Voorbij het dagelijkse onderhoud
Een CapEx-reserve is een fonds dat wordt opzijgezet om grote, zelden voorkomende en essentiële uitgaven te dekken die nodig zijn om de structurele integriteit en waarde van een gebouw te behouden. Dit is niet bedoeld voor routinematige reparaties zoals het repareren van een lekke kraan of het dichten van een muur; dat valt onder operationeel onderhoud. In plaats daarvan is een CapEx-reserve, vaak aangeduid als een reservefonds in de context van een Nederlandse Vereniging van Eigenaars (Vereniging van Eigenaars, of VvE), bedoeld voor grootschalige kapitaalsintensieve projecten. Denk aan het vervangen van het gehele dak na 30 jaar, het vernieuwen van het liftsysteem, het vervangen van alle ramen voor betere isolatie, of het uitvoeren van aanzienlijke betonnen reparaties aan balkons. Dit zijn uitgaven die voorspelbaar zijn over een lange termijn maar te duur om te betalen uit het budget van een enkel jaar.
De toestand van dit reservefonds is naar mening een van de belangrijkste indicatoren voor de lange termijn levensvatbaarheid van een gebouw — en daarmee de kwaliteit van leven voor zijn bewoners. Een VvE of verhuurder zonder een robuuste, goed beheerde CapEx-reserve opereert feitelijk op uitstel van onderhoud; ze wachten tot een belangrijk systeem faalt, waarna er geen middelen meer zijn om het probleem aan te pakken, wat leidt tot noodheffingen aan eigenaren en, onvermijdelijk, lange perioden van achterstallig onderhoud die huurders rechtstreeks raken.
Het belang van de huurder bij de spaargelden van de eigenaar
Het is een veelgemaakte fout van huurders om te geloven dat de financiën van het gebouw uitsluitend het probleem van de verhuurder zijn. In werkelijkheid is een huurder een directe belanghebbende bij de financiële prudentie van de VvE. Wanneer de essentiële systemen van een gebouw falen door achterstallig onderhoud, ondervindt de huurder de gevolgen. Een lift die maandenlang buiten werking is, een dak dat lekt in het appartement op de bovenste verdieping, of chronisch falende centrale verwarming zijn niet alleen ongemakken; ze zijn significante schendingen van het recht van de huurder op rustig genieten van hun woning. Terwijl uw verhuurder wettelijk verantwoordelijk is voor het leveren van een goed onderhouden eigendom, wordt zijn of haar vermogen om dit te doen vaak beperkt door de financiële gezondheid van de collectieve VvE.
Een verhuurder die deel uitmaakt van een VvE met een matig gefinancierde reserve bevindt zich in een lastige positie. Ze kunnen niet een-op-een besluiten het dak van het gebouw te vervangen. Dit vereist een meerderheid van stemmen van alle eigenaren en, nog belangrijker, het geld om het te betalen. Als het geld er niet is, zal de reparatie niet gebeuren. Daarom moet een potentiële huurder het bestaan van een goed beheerde CapEx-reserve zien als een vorm van verzekering voor zijn/haar toekomstige comfort en veiligheid. Het geeft aan dat het gebouw proactief wordt beheerd in plaats van reactief, en dat grote problemen worden aangepakt voordat ze tot kritieke mislukkingen leiden.
Hoe rode vlaggen te herkennen 🚩
Hoewel u niet in staat zult zijn om de balansen van de VvE te bekijken, kunt u aanwijzingen zoeken en gerichte vragen stellen. Het belangrijkste document dat de CapEx-reserve stuurt is de Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of Multi-Year Maintenance Plan. Dit is een professioneel onderzoek dat de verwachte levensduur van alle belangrijkste gebouwonderdelen schetst en de kosten van hun toekomstige vervanging inschat.
Wanneer u een pand bekijkt, vraag de makelaar of verhuurder: "Is er een actief MJOP voor de VvE?" en "Is het reservefonds op schema om de toekomstige kosten genoemd in het plan te dekken?" Een zelfverzekerd 'ja' is een goed teken. Aarzeling, onwetendheid of afwijzing van de vraag is een grote rode vlag. Het suggereert dat niemand aan de toekomst van het gebouw plant. U kunt ook visueel de gemeenschappelijke ruimtes inspecteren. Zijn ze schoon en modern, of ziet u afbladderende verf, scheurtjes in het beton en oude, rammelende liften? Dit zijn de fysieke symptomen van een VvE die waarschijnlijk jarenlang haar CapEx-financiering heeft verwaarloosd.
