De financiële gezondheid van het gebouw en verzekering
Een onderhoudsreserve, in het Nederlands bekend als een reservefonds of onderhoudsreserve, is een collectief spaargeldfonds dat wettelijk verplicht is voor bijna elke Vereniging van Eigenaars (VvE) in Nederland. Als u een appartement wilt huren, is het zeer waarschijnlijk dat het pand deel uitmaakt van een VvE. De VvE is de juridische entiteit die alle individuele appartementseigenaren binnen een gebouw of complex omvat en verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. Het doel van de onderhoudsreserve is ervoor te zorgen dat er voldoende geld beschikbaar is om grootschalig, gepland en duur onderhoud in de toekomst te betalen, zoals het vervangen van het dak, het renoveren van de gevel, het geheel renoveren van de lift, of het schilderen van de gehele buitenkant. Dit fonds wordt opgebouwd via de maandelijkse bijdrage (VvE-bijdrage) die door elk lid wordt betaald. Het bestaan van dit fonds voorkomt dat het gebouw in verval raakt omdat de eigenaren zich geen plotselinge, forse rekening voor een dringende reparatie kunnen veroorloven.
Het is een vaak gehoord misverstand dat de VvE en haar financiën puur de zaak van de eigenaar zijn. Vanuit het perspectief van een huurder is de financiële gezondheid van de VvE een directe en betrouwbare indicator van de kwaliteit en stabiliteit van uw potentiële nieuwe woning. Een VvE met een goed gefinancierde onderhoudsreserve, geleid door een meerjarenonderhoudsplan (meerjarenonderhoudsplan, of MJOP), is een teken van een goed beheerde, verantwoordelijke gebouw. Daarentegen is een inactieve of insolvente VvE een tikkende tijdbom. Het geeft aan dat problemen zijn genegeerd en uitgesteld, en dat de fysieke toestand van het gebouw waarschijnlijk zal verslechteren. Dit is niet slechts een abstract financieel probleem; het vertaalt zich in praktische problemen die rechtstreeks invloed hebben op iemands levenskwaliteit als huurder.
Waarom een huurder de VvE moet controleren
De gevolgen van een slecht gefinancierde VvE komen rechtstreeks bij de huurder terecht. Wanneer zich een groot probleem voordoet — een ernstige daklekkage, een voortdurend defecte lift, of falende centrale verwarming — zal een ondergefinancierde VvE niet snel kunnen handelen. De eigenaren zullen een noodbijeenkomst moeten beleggen om een speciale bijdrage (eenmalige bijdrage) goed te keuren, een proces dat traag kan verlopen, vaak conflicten veroorzaakt en vaak mislukt als sommige eigenaren hun aandeel niet kunnen betalen. Terwijl de eigenaren ruzie maken, blijft de huurder met de gevolgen zitten: de aanhoudende lekkage die bezittingen beschadigt, de vijfverdiepingstrap met boodschappen, of het koude appartement in de winter. Uw verhuurder, die slechts één lid van de VvE is, kan machteloos zijn om zelfstandig tot een oplossing te dwingen, zelfs als hij goedbedoeld is. De servicekosten (servicekosten) die u als huurder betaalt, zijn vaak bedoeld om uw aandeel in de VvE-kosten door uw verhuurder doorgestuurd te dekken, zodat u indirect bijdraagt aan de vereniging wiens mismanagement u negatief kan beïnvloeden.
Daarom moet een huurder tijdens diens woningzoektocht denken als een eigenaar. U huurt niet alleen vier muren; u huurt een klein deel van een groter, gemeenschappelijk gebouw, en de algehele gezondheid ervan is uw zorg. Een verhuurder die een woning bezit in een goed beheerd gebouw met een gezond reservefonds heeft een waardevoller en stabieler bezit, en zal dit vaak zo behandelen. Een verhuurder in een financieel problematische VvE zal mogelijk sneller geneigd zijn om op de kleintjes te letten of niet responsief te zijn, wetende dat majeure problemen met het gebouw buiten zijn individuele controle liggen.
Hoe de solvabiliteit van de VvE te onderzoeken
Als potentiële huurder hebt u het volste recht om informatie in te winnen over de staat van het beheer van het gebouw. Hoewel u geen expliciete eis heeft om de VvE's jaarverslagen in te zien, kunt u wel rechtstreeks aan de makelaar of verhuurder directe vragen stellen. Belangrijke vragen om te stellen zijn onder meer:
- Is de VvE actief en professioneel beheerd?
- Is er een meerjarenonderhoudsplan (
MJOP) aanwezig? - Is het onderhoudsreservefonds voldoende gevuld om de geplande werkzaamheden in het MJOP te dekken?
De reactie op deze vragen is vaak net zo onthullend als de antwoorden zelf. Een makelaar voor een woning in een goed beheerd gebouw zal waarschijnlijk met vertrouwen antwoorden, omdat een gezonde VvE een sterk verkoopargument is. Uitingen van terughoudendheid, ontkenning van onkunde, of het afdoen van de vraag als irrelevant zijn grote rode vlaggen. Het kan erop wijzen dat de makelaar weet dat er problemen zijn en liever niet bespreekt. Hoewel u misschien geen gedetailleerde financiële onderbouwing krijgt, geeft het stellen van de vraag aan dat u een serieuze en geïnformeerde huurder bent, en het dwingt de verhuurder of makelaar om transparant te zijn over de staat van het gebouw dat u overweegt als uw thuis.
