De ambiguïteit van de add-on
In Nederlandse huurcontracten is het totale bedrag dat je elke maand betaalt zelden de 'echte' huur. De prijs wordt doorgaans opgesplitst in twee onderdelen: de kale huur (basishuur) voor het gebruik van de ruimte, en een voorschot servicekosten (voorschot op servicekosten). Deze servicekosten zijn bedoeld als een doorberekening voor een specifieke lijst van goederen en diensten die de verhuurder levert, die ten goede komen aan de huurder. Het belangrijkste beginsel is dat een verhuurder niet kan profiteren van servicekosten; hij mag de huurder alleen in rekening brengen voor de werkelijke gemaakte kosten. Elke maand betaalt de huurder een geschat voorschot, en eens per jaar moet dit worden verrekend met de werkelijke kosten in een eindafrekening. Hoewel het theoretisch eenvoudig lijkt, is de wereld van servicekosten berucht ondoorzichtig en is een van de meest voorkomende oorzaken van geschillen tussen huurders en verhuurders.
Wat wel en wat niet inbegrepen is?
De wet biedt een relatief duidelijke, maar vaak genegeerde, lijst van wat op legitieme wijze in servicekosten kan worden opgenomen. Over het algemeen vallen deze in twee categorieën:
- Nutsvoorzieningen: Het verbruik van gas, water en elektriciteit voor zowel de privéwoning van de huurder (als er geen privé-meter is) als de gemeenschappelijke ruimtes (bijv. verlichting en liftvermogen in een appartementenblok).
- Diensten en kosten: Kosten voor diensten die ten goede komen aan de huurders, zoals het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes, tuinonderhoud, glazenwassen (van de gemeenschappelijke ramen), en het salaris van een huismeester (
huismeester). Een kleine, wettelijk begrensde vergoeding voor het administratieve werk van de verhuurder met betrekking tot deze diensten kan ook worden opgenomen.
Even belangrijk is wat niet kan worden opgenomen. Verhuurders zijn verboden huurders in rekening te brengen voor uitgaven die deel uitmaken van hun basisonderhoudsverplichtingen en eigendom. Dit omvat de OZB (onroerendezaakbelasting), de opstalverzekering, hypotheekbetalingen en de kosten van grote reparaties zoals het repareren van een kapotte cv-ketel of het herstellen van het dak. Ondanks de helderheid van de wet kunnen sommige verhuurders proberen deze illegitime kosten te verbergen in een vaag overzicht van servicekosten, in de hoop dat de huurder hier geen vragen over stelt.
De dag van de afrekening: de jaarlijkse afrekening
De maandelijkse betaling voor servicekosten is slechts een schatting. De integriteit van het systeem is afhankelijk van de eindafrekening, de uiteindelijke jaarlijkse afrekening. Verhuurders zijn wettelijk verplicht dit gedetailleerde, opgesomde overzicht aan de huurder te verstrekken binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar (dat wil zeggen uiterlijk op 30 juni van het volgende jaar). Dit document moet duidelijk de totale werkelijke kosten voor elke dienst vermelden, hoe die kosten onder de huurders zijn verdeeld, het totaalbedrag dat de huurder aan voorschotten heeft betaald, en het resulterende saldo — hetzij een terugbetaling aan de huurder of een nog te betalen bedrag.
De cynische realiteit is dat deze verplichting vaak wordt geschonden. Veel verhuurders leveren de afrekening niet op tijd, of helemaal niet. Wanneer ze dat wel doen, kunnen de verklaringen onduidelijk zijn en niet voldoende details bevatten. Huurders hebben het wettelijke recht om de onderliggende facturen en bonnetjes in te zien om de kosten te verifiëren, maar het uitoefenen van dit recht kan een conflictueus proces zijn. Als een verhuurder weigert een juiste afrekening te verstrekken, is het belangrijkste rechtsmiddel van de huurder de Huurcommissie, die de bevoegdheid heeft om de kosten te analyseren en een juridisch bindende regeling af te dwingen.
