Intrekken: Checklists en praktische tips

Inleiding

Welkom in je nieuwe huis in Amsterdam! Dit hoofdstuk neemt je mee door alles wat je moet doen vanaf het moment dat je de sleutels krijgt tot na je eerste maand. Het combineert juridische must-dos met praktische, Amsterdam-specifieke tips zodat je je borg beschermt, voldoet aan Nederlandse regels en snel kunt settelen.

Je krijgt:

• Stapsgewijze checklists voor sleuteloverdracht, intake/opleveringsinspectie, foto’s & meterstanden, en administratie in de eerste week.
• Duidelijke uitleg over huurder- vs verhuurderverantwoordelijkheden, servicekosten, huurregulering, huisvestingsvergunning, en BRP-registratie (gemeentelijke registratie).
• Praktijkvoorbeelden, Amsterdam-quirks (zoals stadswarmte en dat “onbemeubeld” vaak echt onbemeubeld betekent), en veelgemaakte fouten om te vermijden.

Waarom dit belangrijk is: Nederland heeft sterke huurbescherming—maar die werkt het beste als je het proces kent. Het overslaan van een inspectie, te laat registreren of het negeren van het puntensysteem (WWS) kan je honderden euro’s kosten en veel stress opleveren.

Wat is nieuw in 2025 (Amsterdam & NL)

• Uitbreiding & verduidelijking van huurregulering: Vanaf 1 januari 2025 moeten verhuurders bij elke nieuwe huurovereenkomst een WWS-puntenberekening voegen; huurders in het middenhuursegment (144–186 punten) hebben huurbescherming en kunnen naar de Huurcommissie.
• Segmentdrempels (prijspeil 2025): Sociaal ≤ 143 punten; middenhuur 144–186 punten (typische huur tot €1.184,82); vrije sector ≥187 punten. Liberalisatiedrempel €1.184,82 (vanaf 1 juli 2025).
• Maximale huurverhogingen 2025: In gereguleerde segmenten stelt de overheid jaarlijks de maxima vast (2025-regels van kracht).
• Huisvestingsvergunning (Amsterdam): Vanaf 1 juli 2025 moeten nieuwe huurders in het middenhuursegment een huisvestingsvergunning aanvragen.
• Borgregels (nationaal): Sinds 1 juli 2023 is de borg max. 2 maanden kale huur, en moet deze binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst worden terugbetaald (30 dagen bij inhoudingen).
• Rookmelders: Verplicht op iedere woonlaag in alle woningen; verhuurder moet ze plaatsen.

Quick-start: 24-uurs incheck-checklist

Gebruik deze mini-checklist op dag één en ga daarna dieper in op de gedetailleerde stappen hieronder.

1. Sleutels & toegang: Tel de setjes, test alle sloten (voordeur, brievenbus, fietsenberging), vraag ontbrekende sleutels schriftelijk op.

2. Foto’s & video: Volledige rondgang: muren, vloeren, plafonds, apparaten, ramen, badkamer, meterstanden (gas/elektriciteit/warmte/water).

3. Opleveringsstaat (opleveringsstaat): Noteer gebreken; vraag de verhuurder/beheerder om medeondertekening of bevestiging per e-mail. Als men weigert, stuur een gedateerd rapport met foto’s. (Burgerlijk Wetboek 7:224 beschermt je als er geen officiële opleveringsstaat bestaat.)

4. Veiligheid: Controleer rookmelders op elke verdieping; test ze. De verhuurder moet ze leveren.

5. Nutsvoorzieningen:

   • Water: Registreer bij Waternet (regio Amsterdam).
   • Energie: Zorg dat je een elektriciteits-/gascontract hebt (netbeheerder in de regio Amsterdam is Liander; je kiest zelf je leverancier).
   • Stadswarmte? Controleer of je op een warmtenet aangesloten bent; tarieven worden jaarlijks door de ACM gecapteerd.

6. BRP-registratie: Boek/registeer je adres bij de Gemeente Amsterdam binnen de wettelijke termijnen (zie “Registraties & Vergunningen” hieronder).

7. Verzekeringen: Overweeg inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering.

8. Afval & parkeren: Zoek de regels voor afvalinzameling en overweeg een woon-parkeervergunning (er zijn wachtlijsten in veel wijken).

De incheck/opleveringsinspectie (hoe je je borg beschermt)

De Nederlandse wet verwacht dat je de woning teruggeeft “zoals ontvangen.” Als er geen inlever- of opleveringsstaat is, gaat de wet ervan uit dat je de woning in dezelfde staat teruggeeft—dit is sterke bescherming voor huurders. Maak desalniettemin nu een grondig, gedateerd dossier om later geschillen te voorkomen. (Burgerlijk Wetboek 7:224 BW.)

Stap-voor-stap: Inspectie op professioneel niveau

1. Voordat je dozen uitlaadt

   • Maak een continue video van elke kamer (pan langzaam, neem plafonds/vloeren mee).
   • Maak close-ups van gebreken (deukjes, schimmelplekjes, deurkozijnen, radiatoren).
   • Fotografeer apparaten (binnenin oven/koelkast), badkamenaansluitingen, ventilatieroosters.

2. Meters & labels

   • Fotografeer meterserienummers en standen (kWh, m³, GJ voor stadswarmte).
   • Leg het energielabel vast uit de advertentie of documenten van de verhuurder (verhuurders moeten bij (her)verhuur een energielabel overhandigen).

3. Toegang & beveiliging

   • Tel sleutels, test brievenbus, fietsenstalling, gemeenschappelijke deuren.
   • Noteer kapotte cilinders of vervormde deuren.

4. Ventilatie & vocht

   • Controleer mechanische ventilatie/vochtplekken vroeg; noteer lawaaiige units of zwakke afzuiging.

5. Gemeenschappelijke ruimtes

   • Fotografeer trappenhuizen, lift, gedeelde wasruimte, tuin/fietsenrekken (belangrijk voor later geschillen over servicekosten).

6. Verstuur het dossier

   • E-mail de foto-/videolink en een lijst met gebreken naar de verhuurder/beheerder binnen 48 uur. Vraag om schriftelijke ontvangstbevestiging.

Juridische tip Als de verhuurder weigert een incheckrapport te ondertekenen, stuur dan je gedateerde inspectie per e-mail. Rechtbanken en de Huurcommissie hechten waarde aan tegelijkertijd vastgelegde bewijzen. (Burgerlijk Wetboek 7:224 BW.)

Je contract, borg & kosten begrijpen

Borg

• Maximaal: 2 maanden kale huur voor contracten getekend op of na 1 juli 2023 (oudere contracten kunnen tot 3 maanden toestaan).
• Terugbetaling: Binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst (30 dagen bij inhoudingen; verhuurder moet deze specificeren).
• Wat mag er worden ingehouden? Onbetaalde huur/servicekosten of door de huurder veroorzaakte schade—niet normale slijtage.

Scam-alert "Sleutelgeld" is illegaal. Betaal nooit extra alleen om sleutels te krijgen of de woning “veilig te stellen”. Je kunt dergelijke betalingen via de rechter terugvorderen.

Makelaars-/bemiddelingskosten

• Als een makelaar voor de verhuurder werkt, mag hij geen bemiddelingskosten bij jou in rekening brengen—ongeacht hoe ze die noemen (administratie, contract, etc.). Gebruik de ACM/ConsuWijzer-template om te weigeren of terug te vorderen.

Registraties & vergunningen (Amsterdam)

BRP (gemeentelijke registratie)

• Binnen Nederland verhuizen: Geef je nieuwe adres door aan je gemeente (regels voor verhuizing; meestal van 4 weken voor tot 5 dagen na verhuizing).
• Aankomst uit het buitenland: Registreer in Amsterdam (eerste inschrijving) binnen 5 dagen na aankomst; je ontvangt/activeert je BSN.
• Verhuurders kunnen je niet verhinderen om je rechtsgeldig te registreren; de gemeente schrijft je in op het adres waar je daadwerkelijk woont.

Amsterdamse huisvestingsvergunning (middenhuur)

Vanaf 1 juli 2025, als je woning in het middenhuursegment valt (144–186 punten of kale huur tot €1.184,82 op prijspeil 2025), moet je een huisvestingsvergunning aanvragen. Check de pagina van de gemeente en vraag online aan.

Wat je doorgaans nodig hebt

• Ondertekende huurovereenkomst, inkomensbewijs binnen de toegestane band (Amsterdam controleert of inkomen past bij de huur), identiteitsbewijs en BRP-registratie/afspraak.

Pro tip Vraag de vergunning direct na sleuteloverdracht aan om boetes of problemen met het registreren van alle bewoners te voorkomen.

Nutsvoorzieningen, warmte, internet & post

Water

• In Amsterdam is de waterleverancier Waternet. Registreer je als nieuwe bewoner en geef je meterstand direct na intrek door. (De verhuispagina’s van Waternet leggen de stappen uit.)

Elektriciteit & gas

• De netbeheerder in de regio Amsterdam is Liander—maar jij kiest de leverancier (Essent, Vattenfall, etc.). Regel een contract zo snel mogelijk; Liander adviseert dit voor de verhuizing te doen zodat de levering op tijd start.

Stadswarmte

• Veel Amsterdamse woningen gebruiken Vattenfall Warmte of andere warmtenetten. Maximale tarieven worden jaarlijks door de ACM vastgesteld; je rekening weerspiegelt die caps.

Internet

• Plan vooruit; installatieslots kunnen druk zijn. Grote ISP’s (bijv. KPN) hebben verhuispagina’s en bieden monteurafspraken indien nodig.

Post doorsturen

• Gebruik PostNL Verhuisservice om post door te sturen en bedrijven van je nieuwe adres op de hoogte te stellen.

Afval, parkeren & lokale logistiek

• Afval & recycling: Amsterdam gebruikt (vaak) ondergrondse containers; zoek je lokale containerpunten en ophaalregels op de site van de gemeente.
• Woonparkeren: Veel gebieden hebben betaald parkeren en wachtlijsten voor vergunningen. Controleer regels, kosten en wachtlijsten op het gemeentelijke portaal.
• Verhuisdag parkeren: Als je ruimte nodig hebt voor een vrachtwagen of lift, regel dan tijdig de benodigde vergunningen/vergunningen en bewegwijzering.

Pro tip Als je een woonplaatsparkeervergunning nodig hebt, vraag die nu aan—ook als er een wachtlijst is—zodat je plek in de rij vanaf dat moment meetelt.

Huurregulering, punten (WWS) & prijscontroles

Nederland gebruikt een puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel, WWS) om de kwaliteit van een woning te beoordelen en een maximale wettelijke huur in gereguleerde segmenten vast te stellen. Energielabel, vierkante meters, voorzieningen en buitenruimte leveren punten op.

2025-segmenten in het kort

Segment	WWS-punten	Typische maandelijkse huurlimiet (2025)	Rechten
Sociaal	≤ 143	Per WWS maximum	Huurcommissie kan huur vaststellen/aanpassen; strikte jaarlijkse verhogingscaps.
Middenhuur	144–186	Tot €1.184,82 (prijspeil 1-7-2025)	Prijssbescherming & Huurcommissie-terrein.
Vrije sector	≥ 187	Geen WWS-limiet	Jaarlijkse verhogingscaps (ander regime); rol van Huurcommissie beperkt voor prijs.

Juridische tip Voor alle nieuwe contracten (getekend op of na 1 juli 2024) moet de verhuurder een WWS-puntenberekening bijvoegen uiterlijk 1 januari 2025 (nu standaardpraktijk). Gebruik de Huurprijscheck om te verifiëren.

Kort voorbeeld: sanity-check van je huur

Voorbeeldwoning: appartement van 50 m², energielabel B, balkon 4 m², privébadkamer & keuken, centrale verwarming, geen lift.

• Groottepunten ≈ 50 m² × factor
• Energielabel B levert meer punten op dan D/E (exacte waarden in het beleid van de Huurcommissie).
• Balkon/voorzieningen voegen enkele punten toe.
• Stel totaal = 162 punten ⇒ Gereguleerd middenhuur.
• Als je contract €1.250 kale huur vermeldt, maar de WWS-limiet voor 162 punten correspondeert met ≤ €1.184,82 (middenhuur plafond 2025), is je huur waarschijnlijk te hoog—je kunt dit voorleggen aan de Huurcommissie.

Hoe huur aanvechten (Huurcommissie) — Stap-voor-stap

1. Bereken punten met de Huurprijscheck en verzamel bewijs (energielabel, afmetingen).
2. Vraag de verhuurder schriftelijk om de huur aan te passen naar het WWS-maximum.
3. Als men weigert, dienst aan bij de Huurcommissie (er geldt een vergoeding; de bijdrage van huurders is bescheiden; de verliezende partijvergoeding voor verhuurders is onder de nieuwe regels verhoogd).
4. Uitkomst: Als de woning in het sociale of middenhuursegment valt, kan de Huurcommissie een nieuwe wettelijke huurprijs vaststellen.

Jaarlijkse huurverhogingen (2025)

De overheid stelt jaarlijks maximale huurverhogingscaps voor gereguleerde woningen; verhogingen in de vrije sector volgen een ander rekenmodel. Zie voor 2025 de pagina van de Rijksoverheid voor exacte percentages en gehanteerde index. Verhuurders moeten tijdig kennisgeving geven en de cap respecteren.

Servicekosten

Wat telt als servicekosten?

Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, verlichting in gedeelde ruimtes, portiek-/huismeesterkosten, afschrijvingen van meubilair/apparaten in gemeubileerde verhuur, enz. Huurders betalen feitelijke kosten (geen winst). Je hebt recht op een jaarlijkse specificatie en afrekening.

• Termijn: De verhuurder moet de jaarafrekening binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar geven (dus uiterlijk 30 juni voor het voorgaande jaar).
• Geschillen kunnen bij de Huurcommissie worden voorgelegd; zij geven gedetailleerde richtlijnen over wat is toegestaan en hoe redelijkheid wordt beoordeeld.

Pro tip Bewaar bonnen of mededelingen voor gedeelde diensten (schoonmaakfrequenties, liftonderhoud). Als kosten hoog lijken, vergelijk jaar-op-jaar en vraag de onderliggende facturen op.

Wie repareert wat? (Onderhoud & reparaties)

De Nederlandse wet verdeelt reparaties in kleine/gebruikelijke klussen (huurder) en grote reparaties (verhuurder). De officiële lijst van huurder-verantwoordelijke “kleine herstellingen” is dwingend.

Verantwoordelijkheden in één oogopslag

Onderdeel / probleem	Taak huurder	Taak verhuurder	Bron
Kleine herstellingen (schroeven aandraaien, kraanalrings, ontstoppen interne afvoeren, binnen schilderen)	✔
Grote reparaties (buiten schilderwerk, nieuwe ketel, constructieve problemen)		✔
Ventilatieroosters/filters	✔ regelmatig vervangen/schoonmaken
Rookmelders	test & batterijen vervangen	plaatsen/leveren
Verlichting gemeenschappelijke ruimtes		✔ (via servicekosten)

Juridische tip Het Besluit kleine herstellingen somt de huurder-verantwoordelijke klussen op en is dwingend recht. Contracten mogen dit niet ten nadele van de huurder wijzigen.

Amsterdam-quirks om te weten

• "Onbemeubeld" betekent vaak geen vloeren, lichtarmaturen of gordijnrails. Reserveer tijd/geld in de eerste week.
• Stadswarmte is gebruikelijk; als er geen gasaansluiting is, kun je geen gasleverancier kiezen. Tarieven volgen ACM-caps.
• Parkeren: Veel centrale wijken hebben lange wachtlijsten; vraag vroegtijdig aan en overweeg P+R of garageabonnementen.
• Huisvestingsvergunning voor middenhuur (vanaf 1 juli 2025).

Administratie in de eerste week: de complete lijst

1) Bevestig je WWS-punten & huur

• Vraag de WWS-print op bij je verhuurder (verplicht bij nieuwe contracten).
• Doe zelf de Huurprijscheck.

2) Registreren bij Amsterdam

• BRP: Boek of voltooi je registratie (bij aankomst uit het buitenland: IN Amsterdam-route).
• Huisvestingsvergunning (middenhuur): Vraag aan als je woning in 144–186 punten valt of tot €1.184,82 kale huur heeft.

3) Nutsvoorzieningen

• Waternet: Registreer en geef standen door.
• Energie: Start je elektriciteits-/gascontract bij je voorkeur leverancier; zorg voor een naadloze ingangsdatum (Liander-tip).
• Stadswarmte: Indien van toepassing, bevestig leveringsaccount.

4) Verzekeringen

• Inboedel & aansprakelijkheid worden sterk aanbevolen (niet verplicht maar gebruikelijk).

5) Afval & parkeren

• Zoek je lokale containerlocaties.
• Vraag een woonplekparkeervergunning of alternatieven aan.

6) Post & adreswijzigingen

• Activeer PostNL Verhuisservice om post door te sturen en instanties te informeren.

Begroting: typische maandelijkse kosten (Amsterdam, richtlijn)

Kostensoort	Typische band (per maand)	Opmerkingen
Kale huur (1-kamer binnenring)	€1.150–€1.700	Grote variatie; controleer WWS-segment & plafond.
Servicekosten	€40–€200	Afhankelijk van gebouwservices (schoonmaak, verlichting, lift, huismeester).
Electriciteit & gas (of alleen elektriciteit + stadswarmte)	€120–€220	Verbruik, isolatie & tarieven variëren; warmtenetten apart gefactureerd.
Stadswarmte (indien van toepassing)	€60–€180	Onderhevig aan ACM-maxima.
Water (Waternet)	€10–€25	Afhankelijk van huishoudgrootte.
Internet	€35–€60	Beschikbaarheid glasvezel of koper varieert per gebouw.

Richtlijnen zijn indicatief. Controleer altijd de meteroplossing van je gebouw (individueel vs gedeeld) en de energie-efficiëntie van apparaten (energielabel).

Servicekosten: wat je op de jaarafrekening ziet

Een conforme afrekening (uiterlijk 30 juni voor het voorgaande jaar) toont doorgaans:

• Overzicht van feitelijke kosten per categorie (schoonmaak, verlichting gemeenschappelijke ruimtes, liftonderhoud, huismeester).
• Toedelingsmethode (per m², per appartement of per meter).
• Voorschotten vs werkelijke kosten en te betalen/te ontvangen saldo.

Als je geen afrekening op tijd ontvangt of de kosten onredelijk lijken, kun je servicekosten aanvechten bij de Huurcommissie.

Verhuisdag: kamer-voor-kamer fotolijst

Hal & deuren: vloerschade, krassen, slotuitlijning, intercom. Woonkamer: muren/plafonds, dubbelglasnaden, radiatoren/thermostaatkranen. Keuken: aanrechtkanten, kastscharnieren, afzuigfilters, staat van apparaten. Badkamer: kitnaden, voegen, ventilatie, waterdruk/temperatuur. Slaapkamer(s): raamkozijnen, jaloezieën/rails, muurankers. Balkon/buiten: leuningen, dek, afvoeren. Berging/fietsenhok: toegang/deur en eventuele aanwezige planken/bevestigingen.

Pro tip Noem bestanden volgens kamer_datum_onderwerp (bijv. “keuken_2025-08-12_kras-aanrecht.jpg”) en sla ze op in een gedeelde map met je verhuurder/beheerder in CC.

Veelgemaakte fouten bij intrekken in Amsterdam

1. Niet checken welk type verwarming (gas vs stadswarmte) en een gascontract tekenen dat je niet kunt gebruiken.
2. Rookmelders negeren—ze zijn verplicht en moeten door de verhuurder worden geplaatst. Test ze.
3. Geen inspectiedocumentatie—zonder foto’s worden borggeschillen lastig.
4. Vergeten huisvestingsvergunning (middenhuur) vanaf 1 juli 2025—dit kan BRP-registratie beïnvloeden en boetes opleveren.
5. Te veel betalen voor "kosten"—dubbele makelaarskosten of sleutelgeld zijn onrechtmatig.
6. Aannemen dat "onbemeubeld" basics omvat—vaak moet je zelf vloeren en lichtarmaturen installeren.

Probleemoplossing & waarschuwingssignalen

Scam-alert: valse verhuuradvertenties Betaal nooit borg of eerste maand huur vóór je hebt bezichtigd en de verhuurder/agent geverifieerd is. De Amsterdamse politie meldt actieve verhuurfraude (valse sleutels/advertenties).

Scam-alert: “administratie-” of “contractkosten” Als de makelaar de verhuurder vertegenwoordigt, betaal je geen bemiddelingskosten—ongeacht de benaming. Gebruik de ConsuWijzer-template om terug te vorderen.

Juridische tip: servicekosten Als je geen jaarafrekening ontvangt vóór 30 juni, schrijf de verhuurder aan; bij geen gehoor, leg het voor aan de Huurcommissie.

Pro tip: geschilstrategie Houd communicatie schriftelijk (e-mail). Voor reparaties, verwijs naar het Besluit kleine herstellingen wanneer een verhuurder probeert grote reparaties bij jou neer te leggen.

Tabellen die je nog eens gebruikt

Wettelijke vereisten & waar ze vandaan komen

Vereiste	Wat het voor jou betekent	Bron
Rookmelders	Verhuurder moet plaatsen op elke verdieping; huurder test/onderhoudt.
Borgplafond	Max 2 maanden (contracten ≥ 1-7-2023); terug ≤14 dagen (≤30 bij inhoudingen).
Makelaarskosten	Als makelaar voor verhuurder werkt, betaal je geen bemiddelingskosten.
WWS-punten	Verhuurder moet puntenberekening leveren bij nieuwe contracten; middenhuur gereguleerd tot 186 punten.
Huurverhogingen	Jaarlijkse maxima door de overheid vastgesteld; check 2025-limieten.
Afrekening servicekosten	Jaarafrekening binnen 6 maanden na jaarafsluiting.
BRP-registratie	Registreer je adres bij de gemeente (5-dagenregel rond aankomst/verhuizing).
Amsterdam huisvestingsvergunning (middenhuur)	Vanaf 1 juli 2025: nieuwe middenhuurders hebben vergunning nodig.

Huurder vs verhuurder verantwoordelijkheden (selectie)

Categorie	Huurder (jij)	Verhuurder
Kleine reparaties (bv. kraanring, binnen schilderwerk)	✔
Grote reparaties (bv. ketelvervanging, buiten schilderwerk)		✔
Rookmelders	test/batterijen	plaatsen/leveren
Gemeenschappelijke ruimtes (verlichting, lift)	via servicekosten	onderhouden

Je eerste-maand tijdlijn (aanbevolen)

Dag 0–2

• Inspectiefoto’s/video; stuur lijst met gebreken.
• Regel water/energie/warmte; boek internet.
• Test rookmelders.

Dag 3–7

• BRP-registratiestappen (of afspraak geboekt).
• Als middenhuur: dien huisvestingsvergunning in.
• Koop/plaats vloeren, verlichting, gordijnen (bij onbemeubeld).
• Start PostNL Verhuisservice.

Week 2–3

• Controleer WWS-punten, voer de Huurprijscheck uit; vraag verhuurder op bij afwijking.
• Bevestig dat inboedel-/aansprakelijkheidsverzekering actief is.

Week 4

• Bewaar alle rekeningen en meterfoto’s in een map “Move-in 2025”.
• Noteer onopgeloste gebreken en stuur een follow-up e-mail.

Veelgestelde praktische vragen

Mag mijn verhuurder me verbieden om me te registreren (BRP)? Nee. Je moet je inschrijven op het adres waar je woont; de gemeente schrijft je in op je daadwerkelijke woonadres. Zie Amsterdam- en landelijke richtlijnen voor timing en proces.

Wat als het energielabel ontbreekt? Verhuurders moeten bij (her)verhuur een energielabel geven; het beïnvloedt ook WWS-punten. Vraag er schriftelijk om en bewaar het antwoord.

Ik heb geen WWS-vel ontvangen. Bij nieuwe contracten moet de puntenberekening worden verstrekt; vraag de verhuurder erom of gebruik de Huurprijscheck en escaleer indien nodig.

Ik denk dat mijn huur te hoog is. Wat is de termijn? In gereguleerde categorieën (sociaal/midden) kun je de Huurcommissie vragen de huur te bepalen op basis van WWS; raadpleeg hun sectorspecifieke richtlijnen.

Bijlagen

A. E-mailtemplate intrek (gebreken & bewijs)

Onderwerp: [Adres] – Opleveringsinspectie & gebreken (foto’s bijgevoegd) – [Datum] Geachte [Verhuurder/Beheerder], Naar aanleiding van de sleuteloverdracht van vandaag, vindt u in de bijlage onze gedateerde foto’s/video’s en een lijst met bestaande gebreken. Wij verzoeken bevestiging dat deze punten als niet huurder veroorzaakt worden opgenomen. Graag ontvangen wij tevens de WWS-puntenberekening (verplicht bij nieuwe contracten) en het woningenergielabel. Met vriendelijke groet, [Uw naam]

B. Kleine herstellingen waar je meestal zelf verantwoordelijk voor bent

• Schroeven aandraaien/vervangen, handgrepen en scharnieren; kraanrondellen vervangen; interne afvoeren ontstoppen; binnen muren schilderen; ventilatiefilters vervangen; kleine tuinklussen. (Volledige lijst in het Besluit kleine herstellingen.)

Belangrijkste conclusies

• Documenteer alles op dag één (foto’s/video + lijst met gebreken). Burgerlijk Wetboek 7:224 beschermt je als er geen formele opleveringsstaat is.
• Ken je segment: Sociaal (≤143 pts), middenhuur (144–186 pts), vrije sector (≥187 pts). Middenhuur heeft prijssbescherming; verhuurders moeten bij nieuwe contracten een WWS-print leveren.
• Borg is gemaximeerd (2 maanden) en moet binnen 14 dagen worden teruggegeven (of 30 bij inhoudingen).
• Rookmelders zijn verplicht en moeten door de verhuurder worden geïnstalleerd. Test ze zelf.
• Servicekosten-afrekeningen zijn uiterlijk 30 juni elk jaar verschuldigd; betwist onredelijke kosten bij de Huurcommissie.
• Amsterdamse middenhuurders (vanaf 1 juli 2025) hebben een huisvestingsvergunning nodig—vraag deze direct na intrek aan.
• Betaal nooit sleutelgeld; maak bezwaar tegen dubbele makelaarskosten via ConsuWijzer.
• Registreer je adres tijdig bij de gemeente; dit beïnvloedt belastingen, toeslagen en diensten.

Bronnen & verdere hulp

• Rijksoverheid: huurverhogingscaps, borgregels, kleine herstellingen, rookmelders, extra kosten.
• Huurcommissie: WWS-punten, huurchecks, geschillen over servicekosten, 2025-wijzigingen.
• Volkshuisvesting Nederland: borgregels, middenhuurinfo, drempels en terugbetalingstermijnen.
• Gemeente Amsterdam: huisvestingsvergunning (middenhuur), BRP-registratie, parkeervergunningen, afvalinformatie.
• ACM: maximale tarieven voor stadswarmte.
• Waternet: wateraccount & meterstanden.
• PostNL: postdoorstuurservice (Verhuisservice).

Luntero houdt deze gids actueel met de laatste officiële regels. Voor zakenpecifiek advies, neem contact op met het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat, en raadpleeg de Huurcommissie voor huur-/servicekostenproblematiek.