig uit (lampen, ontkalken) en bewaar bonnen.

3. Voor vertrek:

   • Vraag een voorinspectie en repareer kleine gebreken die worden vastgesteld.
   • Maak grondig schoon; dicht kleine gaatjes; herstel door de huurder aangebrachte onderdelen indien vereist.

4. Bij overdracht:

   • Doe een gezamenlijke inspectie en lever alle sleutels in.
   • Vraag wanneer de borg wordt teruggestort (verwacht 14 dagen bij geen inhoudingen).

Pro tip: Bewaar alle communicatie schriftelijk. Als je belt, vat dezelfde dag per e-mail samen (“Zoals besproken om 14:15…”). Dat toont ernst en creëert bewijs.

Toegangsplichten versus je recht op rustig woongenot

Het Nederlandse recht weegt je plicht om urgente werkzaamheden toe te laten af tegen je recht op woongenot. Voor urgente werkzaamheden moet je meewerken (7:220 BW), maar je kunt tegelijkertijd tijdelijke huurverlaging of vergoeding vorderen als de timing of handelswijze van de verhuurder onredelijk is. Bij renovaties kan de rechter medewerking gelasten als het plan redelijk is, en je kunt recht hebben op verplaatsings- of herinrichtingsvergoeding als tijdelijk verhuizen noodzakelijk is.

Veelgemaakte fouten (en hoe ze te vermijden)

• Te veel borg betalen: Meer dan 2 maanden voor nieuwe contracten is niet toegestaan—loop weg of meld het.
• Geen inventaris bij intrek: Zonder opnamestaat en foto’s zijn geschillen bij vertrek moeilijker te winnen.
• Vertrouwen op de Huurcommissie om reparaties af te dwingen: zij kan de huur verlagen, niet rechtstreeks herstel gelasten. Gebruik de gemeente of rechter voor handhaving.
• Niet escaleren bij servicekosten: als de jaarafrekening vóór 30 juni ontbreekt, vraag erom en leg het desnoods aan de Huurcommissie voor.
• De borg gebruiken als laatste maand huur: dan ben jij mogelijk de debiteur. Betaal de huur; handhaaf de 14/30-dagen borgregels.

Verschillen per woningtype & contractdatum

Segment	Contracten vóór 1 jul 2024	Contracten op/na 1 jul 2024	Reikwijdte Huurcommissie (gebreken)
Sociaal	Gereguleerde huren; Huurcommissie goed ingebed	Gereguleerde huren blijven aanwezig	Ja (tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken)
Middenhuur	N.v.t. als categorie	Nieuw gereguleerd door Wbh; puntenstelsel is van toepassing	Ja (procedures onder Wbh)
Vrije sector	Historisch beperkt; sommige procedures beschikbaar	Blijft ongereguleerd boven nieuwe drempel; maar defectprocedures bestaan	Advies en procedures beschikbaar; zie vrijesectorpagina’s

Opmerking: Controleer altijd de Huurcommissiepagina die bij jouw sector en contractdatum hoort; het Gebrekenboek 2025 bespreekt A/B/C-categorieën en sectorale reikwijdte na de Wbh.

Kostencijfers (indicatief)

Dit zijn typische marktbereiken voor 2025 voor veelvoorkomende klussen; exacte offertes verschillen per stad en staat van het gebouw:

• Vervangen cilinderslot: €75–€180 (basis), meer voor inbraakwerende uitvoeringen.
• Kleine loodgieterij (lekkende sifon, wasmachinekraan): €50–€150.
• Ontkalken/onderhoud van douchethermostaatmengkraan: €80–€200.
• Cv-ketel onderhoud: €90–€160; vervanging cv-ketel (verhuurder) kan in de duizenden lopen.
• Eindschoonmaak (kleine woning): €150–€350.

Pro tip: Als jij een kleine reparatie laat uitvoeren waarvoor jij verantwoordelijk bent, bewaar de facturen—dat toont zorgvuldigheid en voorkomt later discussie.

Stedelijke meldpunten & hulp (voorbeelden)

• Amsterdam — Dien klachten over verhuurdergedrag of niet-werkende reparaties in bij het gemeentelijke meldpunt; lokale partner !WOON kan huurders bijstaan.
• Rotterdam — Gebruikt gerichte verhuurvergunningen (verhuurvergunning) in bepaalde wijken om de norm te verhogen en heeft een gemeentelijk meldpunt.

Waarschuwing voor oplichting: Als iemand om contant sleutelgeld vraagt, weiger en meld het; het is geen toegestane vergoeding volgens Nederlandse regels.

Wettelijke eisen in Nederland (uitgebreide tabel)

Vereiste	Wat het in de praktijk betekent	Bron
Borgplafond	Max 2 maanden kale huur voor contracten vanaf 1 jul 2023 (ouder: 3).	Rijksoverheid; Volkshuisvesting
Terugbetalingstermijn	14 dagen (geen inhoudingen) / 30 dagen (met gespecificeerde inhoudingen).	Volkshuisvesting
Toegestane inhoudingen	Alleen huurachterstand, servicekostenachterstand, door huurder veroorzaakte schade, EPV.	Rijksoverheid
Gespecificeerde verklaring	Verhuurder moet elke inhouding schriftelijk motiveren.	Rijksoverheid
Kleine herstellingen	Huurder verricht kleine herstellingen conform het besluit/lijst.	Rijksoverheid; Besluit kleine herstellingen
Ernstige gebreken	Huurcommissie kan tijdelijke huurverlaging bepalen (A: naar 20%, B: naar 30%, C: naar 40%).	Huurcommissie Gebrekenboek 2025
Handhaving herstel	Gemeente (Bbl/Omgevingswet) of rechter kan herstel gelasten; Huurcommissie niet.	Rijksoverheid
Servicekostenafrekening	Jaarafrekening binnen 6 maanden na jaarafsluiting.	Huurcommissie

Referenties:

Stappenplan: als je verhuurder niet repareert

1. Schrijf een duidelijke gebreksmelding; stel een redelijke termijn (vaak 6 weken, korter bij onveilige zaken). Voeg foto’s toe en bied werkdagen/tijdstippen voor toegang.
2. Herinner na de termijn; geef aan dat je een zaak bij de Huurcommissie start en de gemeente zal informeren.
3. Dien een zaak in bij de Huurcommissie voor tijdelijke huurverlaging volgens de juiste categorie.
4. Bel de gemeente (handhaving, meldpunt Goed Verhuurderschap) als er een veiligheids-/gezondheidsprobleem is.
5. Bij urgente werkzaamheden die toegang vereisen moet je meewerken (7:220 BW), maar je kunt tegelijk huurverlaging/vergoeding vorderen als de situatie dat rechtvaardigt.
6. Als er niets verandert, overweeg kantonrechter-procedures—vooral om herstel af te dwingen of schade te verhalen. (Een uitspraak van de Huurcommissie ondersteunt je dossier bij de rechter.)

Stappenplan: als je borg niet terugkomt

1. Dag 15 na vertrek (zonder inhoudingen) of dag 31 (met inhoudingen): stuur een beleefde herinnering met verwijzing naar de 14/30-dagen regel en stel betaling binnen 3 werkdagen.
2. Vervolgens: stuur een formele aanmaning; overheidsites verwijzen naar sjablonen van het Juridisch Loket.
3. Dien een klacht in bij de gemeente (Goed Verhuurderschap); zij kunnen onderzoek doen.
4. Ga naar de kantonrechter voor teruggave plus wettelijke rente/kosten; voeg je opnamestaat, fotobewijs en de overheidsregels over inhoudingen/termijnen toe.

Verantwoordelijkheden-checklist (printvriendelijk)

• Voor ondertekening: borg ≤ 2 maanden, opnamestaat, wat is inbegrepen (vloer, lampen, apparaten), verwachtingen over kleine herstellingen, reactietijden voor reparaties.
• Tijdens huur: voer kleine reparaties uit, documenteer en meld ernstige problemen snel, verleen toegang voor urgente werkzaamheden.
• Servicekosten: controleer de jaarafrekening; vraag om onderliggende facturen indien nodig; escaleer naar de Huurcommissie.
• Bij vertrek: rond de inspectie af, lever alle sleutels in, vraag om terugbetaling van de borg binnen 14 dagen (of 30 bij inhoudingen).

Veelgestelde vragen

Behandelt de Huurcommissie borggeschillen? Nee. Zij behandelen gebreken, servicekosten en diverse prijsvragen. Borggeschillen gaan naar de gemeente (bij wangedrag) of naar de rechter voor teruggave. Gebruik Huurcommissie-uitspraken en overheidsinformatie als bewijs in je dossier.

Mijn verhuurder noemt schoonmaak “schade.” Normale slijtage is niet aftrekbaar. De verhuurder moet aantonen dat sprake is van door huurder veroorzaakte schade om van je borg af te trekken. Vraag om de gespecificeerde verklaring en bewijs.

Ik zit in de vrije sector—kan ik de Huurcommissie vragen om huurverlaging bij gebreken? Er zijn procedures en richtlijnen voor vrijesectorhuurders; raadpleeg de Huurcommissiepagina’s voor de vrije sector en dien waar van toepassing een gebrekenzaak in.

Belangrijkste conclusies

• Waarborgsommen: Maximaal 2 maanden kale huur (nieuwe contracten sinds 1 jul 2023). Teruggave binnen 14 dagen of 30 dagen met schriftelijke, gespecificeerde inhoudingen. Alleen 4 posten zijn inhoudingsgerechtigd: huurachterstand, servicekostenachterstand, door huurder veroorzaakte schade, en EPV.
• Reparaties: Huurders doen kleine herstellingen; verhuurders dragen zorg voor groot onderhoud en ernstige gebreken. Bij aanhoudende gebreken kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen (A: naar 20%, B: naar 30%, C: naar 40%) totdat herstel heeft plaatsgevonden.
• Handhaving: De Huurcommissie kan geen reparaties afdwingen; gemeenten (Goed Verhuurderschap/Bbl) en rechters kunnen dat wel. Gebruik het meldpunt van de gemeente bij verhuurdermisstanden.
• Bewijs bepaalt: Opnamestaat, foto’s en schriftelijke meldingen zijn doorslaggevend in borg- en reparatiezaken.
• Ken je termijnen: Servicekostenafrekeningen moeten uiterlijk 30 juni aanwezig zijn; ontbreekt of klopt iets niet? Bespraak het met de Huurcommissie.

Huren zou voorspelbaar moeten zijn, niet pijnlijk. Volg de stappen, gebruik de officiële routes en je lost de meeste borg- en gebrekenzaken snel en eerlijk op—terwijl je je huurrechten bewaart.